「居者有其屋」是美國政府的法定目標，如1998年的《居住質量和工作義務法》就明確指出:「國家應推進如下目標:……為所有公民提供體面的、負擔得起的住房。」這裡的要旨是「負擔得起」。美國政府認為:如果一個住戶的年住房開支超出年收入的30%，就屬於「住房負擔過重」。目前，根據統計，上述比例在美國住戶中已經平均降低到了23%。也就是說，美國基本上實現了「負擔得起的住房」的目標。
這是怎麼做到的呢？我總結了美國政府的住房政策有三大支柱，其中第一個，就是讓老百姓更容易獲得房貸。常識告訴我們，如果一個人無錢購買某種商品，最好的救急措施，就是借錢給他。如果我們自己不方便借給他，則至少應該鼓勵別人——比如說銀行——借錢給他。以此類推，當老百姓普遍買不起房子的時候，政府應當鼓勵銀行向老百姓貸款，設法降低貸款的首付和利息，而不能反過來收緊貸款。
歷史上看，美國最早一批住房政策出臺於上世紀30年代大蕭條時期，它們無一例外，都是要設法增加住房貸款的供給。第一個是1932年的《聯邦家庭貸款銀行法》，在全國設立了12家「聯邦家庭貸款銀行」。這12家銀行可以說是「銀行的銀行」，實行會員制，凡有住房貸款業務的銀行或其他金融機構都可以入股成為其會員。其運營模式是:12家聯邦家庭貸款銀行通過財政部發行專門債券，來低價籌集資金，再把這些資金以低息貸款的方式借給成員銀行，供其發放住房貸款。顯然，成員銀行既然得到了低息的資金，再發出去的住房貸款，利息也就會跟著降下來。今天，全美一共有8000多家金融機構是該體系的成員，佔全國金融機構的80%。它們每年從聯邦家庭貸款銀行獲得數十億美元的低息資金。
有人可能會問:為什麼國家設立的這12家銀行不直接向居民發放房貸？原來，美國人是深知國有企業的天生缺陷的。12家聯邦住房貸款銀行採納的是國家和民間混合管理體制，具有較強的國有企業屬性。若讓它們直接面向成百萬的最終住戶發放低息貸款，十有八九會濫發一氣，天曉得會搞出多少呆賬壞賬？先把錢借給私有的商業銀行，讓他們去和最終住戶打交道，就多了一重堅實的保障。
雖然上述制度能有效降低房貸利息，卻解決不了另一個問題:首付！多數商業銀行都要求30%左右的首付。一個新參加工作的人要省吃儉用很多年才能攢齊首付，這期間他必須一直租房而白白花掉許多房租。針對這個問題，1934年的《聯邦住宅法》又創立了聯邦住房局(今隸屬住宅和城市發展部)，其首要職能就是由國家出面，為低收入者住房貸款提供按揭保險。這項叫做「203(b)按揭保險」的政策一直持續到今天:凡購買中低價位的、自住用房的人，都可申請這項保險，從而大大降低購房首付，最低可達房款的3%。這項政策大大增加了中低收入居民，尤其是新參加工作的年輕人的購房能力。
當住房貸款更便宜，首付更低，使得更多的居民能夠貸款買房之後，還剩下一個問題是:大多數貸款週期較長，銀行貸出去的錢要十幾甚至幾十年才能收回，也就無法繼續發放更多住房貸款。為此，1938年又成立了另一家國有非營利企業(後來私有化但仍由國家監管)「房利美」(FannieMae)。房利美從銀行手中購買尚未收回的按揭貸款，打包後變成債券出售，從而迅速收回資金。這個手法在金融上就是我們常說的「資產證券化」。它讓商業銀行迅速從冗長的還款週期中解脫出來，使得住房貸款的供給更加充沛。
上述政策一言以蔽之，就是放鬆住房貸款的供應。美國實行這套政策當然有其國情基礎:它的商業銀行體系極其強大且基本私有。在中國，銀行卻多屬國有，缺乏約束機制，如果照搬美國的做法一味擴大住房貸款供給，的確可能帶來負面後果。儘管如此，美國的做法還是值得借鑒的。總不能說國情不同到這樣的程度，以至於我們的政策事事處處要和美國的相反——人家增加貸款，我們卻收緊貸款吧！事實上，用收緊貸款的方式「打壓房價」，降低的只是名義價格，實際價格(名義價格除以居民的實際購買力)反而上升了。越用這種方式「打壓房價」，居民反而越痛苦。這就像用通貨膨脹的辦法漲工資一樣，只是表面文章。
(作者系ManattJones國際諮詢公司顧問)
