發表時間： 2006-07-02 04:08:46作者：
六月的上海灘，時晴時雨，炎夏的熱浪也在一步步逼近。
但上半年一度觸底反彈的當地樓市，卻沒有繼續回暖的勢頭，「觀望」二字，成了市場各方真實心態的唯一寫照。大家都在惴惴不安地猜測著，與本輪調控新政相呼應的上海地方實施細則，到底會是個什麼口徑。
是暴風雨來臨前的短暫沉寂，還是這裡的黎明靜悄悄？
成交量急跌過半
過去一個月裡，上海樓市一手住宅成交量反覆下跌。據搜房網統計，截至6月25日止，成交量已從高峰期的每週5000套，跌至最低點的2600套上下，跌幅近50%，直追去年5月調控之後的的情形。
同時住宅成交均價也走低，從一個月前每平方米9850元的最高位，下滑至每平方米 8837元，降幅超過10%。儘管這一數據更多反映的是成交結構的變化，並不一定意味著房價已全面回落，但市場上降價銷售的新盤並不罕見。如位於徐匯區華涇板塊的「徐匯新幹線」，4月底以「准現房」形式推出時，售價每平方米8300元，目前實際成交均價已降至每平方米7900元以下。
二手房市場成交量也遭到重挫。「估計6月份的成交量比5月份下跌4∼5成，今後至少兩個月內低迷狀態會持續。」志遠地產董事長錢建國告訴記者。該公司是上海地產代理20強之一。
易居分析師葉穎也稱，眼下市場觀望氛圍很濃，特別是二手樓市，賣家把價格抬高，想把營業稅轉嫁給買家，但後者往往也在猶豫之中，便造成了普遍的「有價無市」局面。
中星營銷機構執行總經理劉承健更是直截了當地對記者說：「購房者在觀望，開發商更在觀望，一切重大決策都停止了，都在等待市政府的調控細則出臺。」
記者多方採訪後的實際感受是，更多上海地產界人士似已有共識，隨著調控政策的深入，相當長一段時間內當地市場將難有起色。上海樓市的冬天，真的會在一年之內兩次來臨嗎？
官方態度微妙
6月中旬，上海市房屋土地資源管理局曾召集主流開發商開會，徵求大家對調控細則的看法，滬上十餘家大型房企老總悉數出席。「現場討論氣氛非常熱烈，感覺就像政府在開政策的聽證會。」某不願披露身份的與會開發商後來對記者表示。
據其介紹，開發商們在會上提出了各種各樣的建議方案，得到大多數人支持的意見是， 「90平方米以內戶型佔70%」這一限制性規定，應該以整個上海為統計基準範圍，而不僅僅在市中心區域落實。也有一種意見認為，按照開發板塊，甚至具體地段劃分來推行這一政策。不過，後者技術上的操作難度也受到質疑：各個板塊和地段的邊界在哪裡很難確定，反而容易引起爭議。
除了房地局不同尋常地主動徵詢市場意見外，上海市人大、政協近期也多次組織開發商開會，並派代表到各個區進行實地調研。「我們明顯感覺到，跟以往相比，這次人大、政協的調研格外認真。」一位開發商對記者透露說。
日前記者從消息靈通人士處得知，上海市政府相關部門經多方調研後，向中央提交了有關調控如何具體落實的意見，其中針對「90平方米以內戶型佔70%」等各方反應強烈的新規，曾要求「區別對待」，適當放寬。
「但這一意見最終還是被上面駁回，如果沒有意外的話，上海出臺的細則將嚴格按照中央精神執行。」該人士稱。不過，截至本報發稿時止，這一說法尚未得到上海市政府官方的證實。
購房貸款政策對沖
就在上海市地方調控細則仍然「猶抱琵琶半遮面」之時，工行、中行及民生三家銀行的上海分行個人住房貸款新規定已率先出臺。
在嚴格執行「建築面積90平方米以下的自住型房屋按揭貸款首付兩成，90平方米以上首付三成」等規定的同時，上述銀行對多套購房的貸款申請，也有嚴格的審批規定。如中行要求：申請人若購買第三套住房，最高只能貸款6成，第四套則降至5 成，並提高貸款利率，以6.39%的利率標準進行上浮，至於購買第五套或以上申請人，銀行將不予放貸。
但記者也注意到，自7月1日起，上海調高了住房公積金的繳存基數，月繳存額上限從854元提高至938元，下限也從64元提高至70元。有觀點認為，這一政策調整意在鼓勵普通老百姓自住購房，而且確實會起到一定的促進作用。
市場人士亦指出，過去一年以來上海樓市行情不佳，房價呈下跌趨勢，本輪調控令市況更差，是維持穩定還是繼續打壓？政府自然頗費躊躇。易居分析師葉穎甚至大膽判斷：「政府不會出臺更為嚴厲的調控細則。」
然而，據記者瞭解，在最近一次房地產業內部座談會上，上海市房地局一位官員曾表示， 「十一五」期間，預計上海住宅的總需求約為1.2億平方米左右，但光是目前市區已出讓的存量土地，按規劃就可以建成1.5億平方米的住宅——換句話說，未來市場總量供過於求的情況，會更趨嚴重。
面對如此複雜多變的市場形勢，看來地方政府也需要權衡和抉擇。來源：
但上半年一度觸底反彈的當地樓市，卻沒有繼續回暖的勢頭，「觀望」二字，成了市場各方真實心態的唯一寫照。大家都在惴惴不安地猜測著，與本輪調控新政相呼應的上海地方實施細則，到底會是個什麼口徑。
是暴風雨來臨前的短暫沉寂，還是這裡的黎明靜悄悄？
成交量急跌過半
過去一個月裡，上海樓市一手住宅成交量反覆下跌。據搜房網統計，截至6月25日止，成交量已從高峰期的每週5000套，跌至最低點的2600套上下，跌幅近50%，直追去年5月調控之後的的情形。
同時住宅成交均價也走低，從一個月前每平方米9850元的最高位，下滑至每平方米 8837元，降幅超過10%。儘管這一數據更多反映的是成交結構的變化，並不一定意味著房價已全面回落，但市場上降價銷售的新盤並不罕見。如位於徐匯區華涇板塊的「徐匯新幹線」，4月底以「准現房」形式推出時，售價每平方米8300元，目前實際成交均價已降至每平方米7900元以下。
二手房市場成交量也遭到重挫。「估計6月份的成交量比5月份下跌4∼5成，今後至少兩個月內低迷狀態會持續。」志遠地產董事長錢建國告訴記者。該公司是上海地產代理20強之一。
易居分析師葉穎也稱，眼下市場觀望氛圍很濃，特別是二手樓市，賣家把價格抬高，想把營業稅轉嫁給買家，但後者往往也在猶豫之中，便造成了普遍的「有價無市」局面。
中星營銷機構執行總經理劉承健更是直截了當地對記者說：「購房者在觀望，開發商更在觀望，一切重大決策都停止了，都在等待市政府的調控細則出臺。」
記者多方採訪後的實際感受是，更多上海地產界人士似已有共識，隨著調控政策的深入，相當長一段時間內當地市場將難有起色。上海樓市的冬天，真的會在一年之內兩次來臨嗎？
官方態度微妙
6月中旬，上海市房屋土地資源管理局曾召集主流開發商開會，徵求大家對調控細則的看法，滬上十餘家大型房企老總悉數出席。「現場討論氣氛非常熱烈，感覺就像政府在開政策的聽證會。」某不願披露身份的與會開發商後來對記者表示。
據其介紹，開發商們在會上提出了各種各樣的建議方案，得到大多數人支持的意見是， 「90平方米以內戶型佔70%」這一限制性規定，應該以整個上海為統計基準範圍，而不僅僅在市中心區域落實。也有一種意見認為，按照開發板塊，甚至具體地段劃分來推行這一政策。不過，後者技術上的操作難度也受到質疑：各個板塊和地段的邊界在哪裡很難確定，反而容易引起爭議。
除了房地局不同尋常地主動徵詢市場意見外，上海市人大、政協近期也多次組織開發商開會，並派代表到各個區進行實地調研。「我們明顯感覺到，跟以往相比，這次人大、政協的調研格外認真。」一位開發商對記者透露說。
日前記者從消息靈通人士處得知，上海市政府相關部門經多方調研後，向中央提交了有關調控如何具體落實的意見，其中針對「90平方米以內戶型佔70%」等各方反應強烈的新規，曾要求「區別對待」，適當放寬。
「但這一意見最終還是被上面駁回，如果沒有意外的話，上海出臺的細則將嚴格按照中央精神執行。」該人士稱。不過，截至本報發稿時止，這一說法尚未得到上海市政府官方的證實。
購房貸款政策對沖
就在上海市地方調控細則仍然「猶抱琵琶半遮面」之時，工行、中行及民生三家銀行的上海分行個人住房貸款新規定已率先出臺。
在嚴格執行「建築面積90平方米以下的自住型房屋按揭貸款首付兩成，90平方米以上首付三成」等規定的同時，上述銀行對多套購房的貸款申請，也有嚴格的審批規定。如中行要求：申請人若購買第三套住房，最高只能貸款6成，第四套則降至5 成，並提高貸款利率，以6.39%的利率標準進行上浮，至於購買第五套或以上申請人，銀行將不予放貸。
但記者也注意到，自7月1日起，上海調高了住房公積金的繳存基數，月繳存額上限從854元提高至938元，下限也從64元提高至70元。有觀點認為，這一政策調整意在鼓勵普通老百姓自住購房，而且確實會起到一定的促進作用。
市場人士亦指出，過去一年以來上海樓市行情不佳，房價呈下跌趨勢，本輪調控令市況更差，是維持穩定還是繼續打壓？政府自然頗費躊躇。易居分析師葉穎甚至大膽判斷：「政府不會出臺更為嚴厲的調控細則。」
然而，據記者瞭解，在最近一次房地產業內部座談會上，上海市房地局一位官員曾表示， 「十一五」期間，預計上海住宅的總需求約為1.2億平方米左右，但光是目前市區已出讓的存量土地，按規劃就可以建成1.5億平方米的住宅——換句話說，未來市場總量供過於求的情況，會更趨嚴重。
面對如此複雜多變的市場形勢，看來地方政府也需要權衡和抉擇。來源：
