一個房地產開發商告訴大家中國房價不能下跌的原因
很多人都認為，開發商都是些藉著政策發不義之財的奸商，可是，事實上，開發商在全國性的房價上漲風潮中，一直處於一個很尷尬的地位。一方面，他們要冒著巨大的風險來面對一天比一天高的土地成本和政策成本，忍受著政府和政府官員的盤剝；另一方面，還要忍受著消費者的各種指責，當著黑心肝的代言人。我在做第一個房地產項目時，除了地價，我們要交六十四項行政性收費。我和莫小平在核算成本，她深有感慨地說，如果這些收費減少一半，中國的房價至少降三分之一。為了少交或者免交某些費用，開發商必須想方設法拉關係走後門。我一直認為房價過高最大的問題，在於開發商對政府官員的行賄賄行為由買房者承擔。而國家對房屋價格的控制事實上是加大了稅收，但是高稅收最後轉嫁到了購房者身上。中國最大的房地產商是誰？各級政府，它們利用手裡的土地批租，然後再向房地產商收取各種名目繁多的費用，等房子建好了，賣出了它們還要向房地產商和購房者收稅。房地產商有風險，可是，各級政府那是包賺不賠啊。其實房地產也是風險投資項目，只是和股票等玩意相比，它不會一夜之間讓你血本無歸而已。
作為一個房地產開發商，我真希望中國各級政府的官員不要自從數據去分析GDP的增加，而是從當地普通家庭的年收入和當地的房價的比例去看。我一直想問他們一句話，你們政府認為用一個普通家庭20-30年的全部收入去換一套只能用幾十年的房子，正常嗎？一套房子，首付掏空了上代人的積蓄，分期付款讓這代人沒有什麼積蓄，這是哪個國家能幹出來的事情？可是這奇妙的事情就發生在社會主義的中國。房產只是眾多產業中的一個，但卻掏空了人們大量積蓄和未來收入。房價當然與開發商有直接關係，可是，那更多的是一種無奈。提高房價，使他們為了抵禦政策風險和市場風險不得不做的自我保護。資金是有成本的，做生意的人都知道，做生意是需要流動資金的，沒有流動資金，再大的企業也無法運作。所以對於開發商來說，他們更關注的是現金流，房子漲了當然好，可以賺得額外的利潤，但是，你要明白一個樓盤的銷售時間越長，對開發商本身越不利，只有傻瓜才會捂盤惜售，那要捂到什麼時候才是個頭？企業及時套現才是正路。開發商必須遵循生意規則，你如果硬要開發商要有良心，不能漲價，那我要說，這話你跟中國政府說最好。誰控制了土地，誰就控制了房價。所以，中國的房價不是控制在開發商手裡而是控制在政府手裡的，只是這個道理一般人不明白。囤積土地是需要巨額資金的，就像生意人所說的壓貨，你能壓多少貨？賣幾十年？對有實力的房地產開發商來說，適當壓一兩塊土地，保證公司開發的延續性，節約運營成本是完全必要的，壓多了，誰有那麼大的資金？有這個能力的只有政府！
房地產行業的大部分利潤都被收到政府的口袋去了，尤其是在現在以拍賣拿地的現狀下更是如此。說個最簡單的，某城市的地王，44億的標價，土地面積1.3709萬平方米，容積率4.8，總建築面積6.58萬平方米，樓面價就是6萬多。也就是說，房子還沒建，政府就已經揣到自己口袋這麼多錢了。國土局為什麼那麼容易出貪官，受賄原因全是那紅線內外一米，或者容積率那零點幾的小數！很多朋友都以為，開發商是想咋建就咋建，可是事實根本不是那麼回事，國家政策在那裡呢，土地競拍就是一把刀，容積率又是二把刀，直接就限制了房屋總量的提高。地價是樓價構成中的一個主要因素，它的高低決定了房地產市場的走向。所以，一到政府搞房地產市場所謂的宏觀調控我就發笑，他們不是少收點地價，而是加稅，你說，這不是更加推動房價高企嗎？
房價成本到底如何構成
經常有朋友問我，一個平方米的房子的成本有多少？我告訴他，其實，直接成本很小，比如我這個項目，建築成本大概在1850-2500之間。包括：土建，裝飾，園林，水電！土建是指毛坯大概1200元m2，包括地下室和基礎；裝飾部分80元/m2，包括外牆磚，入戶門，欄杆和鋁合金窗等；園林大概550元/m2；水電大概250元/m2，包括電纜，智能安裝，及室外排水設施。 其實，要算房子的成本還要加上營銷成本、財務成本、各種營業稅、土地增值稅等等。就說，那容積率吧，我要不是通過卿至泰把它提高了，就原來批的1.7，我根本賺不到什麼錢。
說到這裡，我不免又要囉嗦幾句，說說什麼是容積率。容積率就是總建築面積與用地面積的比率。可是，國家還有個規定，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3。嘿嘿，要是都按這個來，在考慮到光照指數，開發商根本賺不到錢。所以，大家就各顯神通提高容積率。關鍵是送多少錢。容積率相對真實的只有別墅。所以更加賣得死貴。放眼全國，無論哪裡，開發商和規劃局都在一起愚弄人民。當然其中的公關費很可觀，但與房價利潤相比實在是太划算了。正因為容積率是可以托關係修改的，所以，沒有哪個開發商會傻傻的按照既定好的容積率來開發。 我曾經跟卿至泰說過這樣的話："麵粉漲價了，包子饅頭能不漲？"他笑了，我也笑了。
大家在罵房地產商黑心致使房價猛漲的時候，誰也沒有注意土地現價早已漲過房價的漲幅了。現在地方財政就是土地財政，地方政府拚命要賣土地賺錢，中央想控制都控制不了，你看現在全國各地哪個城市的城區面積都在不斷蔓延。房價的高低有無標準。答：房價乃政府能夠忍受的價格，房產現象只是中國政治經濟體系的一個表徵。我有時覺得政府官員真的是很蠢，一塊地，如果作為住房用地來賣，那麼他所得到的稅收只有賣房那麼一次的稅收，而一套房子可用年限至少有4-50年，甚至70年也就是說政府這4-50年就收這麼一次稅。但如果作為工業用地，做廠房，做企業，那麼政府可以年年向企業商家收稅，所以對於政府來說賣地建房是下下策的方法。但是，為什麼他們還要買呢？因為一個地方的一屆領導最多干五年，他做事只管這五年自己的財政收入，至於五年以後，他都不知道調到什麼地方去了，所以，一屆又一屆政府是只管現在不管將來啊！
現在最搞笑的還是那個招挂拍制度。據說這個制度是向香港學習的，可是人家那是民主社會，法律多健全啊？可是在內地，這制度一出臺就為政府官員遊戲法律提供了更多的空間。沒實行這個制度以前買土地，一般只需要出個10來萬撐死100來萬忽悠賄賂一下國土局的實權人士乃至一把手，那麼土地譬如說本來價值1000萬的土地，一把手銀子撈足大筆一揮也許2，300萬就搞到手了，反正都是公家的地。而現在呢？實行的正規的招拍挂，一般人就不大敢便宜賣了，你要敢這樣做，不是下臺也得雙規，官員們心裏也是有點忌憚的。
那麼，價值1000萬的土地可能就得掏出1500萬銀子才能擺得平，即使你有關係後臺夠硬那麼最少也得7、800萬才能堵上眾人的嘴巴。因為能夠搞房地產資質，能拿到土地的老闆哪個是沒有後臺的，哪個是後臺不硬的？你以關係拿到了，那我拿不到我可以利用我的關係在後面捅你一刀還可以名正言順的把你身後的後臺給拉下馬。所以土地這塊上多出來的價格是誰來承擔？當然是羊毛出在羊身上。開發商不可能善良到自掏腰包，當然的把房價抬上去。制度是決定資源分配的根本原則，可笑某些人還在寄希望於宏觀調控，根本的原則不調，怎麼調都是空調！
我問過一個規劃局長，"作為一個規劃局的局長，你從你的角度說說，政府能不能暫時不賣地？"
他笑著說："不賣地，哪裡來錢養活那些公務員？" 在房地產行業，對於地產商追求高回報大家不能有過多指責，因為逐利是企業的本能。大家應該關心的是，一些地方政府特別是個別貪官不顧國家的一系列制度規範，為了自己的一己私利，他們憑什麼濫用公權利？用公權利牟利呢？在地方政府政績觀的支配下，特別是一些官員在金錢誘惑下，都能想出應對、變通的對策。
比如說：招拍挂制度，很輕易地就被地方政府架空，當做擺設。另一方面，對於土地的違法行為，恫嚇的多，實際上處理過軟。國家確實處理了一批土地違法者，但是，輕描淡寫地給省級幹部、主管領導一個處分，起不了太大作用。一些受處分的領導幹部，不但毫髮無損，有些官帽子還越戴越大呢。以前我只是一個搞建築的，現在做上了房地產，幹什麼吆喝什麼，我現在就不得不研究國家關於房地產的有關政策，就不能不千方百計地和對我有用的各級部門官員打交道。
一套房子會壓垮中國
作為一個做房地產的商人，我的腦子裡一直有一個聲音："一套房子會壓垮中國。" 為什麼這麼講？因為我開始加入房地產行業的時候，正值香港經歷亞洲金融風暴不久，香港很多老百姓正經歷負資產的風暴。什麼是負資產呢？我現在簡單說一下：房價一旦提高，你要它降那是非常困難的，為什麼？因為銀行跟房價捆在一起呢，房價一旦升高，你買房子，如果你要做貸款，是不是要以市值做貸款？肯定不是拿淨值做貸款吧？得，這就出現了問題，一旦房價大幅度下跌，就像97、98年的香港，遇到到亞洲金融危機，當時100萬的房子只剩40萬的價值，可是你的貸款是七成，也就是，這時候你借了銀行70萬，可是房子現在的價值只有40萬！現在，你把房子賣掉還給銀行，你還欠銀行30萬，這時候，你應該怎麼做呢？你應該不還了，把房子給銀行算了，我何必再賠30萬呢。可是，香港老百姓當時並沒有把房子給銀行，為什麼？因為香港有很完整的信用體系，你一旦把房子給銀行，你的信用就完了，以後你找工作、創業、納稅甚至生活都會出現問題，你不能擁有私家車，不能到高級消費場所等等。所以，香港老百姓沒有辦法，只好硬抗著。
可是，中國大陸就不同啦，因為沒有完整的信用體系和社會保障體系，如果出現了負資產，老百姓立刻就會把房子扔給銀行，那時候，比亞洲金融風暴和美國次貸危機的金融風暴馬上就席捲全國，中國經濟馬上就到退三十年。所以，很多朋友總寄希望於宏觀調控，認為國家出了重拳房地產價格就會降下來，可是，你不明白，中央可明白宏觀調控政策所帶來的金融風險以及把金融機構搭上去的銀行風險呢。再說，各地方政府能讓房價下來嗎？房價一下來，GDP立刻就降好多個百分點，政績怎麼算？稅收怎麼收？地方財政怎麼來錢？銀行壞賬是不是又要超過國際標準若干個百分點？
但是，不宏觀調控好不好？也不行，那就是第二個日本泡沫。二者泡沫就會造成經濟過熱，物價上漲，通貨膨脹，企業運營成本提高。所以，還要調控，而調控的主要手段就是緊縮銀根，提高利率，而這樣的做法最大的一個惡果就是叫製造業賺不到錢，使得製造業老闆把錢從製造業抽出來投入股市、房市從而使泡沫越來越大。
這不是似乎進入了一個怪圈？永遠也解決不了問題？老百姓就要坐等災難的到來而無能為力？其實有辦法，這辦法就是讓這房價高企的始作俑者放棄對房價的操控。
政府放棄操控 房價下跌才有希望
大家知道，房地產項目，立項到開工，一直到峻工驗收合格包括期間的銷售等等環節，每一個環節都有政府的影子，就連最後的房地產交易中心，那本來應該是個類似市場之類的東西吧？那也是國土局下屬的事業單位。
大家知道只要有政府影子的地方就一定有濫用職權，而濫用職權就意味著腐敗，而這樣也就提高了交易成本。所以，讓政府推出這些所謂的監管，或者減少監管，或者公開監管，都會讓房地產市場減少腐敗，減少成本，最主要的就是那麼行政性的收費項目能不能取消呢？我就不明白一件事，在房地產項目的建設過程中你收了建築公司的稅、驗收合格以後你又收了房地產公司的稅、交易過程中你又收了房地產公司和買房者雙方的稅，這些稅不就是用來支付你那些行政機構的費用的嗎？你政府為什麼還要重新再收一遍呢？
說完了這些咱再說你政府的賣地行為，你美其名曰說是什麼市場化，我看純屬你往財政撈錢，每屆地方政府上臺之後什麼事都不用做，只要賣地就能使GDP上升，賣一塊地GDP上升一個百分點，賣兩塊地GDP又上升兩個百分點，賣的價格越高GDP越高，所以，放眼全國，什麼東西漲價最快？土地！而且是只漲不跌的，這時什麼行為？市場行為？鬼才信，這就叫操控市場。你土地價格上去了，企業運營成本自然就上去了，於是，拉動相關行業漲價，相關行業漲價，其他行業能不漲價？所以啊，溫總說到了經濟發展中的結構性漲價，它是說到點子上了，可是他有一句隱台詞沒有說出來，那就是結構性上漲的根子在哪裡？我相信他是明白的。政府不賣地，房價就能降下來？短時間這個效果是出不來的，短時較出效果只能在銀行身上下手，但是，大家請記住，在銀行身上下手也不是那麼容易的，首先，銀行雖然說是國家的，可是銀行他也是企業，它也要生存啊，你現在叫它生存不下去，他能幹嗎？除非政府擬給補貼。銀行的錢是在房價最高的時候放出去的，你現在強行打壓房價，銀行的損失怎麼辦？就算你給銀行補貼，那些房地產公司又怎麼辦？他有些房子實在房價最高的時候賣出去的，那麼現在房價呼拉掉下來一大截？人家那些先買房的人不來找你房地產公司嗎？不管多大的房地產公司都沒有銀行的實力，老百姓叫它退錢它是退不起的。
所以，像在短時間把房價降下來，那簡直是天方夜譚。不說，當初花了高價買地建房的房地產商不干，銀行不干、買了房的業主不干、就是地方政府也不干啊？再說，還有一隻幕後黑手在繼續推動房價上漲呢？那黑手是什麼？就是政府賣地的那筆錢啊？那錢它不會老老實實躺在財政局的帳號上的，它要以各種名義跑到市場上來，修橋鋪路從事地方建設啦、公務員加薪啦、福利事業啦等等，但是為這些最終買單者一定是老百姓！怎麼買，你自己想吧。
說句題外話，這些日子，深圳銀行限制提現，美其名曰說是為了打擊非法洗錢。你信嗎？非法洗錢從來都存在，為什麼偏偏在這個時候打擊？我看，原因只有一個，那就是銀行沒錢了！銀行會沒錢？會的。銀行的經營模式大家都知道，就是拿那老百姓的錢賺老百姓的錢，它們轉的就是利息差以及衍生費用，現在他們把大量的錢投入到房地產上去了，現在房地產市場低迷，沒有成交，以前的錢立刻成了呆賬，它們哪裡還有錢？所以，自然要限制提現。這事就是發生在咱這奇妙的中國，要是發生在外國，立刻還不產生擠兌風潮？瘋狂的房產泡沫消耗了大量消費階層的錢包，而中國經濟面臨的最大問題就是嚴重消費不足！而政府對這一切卻視而不見！現在，全國都來搞房地產，就像當年全民煉鋼鐵一樣。如果政府還在追求那虛假的GDP，金融危機遲早就到來。
