今年9月以來，重慶一批廳級幹部因收受巨額賄賂，為房地產開發商謀取利益而陸續站上了法庭被告席，檢察機關指控：重慶市規劃局副局長梁曉琦受賄 1589萬元，重慶市國土房管局副局長王斌受賄170萬元，重慶市九龍坡區區長黃雲受賄232萬元。同時，與這三人同為"難兄難弟"的重慶市規劃局局長蔣勇涉嫌受賄一案也進入偵查終結階段，即將被檢察機關提起公訴。
至此，這一被稱為"323專案"的4名涉案廳級幹部都將面臨法律制裁，而在此前，同樣針對房地產開發領域的"726專案"中的另外 4名廳級幹部已經受到法律懲處，重慶市渝中區副區長王政、渝中區委副書記鄭維、沙坪壩區副區長陳明、重慶市僑聯主席羅靜虹（王政之妻），因在土地出讓、調整規劃、減免費用等房地產開發相關領域肆意出賣手中的權力，為開發商謀取巨額利益，而分別被法院判處死緩、13年、10年及3年半刑期。
在1年左右時間內，8名廳級幹部在房地產開發領域接連"落馬"，這在重慶政壇是前所未有的，引起了社會各界的強烈關注，甚至被稱為 "反腐風暴"。《瞭望》新聞週刊記者在追蹤調查中發現，這一系列"窩案"暴露出房地產業的"潛規則"：房地產業已經成為腐敗"重災區"，房地產開發的每一個環節都可能存在權力尋租和官商勾結，房地產的產業鏈有多長，權錢交易的食物鏈就可能有多長。
倒在開發商的"組合拳"下
自1997年成立直轄市以來，重慶一直在進行大規模的城市建設，也拉動了房地產業的高速發展。自2004年以來，房地產開發投資每年新增100億元以上，房地產開發投資每年增速都在20%以上。而在城市建設、規劃的背後，往往隱藏著巨大的商業機會和利潤空間。在寸土寸金的城市，規劃紅線退一點點，土地的屬性調整一下，普通人可能覺察不出來，但對房地產商來說卻意味著暴利。因此，與房地產開發相關的國土、規劃、房管等實權部門以及分管官員，就成了開發商眼中的"財神爺"。
本刊記者調查瞭解到，這8名廳級幹部大多是"60後"的中青年幹部，不少人可以稱得上是重慶的"高素質人才"，有的是城市規劃領域的專家型幹部，有的是充滿政治前途的年輕幹部。比如，今年46歲的重慶規劃局局長蔣勇長期在規劃建設領域工作，曾留學英國威爾士大學，在重慶被公認為城市規劃方面的"專家型幹部"；九龍坡區區長黃雲42歲即開始擔任重慶主城區級政府一把手，作為主政一方的正廳級官員，曾留學國外，並獲新加坡南洋理工大學碩士學位，還參與過轟動全國的"重慶最牛釘子戶"事件的處理；從高校教授步入仕途的梁曉琦，獲得過朝鮮建設建材大學博士學位，曾擔任重慶市規劃局總規劃師，他用了不到10年的時間，成長為重慶規劃系統的一名專家型領導幹部。
重慶的一些幹部說，這批廳級幹部正是年富力強，幹事業的黃金時期，卻倒在開發商的"糖衣炮彈"下，既讓人警醒，又令人惋惜。
為了擺平這些手握實權的官員，房地產開發商無所不用其極，往往採取"金錢＋美色＋愛好"的方式向官員展開攻勢，投其所好，不達目的絕不罷休。官員愛錢就送錢，好色就送美女，如果既不貪財又不好色，就滿足其愛好，千方百計尋找人性的弱點。開發商送賄賂非常講究策略，常常是借逢年過節或幹部出國考察、因公出差等時機送錢，為醜惡的權錢交易掩上一層溫情脈脈的面紗。為了贏得官員的"好感"，開發商不惜乘飛機"追"著官員送錢。2006年春節，王斌攜家人前往深圳遊玩，重慶某地產商得知後，專門從上海親自飛往深圳，並趕在王斌所乘班機落地前等候在機場出口，與王斌會面後直接送上5000美元。 2006年下半年，同樣是這位開發商，在得知王斌在上海參加一個會議的消息後，立即前往其下榻的酒店奉上10萬元人民幣。
梁曉琦喜歡打高爾夫球，經常飛到全國各地的頂級高爾夫球場打球。2006年重慶一開發商便投其所好，不僅送上18萬元，還送給其國際高爾夫俱樂部名譽會員卡一張，任其免費消費。開發商如此"懂事"，官員自然投桃報李。開發商的高爾夫球場項目要增加居住用地、增加商業設施用地等諸多事項，在梁曉琦的關照下，一路"綠燈"。
錢權交易貫穿房地產開發全過程
在這一系列"窩案"中，錢權交易貫穿於房地產開發的全過程，征地拆遷、土地出讓、繳納土地出讓金、調整用地性質、規劃審批、項目選址、調整容積率、產權登記等每一個環節都充斥著官商勾結。開發商與官員的錢權交易在"土地出讓"和"調整規劃"兩個大項上最為突出，特別是集中表現在"調整容積率"、"調整土地"上，官員利用職權為開發商牟取了驚人的暴利。
"容積率"是指建築區劃內總建築面積與用地面積的比值，對於房地產開發商來說，容積率越高，可供其銷售的面積就越多，獲利也越大，但是購房者的居住環境就越差。以一塊佔地1萬平方米的土地來計算，假使容積率是3，意味著可建3萬平方米，如果把容積率提高到3.5，則可建3.5萬平方米。如果以6000元／平方米的價格出售，可以多得3000萬元。一位房地產開發商告訴本刊記者，"容積率"在開發商眼中簡直就是"點石成金"的"魔術棒"，哪怕是能提高0.5個百分點，每個開發商都會不惜血本地"公關"。
在王政、鄭維、陳明的"窩案"中，他們正是利用手中職權，為開發商調高"容積率"牟取暴利。2003年7月，一名開發商找到王政，希望提高樓盤容積率。王政於是給"好兄弟"--時任重慶市規劃局用地處處長的陳明打招呼。隨後，他又在開發商遞交的申請提高容積率的報告上簽署"請給予大力支持"的意見。雖然按照相關規定，該公司開發的項目容積率不能超過5。但最終規劃部門還是將該公司項目的容積率調整到不大於7。通過增大容積率，開發商的利潤一下就增加了1000多萬元。開發商為"感謝"王政，送他100餘萬元。
蔣勇與梁曉琦更是精於此道，在他們所收受的賄賂中，大多與調整容積率有關。從2003年到2007年4月，梁曉琦接受重慶某地產商的請託，利用職務上的便利，將該地產商開發的樓盤容積率上調至3.95。為此，梁曉琦分8次"進賬"225萬元人民幣，美元6萬元。
搞房地產先要拿地，土地出讓是房地產開發的第一個環節，拿地的價格直接關係到房地產開發的成本。身為重慶市國土局副局長的王斌採取的正是"以地生財"：利用手中掌握土地徵用、土地出讓、耕地保護及土地規劃等審批管理權力，在土地環節進行權錢交易。他的主要手段是幫助開發商獲取土地使用權、減免土地出讓金、辦理征地審批手續、辦理房屋產權，等等。2005年，某開發商看上重慶沙坪壩區一塊土地，為了低價拿地，經過王斌的運作，違規降低了該塊土地的土地出讓金標準，給國家造成巨大經濟損失，政府少收入了1.7億元的土地出讓金。為此，王斌收到開發商人民幣10萬元、3萬美元的"感謝費"。
除土地主管部門的領導外，地方政府的負責人也對土地有較大的調控權。黃雲的受賄記錄中，也有"以地生財"的"大手筆"。2004年至 2006年，黃雲利用時任重慶市沙坪壩區人民政府區長的職務之便，為某開發商在控規調整、征地拆遷、土地補償等方面提供幫助，並因此收到開發商3萬美元的 "酬勞"。
"自己監督自己"等於沒有監督
重慶市政協常委邱道持"退居二線"之前，曾經與被指控受賄170多萬元的王斌，一同在重慶市國土房管局擔任副局長。他說，沒有外部的監督，政府部門的規章制度再完善也不起作用，權力一樣不受制約。
他告訴本刊記者，王斌出事前，在局裡被認為是"很講制度"的領導，而且為人"低調"，一般不參與任何應酬。手握實權的王斌很重視制度建設，在其分管領域制定了很多制度。尤其具有諷刺意味的是，每當開會研究土地出讓問題時，他都要求同步錄音，說是防止有人為開發商說好話，表現得非常"堅持原則"。因此，當聽說王斌"落馬"時，邱道持感到十分意外，他說，這說明"自己監督自己"等於沒有監督，所謂的制度建設往往是為了自己能"鑽空子"。
一些辦案人員、有關專家和法律工作者指出，從重慶8名廳級幹部"落馬"以及近年來全國暴露的典型案件來看，規劃、國土、房管等與房地產業息息相關的政府部門行政審批權過大，過於集中，尤其是公共權力的運行不夠公開、透明，缺乏有效的監督制約，是整個房地產行業中的權力尋租、官商勾結十分突出的重要原因。
接受本刊記者採訪的一些幹部指出，過去幹部一出問題，大家都認為是"制度建設沒跟上"，但現在看來，不是制度問題，而是權力監督問題。在查處8名廳級幹部的過程中，檢察機關多次到相關職能部門走訪調查，發現其各種規章制度相當完善，程序設計也很嚴格。這些幹部為開發商謀取利益的過程，從表面上看都是"依法辦事"，操作流程也完全合法，如調整規劃，均由開發企業向基層的規劃部門提出，基層再向市局規劃部門呈報，市局通過會議形式，集體研究決定。"但是，在事前，開發商和官員早就私下達成了交易，缺乏監督的權力運行即使程序再完善，也是走形式而已。"一名熟知案情的人士如是說。
