在上海房地產行業風聲鶴唳、開發商遭遇銷售之困時，上個月，盧鏗起筆直書《促進當前樓市健康發展的進言》，建議重塑樓市信心、探測樓市谷底、制裁樓盤傾銷等。
近日，《每日經濟新聞》、中國指數研究院華東分院副院長陳晟與盧鏗對話上海樓市未來。
市場信心待重塑
問：隨著金九銀十到來，上海樓市交易量正在上升，但房價仍然下跌不止，樓市回暖的說法撲朔迷離。對於現在的市場狀況，你怎麼看？
盧鏗(以下稱盧）：最近成交量有明顯提高，一些中高檔盤開始復甦，這是一個令人欣慰的現象，一方面表明在過去半年的調整當中，許多發展商也在思考怎樣創造出性價比良好的產品，怎樣設定合適的價位讓市場接受，中高檔盤復甦表明這種努力起到一定效果；另一方面也表明上海市場有特殊之處，畢竟有很多外地、外籍的投資者和自住者，這些因素支撐中高檔盤復甦。
但是，總體上觀望氣息還是很濃。
現在還看不準上升勢頭會持續多久，因為整體上還沒有看到消費信心真正完全的恢復。
房價大起的後果不好，對此已有共識。房價大落的後果也不好甚至可能更不好，對此也應有共識。區域房價非理性的大落可能導致市場恐慌、發展信心缺失、企業混亂、民間資產縮水、三角債增加、外資湧入等一系列不良後果。
此前的市場低迷，購房者和投資者的信心下挫起了決定性作用。行業的健康發展，離不開購房者和投資者的信心，當前投機者和跟風者已經受到了控制，重塑對產業的信心，本來就應當是宏觀調控的題中之意。
理性探測谷底
問：上海房地產市場受新政影響，新開樓盤目前的開盤價格不斷走低，但銷售啟動效果並非立竿見影，市場對價格底線難以把握，你判斷價格底線在哪裡？
盧：社會上對此次樓價下跌的「谷底」有多種不同的預期方式和預期結果。一是按時間計算，就是均價降到去年的某個月；第二是價格本身降到某一個價位，比如內環降到某個價位等；第三是下降的幅度達到某一個狀態。
但這些說法的不確定性恰恰導致了市場濃厚的觀望氛圍，甚至真正的理性預測，也遭遇非理性的質疑。建議政府組織各界專家，用科學的態度對可能的「谷底」進行模擬性預測，以便及時「探底反彈」，引導理性回歸。
有傳言說，不少開發商將聯手低價傾銷脫身。這是一種對行業、對市場、對政策不負責任的態度，而且可能發展成為一種要挾政府和破壞市場的不理智行為，對此政府應予重視並加以制止。
此外，為了有效解決樓市中的各種現實問題(包括樓價問題)，我認為政策應當「以疏代堵」－－－擴大土地供應量、立法解決拆遷問題、注重廉租房投資等等，「疏」比「堵」有效、有利、有成果。
取消預售難執行
問：《2004中國房地產金融報告》已經出爐，雖然宏觀調控的決策權在國務院而不在央行，但央行報告無疑會成為國務院實施調控的基本依據。你對央行出臺金融報告的整體看法如何？對於央行取消預售的建議，您認為此舉能降低銀行金融風險嗎？
盧：央行肯定房地產業是拉動中國經濟增長的「支柱產業」，這給開發商發出信號，房地產的經濟地位仍然至關重要。
不過，對這個報告媒體報導最多的是「取消房產預售」的建議。我當時第一個反應是該建議不會執行，果然之後建設部明確對外表示預售制度暫不取消。
在銀行金融資產中，房地產相對而言是比較安全的資產，而且數量龐大，發展迅速，我相信它也是銀行的支柱資產。對於影響重大的金融資產不適合採取過激方法，因為其影響會超出金融行業，進而可能引發一系列問題。
外資藉機湧入
問：眼下境外資金源源不斷進入，房地產金融市場的競爭格局會有所改變嗎？宏觀調控會不會為外資騰出了機會？
盧：對於境外資金來說，眼下的市場的確是難得的機遇。不過我們需要注意，外資湧入要考慮國家經濟安全以及行業經濟安全問題。我相信任何一個支柱產業一定會影響國家安全問題，房地產也一樣。
其實在國外房地產是一個金融概念，在美國召開房地產論壇是金融家參加的，因為發展商就是承建商，金融家是研究房地產的。
