發表時間： 2007-12-23 03:41:10作者：郭慶海
今年9月27日，中國央行、銀監會就"加強商業性房地產信貸管理"聯合下發通知。要求對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房者提高貸款首付款比例，不得低於40%；同時，貸款利率不得低於中國央行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。（9月28日新華網：http://news.xinhuanet.com/house/2007-09/28/content_6804607.htm）到了12月11日，中國央行、銀監會又就加強商業性房地產信貸管理下發補充通知，對"第二套房"問題作出明確界定：以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認定房貸次數。（12月12日《信息時報》http://news.sina.com.cn/c/2007-12-12/013114499168.shtml）
中國央行、銀監會有關負責人就下發上述通知答記者問時表示，制定上述政策的目的在於嚴格住房消費貸款管理。具體說來，就是要打擊囤地囤房，抑制惡意炒作哄抬房價。但是，在筆者看來，央行和銀監會如果是從上述目的出發而聯合下發這麼一個通知，簡直就是混蛋透頂！
理由一點也不複雜，我們去看看央行自己於1997年4月間下發的《個人住房擔保貸款管理試行辦法》，它上面有這樣的規定，"第一條：為支持城鎮居民購買用住房公積金建造的自用普通住房，規範個人住房信貸管理，維護借貸雙方的合法權益，根據《中華人民共和國商業銀行法》、《中華人民共和國擔保法》和《貸款通則》，制訂本辦法。"到了1998年，央行發布正式的《個人住房貸款管理辦法》，其"總則"部分有如下的規定："第一條：為支持城鎮居民購買自用普通住房，規範個人住房貸款管理，維護借貸雙方的合法權益，根據《中華人民共和國商業銀行法》、《中華人民共和國擔保法》和《貸款通則》，制訂本辦法；第二條：個人住房貸款是指貸款人向借款人發放的用於購買自用普通住房的貸款。貸款人發放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權依法處理其抵押物或質物，或由保證人承擔償還本息的連帶責任。"
怎麼來理解上面的這些規定呢？"自用"這個詞非常重要！你買下房來不住，讓它空著，等升了值再賣，這是"自用"嗎？你買下房來倒沒有讓他空著，只是把它租出去了，這是"自用"嗎？顯然都不是。那麼也就是說，央行當初的規定其實嚴厲得很，即無論你是否曾經貸款買過房，只要你買房不是自用的，是用來炒，或者出租，商業銀行就不得給你發放個人住房貸款。當然，這或者的確是個有一定執行難度的規定。不過，所謂"有一定執行難度"，應該只是針對第一次向銀行申請貸款的人而言。因為當人們第一次向銀行申請貸款買房時，銀行依靠自身或金融系統的業務記錄無法對申請人買房是否"自用"作出判斷。但是，如果申請人已經從銀行貸過一次款，那麼，毫無疑問，銀行便可以依靠自身或金融系統的業務記錄對申請人買房是否"自用"作出判斷了----有誰會同時買下兩三套甚至更多的住房，今天住這一套房，明天便搬到那一套裡去，後天再搬回來，就為了折騰著玩嗎？那豈不是開國際玩笑！而即使現實中真有這種古怪的人，但是，從有效配置資源的角度出發，銀行也不能對此行為進行支持。也就是說，他們的古怪行為也許應該得到尊重，但他們只能用自己的錢，而不是銀行的貸款去埋單！
所以，依照"自用"之原則，最基本的、在央行規定基礎上後退一步的操作規範應該是：只要申請人已經從銀行貸過一次款購買住房，那麼商業銀行就不得再對其發放個人住房貸款。----當然，也可以有個例外，那就是第二次向銀行申請住房貸款的人，必須有第一次利用銀行貸款所購買之住房已出售的證明（過戶手續之類）。
那麼也就是說，根據央行自己制定的《個人住房貸款管理辦法》，帶有強烈炒房意味的"第二套房貸"根本就應該被禁止，這樣才能稱得上是嚴格住房消費貸款管理。當然也才是最有效之打擊囤地囤房，抑制惡意炒作哄抬房價之措施。而現在央行下發的這個通知則明顯完全顛覆了其曾經作出的規定----目前它依然是商業銀行辦理該項業務時所依據的規範----，顛覆了個人住房貸款之"自用"這一基本性的原則，卻又被冠以"嚴格住房消費貸款管理，打擊囤地囤房，抑制惡意炒作哄抬房價"之名號，能不讓我說他們混蛋透頂嗎？
中國央行、銀監會有關負責人就下發上述通知答記者問時表示，制定上述政策的目的在於嚴格住房消費貸款管理。具體說來，就是要打擊囤地囤房，抑制惡意炒作哄抬房價。但是，在筆者看來，央行和銀監會如果是從上述目的出發而聯合下發這麼一個通知，簡直就是混蛋透頂！
理由一點也不複雜，我們去看看央行自己於1997年4月間下發的《個人住房擔保貸款管理試行辦法》，它上面有這樣的規定，"第一條：為支持城鎮居民購買用住房公積金建造的自用普通住房，規範個人住房信貸管理，維護借貸雙方的合法權益，根據《中華人民共和國商業銀行法》、《中華人民共和國擔保法》和《貸款通則》，制訂本辦法。"到了1998年，央行發布正式的《個人住房貸款管理辦法》，其"總則"部分有如下的規定："第一條：為支持城鎮居民購買自用普通住房，規範個人住房貸款管理，維護借貸雙方的合法權益，根據《中華人民共和國商業銀行法》、《中華人民共和國擔保法》和《貸款通則》，制訂本辦法；第二條：個人住房貸款是指貸款人向借款人發放的用於購買自用普通住房的貸款。貸款人發放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權依法處理其抵押物或質物，或由保證人承擔償還本息的連帶責任。"
怎麼來理解上面的這些規定呢？"自用"這個詞非常重要！你買下房來不住，讓它空著，等升了值再賣，這是"自用"嗎？你買下房來倒沒有讓他空著，只是把它租出去了，這是"自用"嗎？顯然都不是。那麼也就是說，央行當初的規定其實嚴厲得很，即無論你是否曾經貸款買過房，只要你買房不是自用的，是用來炒，或者出租，商業銀行就不得給你發放個人住房貸款。當然，這或者的確是個有一定執行難度的規定。不過，所謂"有一定執行難度"，應該只是針對第一次向銀行申請貸款的人而言。因為當人們第一次向銀行申請貸款買房時，銀行依靠自身或金融系統的業務記錄無法對申請人買房是否"自用"作出判斷。但是，如果申請人已經從銀行貸過一次款，那麼，毫無疑問，銀行便可以依靠自身或金融系統的業務記錄對申請人買房是否"自用"作出判斷了----有誰會同時買下兩三套甚至更多的住房，今天住這一套房，明天便搬到那一套裡去，後天再搬回來，就為了折騰著玩嗎？那豈不是開國際玩笑！而即使現實中真有這種古怪的人，但是，從有效配置資源的角度出發，銀行也不能對此行為進行支持。也就是說，他們的古怪行為也許應該得到尊重，但他們只能用自己的錢，而不是銀行的貸款去埋單！
所以，依照"自用"之原則，最基本的、在央行規定基礎上後退一步的操作規範應該是：只要申請人已經從銀行貸過一次款購買住房，那麼商業銀行就不得再對其發放個人住房貸款。----當然，也可以有個例外，那就是第二次向銀行申請住房貸款的人，必須有第一次利用銀行貸款所購買之住房已出售的證明（過戶手續之類）。
那麼也就是說，根據央行自己制定的《個人住房貸款管理辦法》，帶有強烈炒房意味的"第二套房貸"根本就應該被禁止，這樣才能稱得上是嚴格住房消費貸款管理。當然也才是最有效之打擊囤地囤房，抑制惡意炒作哄抬房價之措施。而現在央行下發的這個通知則明顯完全顛覆了其曾經作出的規定----目前它依然是商業銀行辦理該項業務時所依據的規範----，顛覆了個人住房貸款之"自用"這一基本性的原則，卻又被冠以"嚴格住房消費貸款管理，打擊囤地囤房，抑制惡意炒作哄抬房價"之名號，能不讓我說他們混蛋透頂嗎？
