財政部和國稅總局負責人日前關於房產稅改革的解讀,再次明確了房產稅「必征」的預期,醞釀經年的個人住房保有環節徵稅漸行漸近。在當前房價成為全國「心病」的大背景下,房產稅被賦予了太多的調控意味,但仔細推敲下來,不得不承認,調節居民收入分配,健全地方稅收體系方是房產稅本義所在。
應該說對個人住房全面徵收房產稅符合國際慣例,也符合改革的大方向,可以轉變地方政府畸形的「土地財政」模式,回歸「稅收財政」的本源,更可以完善我國所得稅、商品稅和財產稅三足鼎立的稅收體系,因此房產稅改革意義重大且勢在必行。
但用房產稅來調控房價則是舍本逐末,且作用不大。房價上漲的根本原因是總需求大於總供給,平抑房價無非兩招,抑制需求和增加供給。從需求端分析,當前對於住房的總需求由自住需求和投資、投機需求構成,三類需求的比例無法測算,但似乎對房產稅都不太「感冒」。
具體來說,自住需求由於其剛性特質,很難受房產稅影響,且近幾年正是規模龐大的「80後」群體集中結婚的年份,對住房的需求正處於高峰期。
再說投資需求,在當前低利率,甚至是負利率環境下,老百姓迫切需要尋找家庭資產保值增值的渠道。樓市投資由於近年來低風險高收益高槓桿的特性,成為老百姓資產配置的重要領域。試想一下,只要每年房價漲幅明顯超越房產稅稅率,在沒有其他替代品的情況下,老百姓還是會認為買房是穩健的投資選擇。
對於投機需求,眾所周知,投機者的操作方式一向是快進快出,在樓市供小於求的格局中,房產稅的稅負幾乎肯定會被轉讓給下家。而且作為保有環節稅,房產稅的稅負肯定不會太高,目前我國房產交易的營業稅稅率為5%,尚且不能打擊投機,房產稅的稅率更低得多,打擊投機的作用相當有限。
從供給端分析,徵收房產稅可以增加地方稅源,為保障性住房的建設提供資金,無疑對增加供給具有積極意義。但不能忽視的是,房產稅目前幾乎不可能普遍徵收,這又意味著房產稅在相當長的時間內不可能成為地方政府的主要收入來源,且我國地方財政的「隱形赤字」數目相當龐大,房產稅徵收的稅款實則遠水難解近渴。
因此無論是抑制需求還是增加供給,房產稅對於調控房價的作用相當有限,對購房人的心理威懾作用遠大於實際意義。倘若倉促出臺,稅負有限,更有可能成為「利空出盡」,成為房價新一輪炒作的由頭。
正如財政部稅政司副司長尹伯欽此前所言,「房產稅改革不能從根本上解決房地產市場的問題」。如果把調控房價的希望寄託在房產稅徵收上,那只能是一種舍本逐末的錯誤判斷。
房產稅最主要的功能在於調節居民收入分配和健全地方稅收體系。因此今後對個人住房徵收房產稅必然是採用差別稅率,對家庭的首套房不徵稅或少徵稅,以減輕低收入者的負擔,同時對擁有多套住房和住房面積超標的富裕家庭多徵稅,以體現稅收的收入分配調節功能。
要想控制房價過快上漲的勢頭,動用土地增值稅和個人所得稅等所得稅性質的稅收手段,降低炒房的收益率,會比徵收房產稅更直接有效。此外,在加稅的同時,如果輔以減稅的措施,降低部分交易環節稅收,便於個人住房的流動,以活躍市場供給,更有利於房地產價格穩定。
