2008年初去上貸款員課，幾次交談老師就知道我的個 性，一再跟我開玩笑，75分就可以通過考試拿貸款員執照，信用分740分就可以拿到最好貸款利率，不必要追求滿分。但江山易改本性難移，我還是考了92 分。因為我的信用分高，所以老師講怎樣提高信用分時，並沒有特別在意，覺得跟我沒關係。最近為了一位客戶，我才仔細研究了信用分的作用，影響因素和改善信 用分的方法。
信用體現了一個人償還債務的能力和願望。貸款公司更願意把錢借給講信用的人，但信用很難定量。有一家公司發明瞭一種 計算信用分的方法，所以信用分就用這家公司的名字命名(Fair Isaac Corporation,FICO)。美國三大信用分局(Equifax, Experian and TransUnion Credit Bureaus) 都用FICO的方法來計算信用分。因為這三個局在不同的地方，得到的信息不盡相同，所以對同一個人，三個局會得出三個不同的分數。貸款公司會去掉一個最高 分，去掉一個最低分，用中間的分數。兩個人一起貸款，如果一個人收入高出另一個人很多，就用收入高的人的信用分，如果兩個人的收入差不多，就用較低的信用 分。
貸款額上限是由貸款人的經濟狀況決定的，能不能貸到款或利率好壞是由貸款人的信用分決定的。信用分低於660很難貸到一般性 貸款(Conventional Loan)。聯邦政府房管局保險貸款(FHA)和美國退伍軍人貸款(VA)最低信用分是600。信用分越高，利率越好，信用分每提高20分，利率可下降 0.5到0.75。但740以上利率都是一樣。貸款公司這樣做的原因是，向信用分低的人貸款風險較高，所以要多收一些利息。這也是美國富人越來越富，窮人 越來越窮的原因之一。
怎樣才能提高信用分呢? 讓我們來看看信用分的影響因素和所佔比重。
過去付款情況(Past Payment Performance)35%；
信用卡使用(Credit Utilization)30%；
信用史(Credit History)15%；
信用種類(Types of Credit in Use)10%；
信用查詢(Inquiries)10%。
因為過去付款情況所佔比重最大，所以你只要按時付各種賬單，信用分就不會差。信用報告會看24個月的還款情況。欠款不付超過30天就會影響信用分，欠款 時間越長，對信用分影響越大。如果90到120天不還，債主會關閉賬戶，叫要債公司來討債，這對信用分影響特別壞。我之所以信用分高，是因為我總是提前付 我所有的賬單。能自動付款的，就自動付款。
信用卡使用所佔比重也不小。如果你能像我一樣每月把信用卡的餘額全部付清，信用分一定 會高。萬一你有信用卡餘額不能付清，如果自已有生意，可以申請商用信用卡(Business Credit Card)，把私人信用卡的餘額全部轉到商用信用卡去，因為90%以上的商用信用卡不會算到私人信用分上。如果你不能申請商用信用卡，要設法把私人信用卡 的餘額限制在30%以內。如果你有三張信用卡，每張卡的限額是一萬，總限額就是三萬，那你的欠款餘額最好不要超過九千。在貸款之前最好不要取消你的信用 卡。假如你取消一張還剩兩張，你的信用卡限額就變成了兩萬，九千的欠款就變成了45%，這樣會降低你的信用分。
信用史越長越好， 所以不要把你時間最長的信用卡取消掉。貸款前不要新開很多信用卡賬戶，這樣會減短你的平均賬戶年齡，對信用分有負面影響。有些人喜歡在各個商店開信用卡， 因為開戶那天能得到10%的折扣。這樣做會減短你信用卡的平均年齡，減低你的信用分。萬一因為卡太多，忘了按期付，不但罰款部分會超過你的10%折扣，還 會進一步損壞你的信用分。我的做法是商店裡發的信用卡一概不要。新移民或加拿大來的人可能沒有美國信用分，即使有，也可能低於他們應該有的分數，因為他們 沒有足夠長的信用史。
有的書上說有各種不同的信用賬戶對信用分有好處，比如買車不用現金去貸款。我的親身經歷證明這種觀點是錯誤 的。我從來沒有貸款買過車，也從來沒有為了建立信用而借錢。剛來美國時是留學生，錢不多就買舊車，沒有錢就不買東西，刷卡是為了方便和積點，信用卡每月一 定按時全部付清。
我親耳聽到一位經紀人對她的客戶說，我不敢查你的信用分，因為每查一次就要掉幾分。這個經紀人如果參加考試的 話，這個題就答錯了。實際上信用查詢部分衡量的是你想貸幾個款。如果只貸一個款，在申請貸款時找不同的貸款公司問利率，不管幾家貸款公司在同一時間內查了 你的信用，只算成一次查詢。為了防止誤算，最好把一次貸款的申請在14天內完成。買車也是一樣，到幾家車店去看車，車店都去查了你的信用分，只算做一次查 詢。但如果申請信用卡，每查詢一次算一次。其它的查詢不影響信用分，比如僱主，公司促銷，自已查自己的信用分等等。
有一個網站（www.annualcreditreport.com） 允許每人每年免費向三家信用局各查一次信用報告，但報告上沒有信用分。如果你想要分數，每家信用局還要收七塊多錢。印出你的信用報告後，要仔細察看有沒有 對你不利的錯誤，比如你明明沒有遲付，卻給你記了一筆，有的壞記錄根本不是你的，等等。你要跟有關方面交涉，看如何糾正。一般要30天到三個月才能糾正。 我在寫這篇文章前到這家網站查了我的信用分，是806，比2005年減少了25分。我仔細察看了信用報告全文，沒有找到一條與我不利的計錄，那麼信用分為 什麼減少了呢？我分析的結論是，2005年我沒有任何貸款，不欠任何賬。2007年8月我買了新房，貸了是我最大限度的貸款，現在貸款餘額基本上是 100%（因為第一年的還款主要是還利息）。這就是我信用分減少的原因。
還有一個網站可以估計你的信用分範圍（www.bankrate.com/brm/fico/calc.asp）。 進去以後要你回答十個與信用分有關的問題，最後給你一個信用分範圍。我試了一下，得到的範圍是770-820，還算接近。這個網站的好處是你可以試著改變 對問題的答案，如果信用分範圍提高了，那你照著能得高分的答案去做，信用分一定會提高。需要注意的是，在申請貸款的前幾個月最好不要亂試，弄不好弄巧成 拙，得不償失。
如果你有關於房地產或貸款方面的問題，歡迎來電話（202-459-9096）或者來電子郵件（[email protected]）詢問。我一定盡量答覆。我以前發表的文章可以在http://www.metrostarhomes.com/chinese_articles.htm 看到。
