一、中國特色：富豪雲集房地產業
最近，２００３年中國獲利產業的兩個排行榜問世，一個是「十大盈利行業」排行榜，另一個則是具有道德貶斥色彩的「暴利行業排行榜」（「２００３中國十大暴利行業，房地產中小學教育居前列」，《青年時訊》２００４年１月２日），列於兩大排行榜上的行業有所不同，但房地產業卻都高居榜首。
據房地產業內人士分析，全世界房地產業的利潤一般都在５％左右，而中國房地產業的平均利潤率則在１５％以上。而中國的大富豪棲身的行業亦異常集中在房地產領域。在中國福布斯２００２年度公布的１００名富豪中，竟然有４０多人涉足地產業。此後雖然不斷有從事房地業的富豪身陷囹圄，但在福布斯《２００３年中國內地富豪榜》上，涉足房地產的還是高達３５名，與其他行業相比，房地產業的富豪之多，遙遙領先。僅此一端，足可證明中國房地產業「暴利」之說並非空穴來風。
中國的房地產業彷彿有點金術，在短短２０多年內，以超乎常規的速度催生了太多的億萬富翁。其中很多富翁都是從「一窮二白」狀態起家，而且很多人有著和億萬身家極不相稱的年紀。２００３年，從《福布斯中國富豪榜》上跌下來的劉曉慶、楊斌都曾從事過和房地產相關的行業，目前正在接受審查的上海富商周正毅、錢永偉、許培新也都是通過房地產業經營積累了巨額財富（「中國富豪一半是房地產商，很多是房地產貸款造就」，《世界經理人》，ＷＷＷ．ＩＣＸＯ．ＣＯＭ，２００３年６月２３日）。
與這一中國特色相映成趣的是：福布斯全球富豪榜中，５００富豪只有３０人左右是地產商。這就讓人不由得產生疑問：中國房地產業何以能夠維持如此高額利潤？難道中國的房地產業真成了點金術？
二、房地產業緣何產生高額利潤？
據多年來觀察分析，房地產業的暴利主要來自於如下五條渠道：
第一，房地產商與政府官員勾結，使用各種「灰色手段」拿到土地。
中國自１９７８年改革開放以來，曾出現過三次大規模的「圈地運動」，而第三次「圈地」就發生在２０００年以後。根據筆者對中國近１５年來幾度形成高潮的「房地產熱」的觀察，房地產業的暴富流程如下：制定圈地計畫→賄買政府土地批租部門（國土局）→最低首付資金→取得可套取銀行貸款的土地手續→利用承建單位資金開發→賄賂銀行主管獲得抵押貸款→基本完成收益週期。其中第一個重要環節就是與政府官員合作。
２０００年以來中國進入「城鎮化（即城市化）高潮時期，許多地方政府往往把城市化當作大生意，與一些「社會能人」和利益集團進行權錢交易。這些「社會能人」憑藉其參與城市建設這一機會，成為富商巨賈，少數人還能夠繼續賃借其財富優勢，控制當地的城市規劃，讓地方政府為其服務，形成「地方政府傍大款」的局面，而官員們的私家住宅也往往由「能人」選擇好地資助建造。這樣一來，「能人」與政府官員結成了緊密的「利益共同體」，所作所為受到保護，成為地方的「老大」。城市壟斷經營的公共部門，建造基本的道路、水管和供電設施，地方政府反而要求當地居民出資（「城市化陷阱：警惕地方政府傍大款」，房地產商既然能夠成為巨富，幫助房地產商成為巨富的地方官員當然也肥得流油，據房地產業內人士透露，僅僅用於批地一項的賄賂（交易）成本就高達地價的３０％左右，這點在房地產業內早已不是什麼秘密。據國土資源部不完全統計，２００３年全國共查處包括歷年遺漏案件在內的土地違法案件１６．８萬起，７３８人給予黨紀政紀處分，１３４人追究刑責（即坐牢，「土地審計風暴，２０４６個開發區捲入，近千人受牽連」，《北京娛樂信報》２００３年１２月２４日）。按照這次公布的「反腐」政績推算，每一起土地違法事件就算只有一位責任人，也該有１６．８萬人，如此多的依靠土地獲利者，卻只有不到１％的違法者需要承擔「刑事責任」，說明腐敗獲益的違法成本相當低微。官員們只要付出如此低的「違法成本」，就可以獲得相當高的腐敗收益，這種情況下，由中央政府發動幾年一度的「大清查」，於懲治貪腐自然毫無阻嚇作用。
第二，掠奪城市拆遷戶的利益。
據《房地產導刊》披露，開發商繞過國家規定，拿到土地的渠道多達１０個，其中就包括城市中的「危房改造」土地。房地產開發商在付出「灰色」的高額「交易成本」後，為了保持利潤，只能「從羊身上拔毛」，其拔毛的方式之一就是想方設法降低拆遷成本。而各地的拆遷戶分散無助，加上各地主管拆遷的政府官員都是拆遷的隱蔽受益者，自然毫無例外地為房地產開發商撐腰。於是中國近十年來，城市拆遷戶們在暴力拆遷過程中，紛紛失去安身之所。據中國國家建設部統計，２００２年１至８月份受理來信共４８２０件次，其中，涉及拆遷問題的佔２８％。上訪１７３０批次，其中反映拆遷問題的佔７０％；在集體上訪的１２３批次中，拆遷問題佔８３．７％（「拆遷十年悲喜劇」，《南方週末》２００３年９月４日）。可惜的是，拆遷引發的公平和穩定的問題，並未引起中共最高當局重視，處於放任狀態，以至後來房地產商在拆遷過程中，收買黑惡勢力介入拆遷，發生許多惡性事件，如遼寧省拆遷戶骼膊被砍斷等類似事件不斷發生。在拆遷戶與房地產開發商之間，因抗拒暴力拆遷引發的衝突越來越多，最著名的是２００３年８月南京拆遷戶翁彪被迫自焚事件。
２００３年一年內，在中共統治中心北京天安門廣場先後發生了十餘起自焚事件，其中幾位自焚者就是因征地拆遷導致家破人亡的苦主。面對中國百姓這種悲慘的最後反抗，中國政府不但不秉公調查案件背後的冤情，反而將自焚者作為危害社會治安者加以拘禁，並將為拆遷戶打官司的律師鄭恩寵以「泄露國家機密罪」投入監獄。所有這一切，徹底表明中共統治是中國歷史上最黑暗的威權政治。
各城市的拆遷工程早就已經成了官商勾結、無恥掠奪拆遷戶私有財產的醜惡戲劇。在２００３年８月２２日南京鄧府巷拆遷戶集體自焚事件發生後，江蘇省省委書記李源潮也不得不承認：「城市房屋拆遷和農村土地徵用，現在已經成為『沙灘流水不到頭』的兩大問題」（「一個城市拆遷的標本審讀」，《南方週末》２００３年９月４日；《新民週刊》２００３年８月３１日）。所謂「沙灘流水不到頭」，指的是政府雖然規定要給拆遷戶補償，但用於補償的金錢在各個環節都被貪官污吏們拿走了，最終拆遷戶得不到合理的補償。從各地城市拆遷戶的慘烈反抗來看，可以毫不誇張地說，中國房地產商腰包裡嘩嘩作響的金錢，凝結著無數城市拆遷戶的血淚。
第三、掠奪農民賴以安身立命的土地。
中國２０多年前的農村土地制度改革，即「家庭承包責任制」只是讓農民擁有土地使用權，並沒有允許農民擁有土地所有權，這種制度上的缺陷最後導致縣、鄉、村三級政權的官吏們成了土地的真正主人。從上個世紀９０年代開始，中國農民土地被低價徵用的悲劇不斷在中國上演，就在今年一月，《南方週末》還登載了一篇題為 「別奪走我的麥田」一文，記述了山東齊河縣農民失去土地的悲慘遭遇（《南方週末》２００４年１月８日）。
中國農民貧困的根源之一在於土地權利的貧困，只有土地使用權而沒有所有權的農村土地最後成了縣、鄉、村三級幹部肆意掠奪的對象。浙江師範大學王景新教授在冀、魯、鄂、桂、浙、滇等１１省１３４個縣作了抽樣調查，發現擁有土地的農業人口只佔總人口的８４．５％。據此推算，全國至少有１３．７％的農民無地。據國土資源部統計，１９８７至２００１依法審批的徵用土地數，加上違法佔地約為４０７４－４４２０萬畝，按人均０．８畝計算，失地農民總數約在５０９３－５５２５萬。這些失地農民的血淚故事，只有少數能夠見諸於媒體，與其他發展中國家一樣，中國之窮，就在於私權不明確以及政府的高度腐敗。在中共威權統治下，中國公民與政府之間沒有任何討價還價的博奕機制。
第四、大量偷漏稅。
據報導，九成房地產企業嚴重偷漏稅。２００３年，南京市地稅局稽查分局耗費半年時間，對２００２年度納稅額較大的８８戶房地產業企業進行了稅收專項檢查，竟然發現８７戶有偷漏稅問題，涉稅金額高達５０３１．６６萬元。據報，這種現像在中國相當普遍，多數盈利的房地產開發企業向稅務機關申報的是「微利」或者「虧損」。不過稅收是抽象的「國家利益」，在房地產商那裡獲取了利益的官員們對此睜隻眼閉隻眼，並不積極追查（「２００３年中國房地產還差最後一個排行榜」，信息時代網站２００４年１月１５日）。
第五、榨取購房者。
房地業的「黑」一直是中國消費者設訴的一個主要問題，不少欺詐都發生於房地產預售中。
房屋質量往往低於銷售時的承諾，收取的各種附加費用更是多於牛毛，還有少數開發商連地價都未交清，導致購房者拿不到房地產證。針對消費者投訴，中國聲稱要在２００４年開始「中國房地產揭黑維權行動」（「２００４年中國房地產揭黑維權行動」，搜房網站，２００４年１月２９日）。
這種榨取激化了社會矛盾。據統計，２００３年前１０月，全國商品房平均銷售價格為每平方米２４７０元，在上海北京廣州深圳等城市的房價則高達每平方米６０００多元以上。而２００２年全年城鎮居民人均可支配收入約７０００多元。以一家三口計算，全國城市家庭的年收入和城市平均房價比在１：１２左右。再考慮到目前中國收入分配差距日益拉大這一因素，可知一般城市居民購房相當困難。房地商的不誠實欺榨，導致無力購房的貧民怨氣積結。
三、房地商的巨額投資從何而來？
最後還必須回答一個問題：中國富商在進入房地產業前，大都是沒有多少錢的「醜小鴨」，通過投資房地產業，他們才成為萬人矚目的「天鵝」。那麼他們投資於房地產的巨額金錢由何而來？答案只有一個，中國國有銀行的信貸資金是他們開發房地產的資金來源。
中國的房地產企業在開發之初，普遍都面臨自有資金不足的困境，必須從中國國有銀行「借雞生蛋」，從開發資金到建築企業墊付的工程資金
