調控日益嚴厲的背景下，曾經遍佈全國許多地區空城化狀況嚴重的房地產新城(又稱「鬼城」)，作為中國房地產泡沫的「終極產物」，如今又是何種境遇？
「隨著時間的推移，昔日鬼城 、空城如今開始出現鮮為人知的變化。大部分新城在經歷了艱難而又痛苦的空城期以及鬼城期之後，相繼開始出現一些積極變化，人氣開始聚集，新城的活力逐漸顯山露水，似乎鬼城一下迎來了復活時代 。」洲聯集團·五合智庫總經理鄒毅及其團隊近期的一項專題調查發現。
不過，鄒毅指出，這些鬼城的真正復活還有很長的路要走，如果各地政府部門新城開發終極目標不改變，「鬼城」復活將是一廂情願。
更有甚者，按照常規速度測算，國內個別「鬼城」要達到規劃人口導入目標，所需時間可能是100年。
「鬼城」現狀
60平方公里的松江新城、260平方公里的京津新城、155平方公里的康巴什新城這些都是迄今為止國內知名的「鬼城」。嚴格意義來說，上海的新江灣城還夠不上這樣的級別，但在許多對這個板塊熟悉的人眼中，這裡也是一個微型的「鬼城」。
不久前，本報記者驅車前往新江灣城實地瞭解情況。車子停在路口等紅燈，偌大一個十字路口，只有一輛車停在斑馬線後，面前綠燈通行的道路在整整近一分鐘的時間裏，沒有一輛車通過，斑馬線上同樣見不到一個人影。
「我到新江灣城遇到這種情況也很正常，而且可能是在不同的時間段遇到。在上海交通如此擁堵的地方在一個區域經常遇到這樣的情況，感覺還是很奇特的。」一位有過同樣經歷的人士表示。記者對新江灣城的實地探訪中，遇到最多的人是保潔人員、保安人員、售樓人員以及三三兩兩出入售樓處看房的人們，以及在新江灣城天然河道邊的垂釣者。一位垂釣者告訴記者，「大部分人都是從市區驅車前來的，主要是這裡天然環境好，安靜，全當度假。」
在一個已經運作了近5年的區域內知名樓盤，記者看到，較大體量的前期房源已經交房，但很少能看到私家車出入和居民在小區出現。
面對記者的質疑，該項目的銷售人員表示，由於天氣較熱，居民很少外出。該人員同時指著幾棟已經交房入住的小高層說：「你看，住戶的窗花和窗簾都已經做好了，當然是有人住的。」
不過令人奇怪的是，這些房源的窗花和窗簾，從一樓到頂樓，不僅貼著完全一樣的窗花，而且幾乎連窗花所貼位置和窗簾的款式都是一摸一樣的。對於記者的質疑，銷售人員無奈笑笑並未正面作答。
「新江灣城空城的原因，首先是這裡的不少項目尚未開發完畢，部分房源已售但未交房入住；其次，這裡投資客比例極高，據說肯定超過30%；另外，這裡的商業生活配套尚未完善，居住不便。」附近一家中介的服務人員告訴記者。
就是這樣一個空城，彙集了華潤、仁恆、九龍倉等知名房企，以及中途退出的美國漢斯、鐵獅門等國際知名房企。此處當前的新房價格，已普遍超過5萬元/平方米，是不折不扣的豪宅空城。
在洲聯集團·五合智庫的此次調研中，類似新江灣城這樣的「空城」顯然還只是非常小規模的，甚至不具有代表性。真正的「空城」，規模更大，空得更為徹底。
鄒毅指出，細數大多數國內「鬼城」的開發建設會發現，這些新城的建設無一不是政府廉價供地、開發商高調出位、以土地財政為依托、偏重於以房地產開發經營為先導的堆砌式開發模式。
在這場藉著城市化東風興起的造城盛宴中，地方政府在經濟與政治利益面前與房地產開發商一道大快朵頤，新城表現出投資巨大、開發規模過大、規劃過於超前、建設速度過於迅速等非理性特徵。
一個較極端的例子是，根據資料顯示，改革開放30年，我國平均每年城市化率僅為0.86%。以人口規劃100萬的雲南呈貢新城為例，結合雲南省最大的城市昆明人口有320萬人，第二大城市曲靖人口50萬人口來看，按照常規速度，呈貢要聚集100萬人口將需要大約100年的時間。
「鬼城」硬傷
去年美國《紐約時報》針對中國房地產泡沫而對鄂爾多斯新城作出的鬼城報導問世後，人們這才發現中國城市化進程中，由各地方政府和房地產商合力掀起的新城狂歡，原來是「鬼影」重重。
房地產「鬼城」再調查： 復活最長或需百年？
「 鬼城復活絕非易事。」通過這次調研，鄒毅在其報告中直言，目前國內的這些「鬼城」有著太多硬傷難以補救。洲聯集團·五合智庫的調查團隊發現，直到目前，許多地方的新城配套功能缺失依然難以改觀。
從地域維度來看，絕大部分「鬼城」配套功能缺失主要糾結於絕對體量不足和相對分布不均兩種情況。絕對體量不足令整個「鬼城」規劃範圍內基礎商業、公共服務、市政等配套設施建設量同居住、商務、工業等新城主導功能的建設體量之間不成正比，配套設施體量大幅落後於主導功能建設量司空見慣。
「例如：溫州新城從興建開始，教育配套就一直缺位，在新城開發建設18年之久的情況下，由於先期規劃時未留出足夠的教育設施用地，造成現在增建小學無地可用的尷尬。廣州珠江新城政府性質的公共廁所和垃圾壓縮站僅有1個，已建成的變電站僅2座，肉菜市場3個，已經竣工但是尚未移交的中小學也僅有3所。」鄒毅說。
無獨有偶，「鬼城」內部配套措施即使在總量上可以滿足規劃人口導入量的使用需求，但是在新城分區土地規劃時，設計單位大多未能合理確定配套設施的建設地點，造成「鬼城」內局部位置同類配套設施的分布過於密集，而其他位置卻緊缺的不合理現象。
無論是何種類型的配套缺失，都會破壞「鬼城」宜居功能，降低「鬼城」整體的運作效能，導致「鬼城」人口導入受阻，後期招商引資難度加大。徒增「鬼城」的復活難度。
最大的問題還在於人口結構均衡難以達到。「明顯的三大缺陷處處彰顯出鬼城中人口結構難以達到均衡的現實窘境，這必將影響鬼城復活的效率和優劣。」鄒毅直言。
人口過度同質化造成社會結構脆弱、特定需求人群潮汐現象帶來的交通和就業問題、人口社會經濟地位的過度差異化或將阻塞人口流入，被認為是目前多數「鬼城」在人口結構方面的三大突出缺陷。
新城開發終極目標之殤
已經存在的眾多「鬼城」，帶來的負面影響不僅僅在感觀層面，地方政府「騎馬難下」的境遇才是最大痛苦。
目前現狀是，新城開發規劃上造成的先天性不足與缺陷，只能靠後期運作來完善與整改。這意味著新城開發後期成本加大，而糾錯的成本往往比用來完善的成本大得多。更何況這樣的後期成本更多時候是個無底洞。
「以京津新城為例，2005年建成之時，其配套設施投資高達68億，2008年二次定位整改時期配套設施建設追加資金40億，接近原計畫相關投資的三分之二。」上述報告披露。
另外，為了使「鬼城」能盡快復活，各地政府傷透腦筋，從人才引進到各種政策優惠，想方設法，甚至不惜代價地進行招商引資，須付出巨大的人力和財力成本。
鄒毅指出，這些城市嘗盡了「先造城後造市」的苦果。
在鄒毅看來，根本的問題在於各地新城開發終極目標的定位上。
「是以假借城市化浪潮，超額投資，換取經濟利益乃至政績為目標，還是以尊重城市建設發展規律，務實為民，建造美好舒適新城，提高人居品質的城市化發展需要為目標？」
答案逐漸浮出水面，如果不改變城市開發和建造中的極權管理模式，繼續將廣泛的公眾意見排除在理性決策的大門之外，在新城開發建設的終極目標上不顧「以人為本」的城市化現實需求，眾多「鬼城」的復活終將只是一廂情願的美好希冀。
報告最後指出，「中國新城建設狂歡之後的精疲力竭，必將為我們城市發展史留下一段不堪回首的往事。」
