樓市博弈
在陷入滯銷僵局的同時,杭州樓市也正在遭遇退房潮。記者根據杭州透明售房網、餘杭透明售房網、蕭山透明售房網今年4~6月的解除合同公示,發現今年二季度以來杭州有記錄可查的退房已達210套,比一季度增長50%。
從數據統計看,無論是知名品牌公司旗下的產品,還是別墅、排屋、精裝修公寓這樣的高端住宅,都開始出現不止一例的退房記錄。
購房者看淡樓市,想盡辦法退房
從記者統計的結果來看,目前為止,杭州的退房潮沒有北京、深圳、廣州、南京那麼凶猛,但也已經表現出增長趨勢。
杭州透明售房網上4月初公示了今年第一季度解除合同樓盤排名,共涉及6個樓盤,解除合同106套次,退房記錄最多的是大世界五金城,有36套次。而 記者統計了4月起至今的解除合同記錄,數量明顯上升:杭州主城區共有55個樓盤涉及,解除合同124套次;餘杭區有22個樓盤涉及,解除合同77套次;蕭 山區由於數據不完整,有記錄可查的是6個樓盤涉及,解除合同9套次。無論是所涉樓盤,還是數量,都大幅增長。事實上,網上所公示的只是已經成功退房的數量,時下正在醞釀或爭取退房的購房者比數據顯示的要多。在杭州透明售房網上有這麼一起投訴:5月21日, 一購房者稱自己4月初在杭州城東某樓盤預訂了一套210平方米的商品房並購買了一個車位,結果發現車位太小,「只能停一輛QQ車」,於是要求退房。
2天後,該樓盤開發商作出答覆稱,車位尺寸完全符合規定,而且客戶是現場看了位置看了尺寸後購買,並沒有強買強賣。開發商還表示,4月底,該客戶要求將車位款一併計入房款,也已經辦理,該客戶投訴情況並不屬實。5月30日,矛盾升級。該客戶再次要求「退房、退車庫」,質問開發商一直拖著不處理,「與強賣有什麼區別?」該樓盤開發商也針鋒相對,稱該客戶自5月初起多次偏離事實投訴,公司將保留追究該客戶的違約責任。
無獨有偶。杭州城西某樓盤同樣遭遇退房風波。有購房者投訴該樓盤附近有一個規模很大的公墓群,稱「該瑕疵已影響到我們對該房屋的合理預期和總體評 價,如繼續履行合同將給我們造成更大損失」,要求盡快解除合同,並如數退還已付房款。幾天後,被投訴的開發商答覆說,項目周圍有公墓群本身是事實存在,工 作人員並未隱瞞,且公墓群在項目紅線外,以此作為退房理由並不充分,公司不能退房。今年以來,杭州有大量新上市商品房,然而很多樓盤上市半年但銷售率不足三成,反觀購房者的退房或以退房為目的的維權熱情卻在上升。看透明售房網上的 投訴記錄,在今年年初,多是購房者投訴開發商「疑似捂盤」、「有房不賣」、「銷售人員態度惡劣」,抱怨自己有錢買不到房。3月以後,投訴內容主要變成「開 發商偷工減料」、「故意隱瞞樓盤真實信息誤導消費者」。而開發商的態度也從之前的不積極變得較為積極,只是??解決問題歡迎,要退房不行。
退房,甚至以激進方式退房,很大部分的原因是購房者對後市的信心不足。「這段時間是有不少客戶來諮詢如何退房。」一位經常接房地產類案件的資深律師 私下告訴記者。從法律法規上講,只要商品房存在套型與設計圖紙不一致、開發商擅自變更規劃和設計、面積誤差絕對值超過3%、商品房主體結構不合格這四類情 況之一就滿足法定退房條件,但實際上很少有購房者能以這些理由達到退房目的。「私下我會建議購房者托熟人幫忙,悄悄把房子退了。」一些找不到正當理由的購房者,會迫使開發商在價格上讓步。「一些客戶會直接要求在原本談好的價格基礎上再打折,否則就拖著不簽約。」一位城西某樓盤 的銷售部經理向記者訴苦說:「這畢竟是市場經濟,有漲就有跌,但客戶不理會這些。只要房價有下跌跡像他們就會絞盡腦汁要你補償。」
投資者退房最急迫
商住型物業、大戶型高端公寓、遠郊公寓退房量最多「去年是托關係留號子買房,今年是托關係退房。」當記者輾轉聯繫上購房者韓先生時,說起剛退掉的這套房子,韓先生說,為了這套房子欠了兩次人情。韓 先生看中的這個樓盤在錢江新城,去年下單的時候市場正好,他是托了關係才拿到房號,還專程趕到杭州來簽約,但現在實際上9.7折就可以買到,比他買的時候 便宜近10 萬元。「本來是打算只要能退,哪怕付點違約金也行,結果開發商拒絕了,只好再托朋友幫忙。」
像韓先生這樣的投資者是退房最急迫的群體。如市中心一樓盤,5月19日有7套退房,其中四套的原購買人均為何某,另三套的原購買人均為張某;清雅苑同一天退3個車庫,原購買人也為同一人;盛世嘉園,退房11套,其中5月20日、5月21日兩天就退了8套……分析去年與今年上半年杭州在售商品房的退房記錄,一些投資性強、投資者購房比例較高的物業往往是退房記錄較多的樓盤。根據杭州透明售房網上公示的 2007年解除合同樓盤排名,涉及數量排名前十的樓盤中有6個是商務辦公樓、酒店式公寓這類投資型物業。而今年第一季度上榜的6個涉案樓盤中,有四個屬於 市場、酒店式公寓等投資型物業。
隨著今年第二季度退房數量的增加,物業類型也變得比較多樣,但還是逃不出兩大類:一類是投資型物業,另一類則是住宅中的大戶型高端公寓或目前居住實 現性不高的遠郊公寓。杭州主城區以及餘杭、蕭山區,83個有退房記錄的樓盤中,有17個樓盤51套商品房屬於第一種類型,有 22個樓盤79套商品房屬於第二種類型。這兩種類型的物業退房量佔了4月至今退房總量的62%。表1:2008年4月~6月杭州在售樓盤解除合同情況
(僅收錄退房4套次以上樓盤)項目名稱 退房數量 所在區域
金沙學府1號商務辦公樓 20套 下沙區
盛世嘉園 11套 餘杭區
瑞達城市花園 10套 餘杭區
水岸城市花園 9套 上城區
景江城市花園 4套 上城區
多藍水岸小區 6套 下沙區
連城國際花園 5套 餘杭區
荷塘花苑 5套 餘杭區
新綠園 5套 江干區
和家園 4套 西湖區
尊寶大廈 4套 江干區
現代印象廣場 4套 濱江區
環球中心 4套 下城區
匯觀山花苑 4套 餘杭區
旺角城(一期) 4套 蕭山區
對目前樓市湧現的退房潮,一些業內人士表示:因為對後市的看空,一些購房者開始行動,或直接找開發商投訴,或拒收房屋,或訴諸法律,目的只有一 個??退房, 以求減損。而另一方面,迫於銷售量不足所引起的回款壓力,開發商也不會輕易放手。採訪中記者瞭解到,個別開發商已經在提高定金數額,從5萬~10萬元提高 到15萬~20萬元,或者提高合同中約定的違約金賠付比例,以求提高預訂客戶的實際簽約比例,減少退房量。這場買賣雙方的博弈或許不會讓參與者感到愉快,只希望在付出代價之後,市場能更規範,產品能更物有所值,消費者也能更成熟。
