而王石的言論似乎在暗示著什麼:"現在不行賄成了過街的老鼠,行賄反而成了英雄了。"在這句評論背後,土地出讓招拍挂的光天化日之下隱藏的不能說的潛規則,浮出水面。
據記者瞭解,土地拍賣過程中,灰色交易普遍存在,而地王現象背後更是存在弄虛作假、地方政府與開發商利益分成的真相。
"沒有一個公司不行賄"
2008年8月3日,金地集團通過掛牌方式以6.85億元獲得西安曲江新區住宅地塊,總建面積約32萬平米,折合樓面地價約2100元/平米,這也是金地2008年唯一拿下的一塊地。
該地塊便是金地前期投入所得的回報。金地一高層告訴記者,金地先是斥資幾個億,給西安市政府建了一個人工湖,西安再將這人工湖周邊的所有土地內定給金地,讓其蓋別墅,售價1萬以上。當時萬科、中海等其他開發商願意出更高的價格,也沒有得到。
"參與一級開發,有合同和協議,政府沒錢還,拿地做補償,也不違背法律的。"一業內人士告訴記者。
"前期有這種情況,但現在不會再有了,別的開發商也一樣可以去拿,這種現象也很普遍。"金地總裁張華綱對記者表示,金地在西安有優勢拿地,就是因為預付款比其他開發商付的多。"金地在西安和政府關係搞得非常好。"上述金地高層也毫不避諱這一點。
實際上,金地在西安的拿地模式,和碧桂園"協議"拿地、"零地價"拿地模式類似。碧桂園以"別墅+五星級酒店+大型購物商場"的形式進駐博得當地政府好感後,以較低價格拿地,已成為行業內公開的秘密。
而對於王石關於萬科"不行賄"的言論,業內同行也有異議。"萬科不行賄是指不直接行賄,通常的方式是請代理機構做,比如讓民營企業去搞前期關係,掃除障礙將土地變成熟地後,萬科再介入,一起合作開發,或者是直接出錢給民營企業,拿來熟地。"深圳一中型房企負責在珠三角拿地的人士對記者說,如今拿地,沒有一個公司不搞潛規則的。不搞關係,基本上很難拿到好地。萬科不直接行賄,所以拿的地都比較貴,而且都是偏遠郊區。
潛規則作假細節曝光
一位在深圳某大型房地產上市公司負責找地的人士告訴記者,目前拿地主要是通過三種方式,第一是招拍挂;第二是收購方式,包括收購項目公司,或者直接並購土地;第三種是在一級市場跟政府合作開發。
據這位負責拿地的人士介紹,除了招拍挂環節是公開透明的之外,並購是兩個公司正常的商業行為,第三種則是貓膩最多的,而不瞭解內幕的人根本想像不出應該如何操作。
據記者瞭解,第三種方式是源於很多地方政府沒錢搞建設,以招商引資的名義,讓企業先出資搞市政工程配套設施建設,或是吸引大的開發商進駐,政府再拿地給開發商作為回報。
"雙方會提前簽好協議,約定一個土地保底價,假如拍賣的保底價是4000元/平米,但最後實際拍賣價格是7000元的話,如果仍是該開發商拍得土地,政府便將3000元差價歸還,若由其他開發商拍得,這3000元的差價,便按比例分成,多數情況是政府與開發商四六或三七,甚至五五分的。"上述人士說。
讓人想不通的是,如果是必須走招拍挂的程序,何以阻止其他參與者不出高價呢？
另一家中型開發商專門負責在珠三角拿地的人士告訴記者,政府會儘可能去勸退來報名參加拍賣的其他開發商。"前期沒做貢獻,就不要來搶地了,如果實在無法阻止外來者,最後被別的開發商買走的話,便按上述比例來分成。"
"那種超額分成是有前提條件的,就是開發商一般是參與前期一期開發的。"上述上市公司拿地的人士給記者算了一下賬,底價是4000元,最後別人拍走的價如果是10000元/平米,按三七分成的話,開發商得4200元/平米,這樣,對該開發商來說,前期的土地成本就只有5800元/平米,其他開發商要搶,明顯不划算。
而對於地王現象,上述拿地負責人向記者透露了不為人知的地王內幕:"有些地王是假的,參與前期開發的開發商去拿地,都會提前跟政府協商簽好協議的,外界看到的成交價並非開發商的實際拿地價。"他表示,如果是別的開發商拍走的話,多出部分便按比例分成,如果是自家高價拍下來的話,政府再私下返回多餘部分給開發商。
鑽法律空隙合謀抬高房價
潛規則拿地,是開發商不願言說的秘密。
"沒有明文規定禁止的就是合法的。"英聯國際不動產董事長郭建波否認了"潛規則拿地"這一說法,他認為,這只是法律真空地帶,政府需要招商引資,即使定向招拍挂,也是情有可原,而開發商需要利益最大化,雙方一拍即合。
據記者瞭解,這種情況在二、三線城市尤其嚴重,政府和開發商都在鑽法律的空隙。一線城市地方財政對土地的依賴相對較低,但二、三線城市一方面需要房地產來帶動發展,最重要的是能直接增加政府土地收入。
據記者瞭解,土地拍賣款,主要用於兩部分,一是市政配套費佔絕大部分,給地方政府,其中包括區政府和市政府,區政府佔大頭。二是土地出讓金佔小部分,具體比例各城市不同,上交國家和地方財政。土地拍賣款是很多地方政府的主要財政收入來源。
"一般的成熟地段,政府不愁賣不出,就更願意走正當的招拍挂程序,但在一些新興城市,或者是不成熟的地方,政府就想先請來大的開發商,商議好底價,然後對外拍賣出高價,再要開發商蓋高端樓盤和別墅,合謀抬高當地房價,達到雙贏。"上述上市公司拿地人士告訴記者,政府抬高地價後,再公開拍賣其他的地,真正想的是賺後面的錢。
可以借鑒的例子是,南京2008年將土地款做了調整,由區政府上交到市政府,結果直接導致區政府賣地的熱情大幅下降。
上述中型開發商拿地的人士告訴記者,他們拿地一般前期都是需要跟政府去溝通的,看似一塊簡單的空地,背後有很多複雜的程序要走。"賣土地本身不值錢,但程序就值錢。"他直言不諱地告訴記者,一塊好的地,想要拿下來,各個環節都要拿錢去收買,只有把前期的工作做好後,才能暢通無阻。當然不排除大型上市公司,會走看似正規的程序,但是大部分都是靠關係拿地。
整個房地產鏈條中,存在的灰色空間以及法律真空地帶,無疑在考驗著政府的執政水平。
