在中國，再沒有比房價問題更能裹挾大眾的注意力。
從中央政府、地方政府、地產及相關產業從業者、消費者……房價的一漲一跌都會牽動太多人的利益。
那麼究竟，最終左右房價的力量來自何方?
房價鐵三角
「房地產市場就是高壓鍋。外部有上漲的壓力，好像火在烤著：一把火是地價在漲，二把火是流動性過剩。但是調控政策就像鍋蓋，只留了一個口在冒氣。火不撤，鍋子就永遠燒烤著。」陽光100置業董事長易小迪在年初的這個比喻清楚地表明：房價，是政府、房企、消費者三方力量博弈的結果。
但是，房價問題遠非易小迪這個比喻般簡單。
「住房價格是資產價格。通俗說就是，資產價格是依照這個資產能掙多少錢、能帶來多大收益定的。這是經濟學的基本常識。」在接受《英才》記者專訪時，住房和城鄉建設部政策研究中心主任陳淮一語點出房價的最原始屬性。
那麼，按照這一觀點，資產價格本身就應該包含增值收益。但是，「一直以來，房價上漲後的增值收益都被那些買房後再賣掉的業主賺取了，開發商沒賺到任何增值收益。有人天天喊房價高，但是買了房子的人誰虧了?」華遠地產董事長任志強對《英才》記者表示出自己的看法。
海爾地產董事長盧鏗則認為，在中國，房價受到的影響太多。「不動產含有投資屬性、居住屬性，在中國則多加了一層民生屬性。民生屬性本來可以有很多辦法解決，但現實中很少會被採用，因為這些辦法會影響到一些利益集團。」
任志強、盧鏗對房價的這種「非市場」看法是建立在一系列的行政手段出臺的基礎之上的。自2010年以來，政府的調控政策直接以行政手段控制房地產價格，先是限購令在全國35個熱點城市全面推開，限制投機性和投資性購房;接著，限售令控制了高價房的銷售證;再次，不少城市公布了房價調控目標，全面限價。
條條規定將政策推到影響房價的第一因素的位置。
於是，在認同了「房價就是資產價格」、祭起「市場經濟」大旗之後，地產商們紛紛將矛頭指向了調控政策，似乎過去翻倍上漲的房價與他們無關。
但顯然，在房價鐵三角中，相較毫無話語權的消費者，地產商不可能在房價問題上置身事外。
「在一個成熟的市場裡，房產是投資品而非消費品，是和股票一樣的。而在中國，房價不完全是資產價格，因為在中國的房地產市場，在承載投資需求外，房子更承載了居住需求。」中國指數研究院研究副總監何田對《英才》記者指出，因為中國房地產市場本身具有特殊性，所以，所謂的經濟學常識在中國並不適用。
「實際上，市場的定價權還是在地產商手裡。」以何田為代表的理論界的看法與地產商們不同。
他們認為，最終影響房價的固然是宏觀政策和貨幣政策，但是，在短期內，對於價格的上漲和下跌，開發商主動性更強一些。畢竟，開發商是市場主體，對市場信息掌握得最清楚。
可以看到，在這一輪的市場週期內，包括中海、萬科等看清了形勢的大公司，已經開始了一定幅度的降價。「對於開發商而言，抱怨政策是沒意義的，與其抱怨，還不如多想想怎麼活下去。中央的政策不會因為幾個噪音而有什麼變動，房企自己做好產品、加快週轉，完全可以活得很好。」
根據國家統計局的數據，2011年5月，在70個大中城市，與上月相比，房價下降的城市有9個，持平的城市有11個。與4月相比，5月環比價格下降和持平的城市增加了6個。漲幅比4月縮小的城市有27個。而與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有3個，漲幅回落的城市有36個。
「總的來講，地產業還是向著宏觀調控目標在走的。在通脹背景下，不漲價，或者說漲幅縮小，實際上已經意味著降價。」中國房地產業協會副會長朱中一對《英才》記者說。
雙軌制破局
「在英文裡，啤酒泡沫和肥皂泡沫是兩個單詞。中國的樓市，泡沫問題和別的國家不一樣。肥皂泡沫一定會破，而啤酒泡沫晃一晃就化掉了。」盧鏗此話的言外之意是，中國的房地產市場頂多泛起一點啤酒泡沫。實際上，國務院文件裡提到調控房價，一直定調為「防止過快上漲」，從未提到過「下跌」二字。
「一年積累下來，如果房價的漲幅能夠在5%左右，我覺得政府能夠接受。」何田說。
在專家的眼中，房價不是這次調控的最終目標。政府出臺種種行政手段的最終目的，只是為保障性住房的建設提供空間。換言之，政府是希望借政策擠壓開發商，以便讓更多的開發商、資金轉移到保障房一邊。
「政府的最終目標是構建一個新的雙軌模式。在這個模式下，房價也會形成雙軌模式。那時候，房價問題僅僅是一部分消費者需要面對的問題，不足以成為衡量整個市場的標桿，也遠遠沒有現在這麼敏感。」何田說。
然而，如朱中一所說，國家長期的政策和短期內市場的情況，總會產生一些矛盾。實際上，限購、限售、限價——「三限」政策正是矛盾的焦點。
「全世界沒有哪個國家讓這麼大規模的低收入家庭買商品房。美國讓窮人買房，搞出了次貸危機。」在認同雙軌模式的同時，任志強對於「三限」政策表示出了激烈的反對。盧鏗則表示，在房價和購買力不對等的當下，「三限」政策只是暫時遏制了投資和投機性需求，而無法切實解決百姓的居住需求：「就算現在的房價降一半，大部分老百姓還是買不起房子，降價後真正高興的是有錢人。」
正如兩位房地產企業家所言，從1998年開始房地產市場化改革以來，政府給房地產市場定的發展基調一直是，「高收入群體購買商品房，中等收入群體通過經濟適用房來解決住房問題，低收入群體靠廉租房或者保障性住房來解決」。
但是，十多年以來，由於制度化問題的羈絆，保障房佔整個市場供應的比重一直偏低。「中國的房地產市場化程度太高了，所有的需求都只能通過商品房解決。房價當然飽受詬病。」
時至2011年，政府終於提出了年內建成1000萬套保障房的計畫。「從住房供應的角度來講，政府第一次對保障房提出這麼明確的規劃。」
終於盼來了合理市場、合理布局的曙光，但是在「十年九調控」的中國房地產界，人們普遍擔心的是保障房政策能否順利實施?
「現在，市場已經進入了一個下滑週期。這個下滑週期中央能不能承受得住?也許某一天下滑得太厲害，政府又會出手救。我們國家，打壓地產的時候廣泛宣傳，而救地產的時候則是悄無聲息——閘門一開，錢就都出去了。」從一位地產企業董事長的這番態度似乎可以看出，商品房市場的興衰，其實關係仍很重大。
「雙軌制真正成熟，恐怕還要很長的時間」。何田語重心長地表示。
