自從全球金融危機發生之後，抄底海外樓市一直是投資的熱點，尤其是今年國內樓市屢出調控政策、國內房價膠著的當口，越來越多的中國內地富豪與華人將炒房的目標轉移到了北美地區。
根據美國房地產經紀人協會7月底公布的數據，華人成為美國第五大買房群體，他們買房的數量已經佔外國人在美國買房的5%。
經過內地樓市的歷練，咱們炒房可跟老外不一樣。老外沒聽過「學區房」，咱們就炒這個；老外沒見一口氣買下一整棟公寓樓，咱們就組團一天搞定……
當大量國內豪客登陸北美地產市場，他們帶去的不僅僅是大把現金，還有屬於自己的「潛規則」。
「潛規則」一：學區房，必火！
多倫多，一對華人夫婦又一次來到地產中介，目標是William Berczy附近的房子。為什麼偏偏是這裡？答案只有一個，這裡附近有位列全省第一的小學——William Berczy Public School。這家公立學校開設有4年級到8年級的Gifted Program(資優課程)，有點類似於中國國內的重點小學的重點班。
是的，還沒等老外明白過來，來自中國內地、帶著大量現金湧入多倫多的豪客，紛紛炒起了北美地區的學區房。
按說中國的學區房好判斷，加拿大呢？也容易！不少中介會向內地投資客推薦一份加拿大權威研究機構菲莎研究所(Fraser Institute)每年一度出具的《安省小學成績表》(Report Card on Ontario Elementary Schools)。投資客只要根據這份排名按圖索驥，圈出心儀的房產就行。
加拿大百利地產的老闆袁先生給記者舉了個例子。Pierre Elliott Trudeau High School在約克區高中學校排行榜上是數一數二的，今年約克區Top10學校中的NO.1就是該校。所以,這片區域的房子特別好賣。
「有一位來自上海的周女士為她的兒子在這片區域買了一套半獨立帶花園的house。8 年前這座房子僅售37萬加元，今年她買下時就漲到43.5萬加元。」袁先生說，「這位女士對房子很有信心。說因為是學區房，將來還會再漲，就像上海一樣。」
美國的情況也差不多。以長島的大頸鎮為例，那裡的中小學以小班制為主，從小學到高中都有校車接送。幾年前以70萬美元的價格買下一套公寓的冉小姐告訴記者，她10歲的兒子在這裡讀書，長島的交通很便利，無論開車還是坐火車，到曼哈頓都只要半小時車程。現在房價已經漲了8%左右。
「潛規則」二：非貴不買，越貴越買
讓老外看不懂的，不只有價格逆勢上揚、節節攀升的「學區房」，還有來自中國豪客一擲千金的魄力。「非貴不買，越貴越買」成了華人買房的兩大標籤。
在多倫多，一對來自北京的夫婦去年7月以1180萬加元買下位於Bridle Path有「小凡爾賽宮」美稱的豪宅。該物業佔地2英畝、建築面積1.8萬平方英尺。無獨有偶，同樣在多倫多，大鵬地產經紀韓建國曾為一位不願透露姓名的中國買家在同樣區域以1200萬加元買下佔地6英畝的另一處豪宅——Park Lane 44#。
位於勞倫斯路(Lawrence Ave.)與灣景路(Bayview Ave.)東北方的全加拿大最貴、最大豪宅區，目前已成加國知名富豪、猶太裔以及華裔人士三足鼎立搶進的地段，房價不僅叫價近2000萬加元，佔地更超過2英畝。
被稱為紐約「第二」唐人街的法拉盛地區，經過各地華人多年來的推進，房價已經升到很高。據瞭解，10年前的法拉盛，房價只有100多美元一平方英尺，而如今已漲到200多美元了。已在法拉盛購房的任小姐說，華人熱衷於購置房產，因此華人聚居處的房價上升很快。
「熟悉國內地產市場的人都知道一條簡單的規律，房子買漲不買跌。如今這些中國內地客一擲千金，其實也踐行了這條規律。因為豪宅的地段優越、環境優美、配套齊全、社區成熟，所以抗跌性能比較強。」加拿大百利地產的老闆袁先生分析說。
「潛規則」三：一天吃下一棟樓
溫哥華冬奧會速滑館附近高檔公寓150個單位，從一層的54萬加元到300萬加元以上的頂樓單位，平均價格90萬加元。今年6月，從內部認購到首日發售，其中的142個單位已名花有主，20多個200萬加元以上的單位全部售出，其中九成買家是中國人。
這些人買房速度之快讓當地地產經紀目瞪口呆。「幾百萬加元的房子一個星期就搞定，怎麼可能？」而對於來自上海的地產經紀小林來說，這一點也不稀奇，「2003、2004年的時候，溫州人就是這麼在上海買房子的，一天之內吃下一整棟樓，甚至一個小區。只是現在，目的地變成加拿大而已。」
在上海，某專業經營美國豪宅物業的地產中介僅今年上半年幾乎以每月一個的速度推出豪華看房團，12天，3.9萬元人民幣/人，看房城市囊括了美國房價最貴的紐約曼哈頓、長島、新澤西、邁阿密、洛杉機、聖地亞哥、舊金山等地，預定火爆。
來自中國的買家不僅帶旺了北美市場，更引發了 「中文熱」，要想做地產經紀，普通話是必修課。來自香港，現在在溫哥華工作的地產經紀Andrew Wong告訴記者：「我在努力學習普通話，不然，就會丟掉飯碗。我的加拿大老闆還來不及學中文，馬上聘請了中文翻譯，中國內地人的購買力太強大了。」
「潛規則」四：以房養房最保險
「沒有人傻到買下幾套房子放在那裡等著升值。」紐約長島房產經紀公司總經理Charles告訴記者，在美國，地產稅相當高，而且繁華地段更是高稅率。一套100萬美元的別墅，一年的地產稅就要付3萬美元，加上護理費用，差不多要4萬美元，美國房價不可能漲得像北京、上海這樣的中國國內一線城市一樣快。
Charles的判斷不無道理，但他小看了大部分華人買家的抗風險能力。對於這些在中國內地地產市場早就賺得盆滿缽滿的豪客來說，只要房子不大跌，憑藉著這些房子在市中心或學區的區位優勢和北美的低息按揭，以房養房絕對可行。
來自福建的林女士幾年前在多倫多買入一幢價值35萬加元的獨立屋，因為房子所在區域內有一所排名第一的Kennedy小學，所以目前的房子已經漲到45萬加元。林女士將地下室稍做裝修，改成三室二廳，出租給三位單身人士，每月僅收租金就足以付銀行按揭。
另一位來自北京的長者，在美國7年間相繼買下兩幢別墅，然後將房子裝修成無數個小間，分租給不同的人，樓上樓下，包括地下室全是租客，猶如現代版的「七十二家房客」。而他自己則與在美國的子女擠在一套小公寓裡，每個月租金才幾百美元。想想看，他的房租收入除去貸款，將是多麼可觀的一筆數字。
「其實，不光是來自中國的投資客，在國外的華人、技術移民之類的，都會選擇出租房子來付房貸。」 Charles告訴記者，去年，在美國房價低谷時，他用最低限額的首付5萬美元買下了一套公寓房，每月還貸款1000多美元。節衣縮食還貸的同時，他也當起了房東，租出一個房間，收到租金500美元，還貸壓力就小多了。
儘管當房東賺錢也不容易，需要懂得美國的法律，也要過英語關，不然無法和租戶溝通。另外，鋪水管、做泥瓦匠、鋪地毯、刷牆、裝門鎖等雜活，也都要親自動手。不過，這一切在Charles 看來都是小case(事情)，「華人的聰明和精明在這方面體現得很好。」
地段戶型很重要 其他開支要算清
世界各地的華人對房子的渴望都是一樣的，無論是新移民購買物業，還是國內成功人士投資海外物業，在選擇房子方面要注意以下幾點：
一是環境。除卻醫療、交通、購物、學校等因素，還要考慮四周的居住人群。比方附近有無吸毒、搶劫、打架等不良事件發生，這一區域以什麼樣的人群為主等。
二是不買四種房。靠大路、高壓線、路沖房、大麻屋。這些是買房者最容易被忽悠的地方。特別是大麻屋，由於這些房子的地下室曾被改成田地種大麻，所以很難有升值空間，無論多便宜都不能買。
三是房子自身。首先建築質量要好。買了質量有問題的房子後，經常需要花錢維護。像溫哥華的人工貴，與材料的價格比常常是1:1，有時人工比材料還貴。此外，戶型結構也要選擇好。在中國改戶型很容易，但在加拿大，戶型往往不可隨便動。要按法律行事，不符合規定的改造會受到罰款。如果買的是獨立屋，改造戶型花的錢不菲，加一個洗手間都要幾千加元。
另外，在美國和加拿大購房，除了貸款的本利外，還要考慮到房產稅(即地稅，每年約是房產估價的1%-3%)、保險(一般價值20萬美元的房子每年500美元)、物業費(每月150-500美元)、維護費(獨棟屋每年要花錢剪草、澆水，隔幾年，大的部件還要維修和更換，比如房頂、熱水器)、管理費 (付給管理租客的管理公司)等開支，估算投資回報率時，必須扣除這些費用。
當心「金科玉律」失靈
造房子有放之四海而皆准的金科玉律，比如用多少鋼筋水泥、打多深的地基，投資房子有沒有呢？對於不少中國內地豪客來說，有！
看著節節飆升的多倫多William Berczy小學邊的物業售價，彷彿來到了上海徐匯區襄陽路附近的中介。是的，那裡有知名的向陽小學，所以一房難求。
熱炒學區房、以房養房、快速買進賣出賺差價，這些中國內地市場司空見慣的操作手法，如今在北美市場愈演愈烈，讓老外有些看不懂。
中國內地的金科玉律好不好用？至少在學區房方面反饋還不錯。多倫多一部車直達大學校區的公寓一般每月租金在1000加元左右，如果是市中心的公寓，可以租到1400加元。
然而，以房養房卻並不那麼容易。貸款是否有麻煩？趕走租客是否容易？有無法律和規劃方面的限制？這些在中國內地不是問題的問題，出了國，全是大問題。
中國內地投資者在北美尋找租客一般不願意通過專業的管理公司，因為每年要付出一大筆管理費。可自己找租客，能看懂專業的信用報告、工作證明、租房申請表並簽訂租房合同嗎？
在按揭方面，近些年來，加拿大和美國的按揭利率幾乎是歷史最低點，銀行的緊縮政策顯而易見。在買房時請不要高估自己的承受能力，更不要把將來可以進賬的租金滿打滿算。過去銀行在考察貸款資格時可以把租金考慮在內，但現在可沒那麼容易了。
總之，「有錢買房，穩賺不賠」這條中國內地市場的金科玉律，在海外市場是否依然管用，每個攥著大筆現金的中國內地投資客，都該多想想，再算算。
