11月12日，萬科集團總裁郁亮在東莞接受了數十家媒體的採訪，在中國樓市宏觀調控進一步深入的背景下，郁亮首次向媒體拋出「過冬論」。他認為，目前中國樓市已經進入「比賽下半場」，房地產行業的冬天已經到來。郁亮同時透露，在當前政策環境下萬科2012年將採取「儲糧過冬」的策略，奉行現金為王及謹慎拿地。
1.本輪調控實際上是08年的延續
今年以來，國家針對房地產行業越來越嚴厲的宏觀調控政策，房地產開發商們將採取怎樣的心態來應對？對此，郁亮認為，今年以來的一系列調控實際上是2008年那輪調控的延續，因為上次調控的目標沒有實現，所以在今年繼續。
郁亮表示，08年調控本來在09年的時候應該見效的，結果國際金融危機出現，挽救了中國的房地產行業，當時救市是好，但實際上調控並沒有完成，所以現在來補調。「就好像一個人骨折了第一次沒接好，又重新拉開再接一次，這個時候反而會更痛一點。」
不過郁亮提出，本輪調控與08年調控也有不一樣的地方，在這輪調控中，政府將保障性住房提到了非常重要的位置，這在之前的調控是沒有的。
2.沒有理由對中國房地產的未來悲觀
郁亮坦言，當前房地產行業與過去相比，的確面臨了更多的風險和挑戰，「我們不能再去留戀過去的好日子了。」郁亮表示，當前行業的情況與過去甜水里長大的美好歲月相比的確是不好過了，但他同時提出反思：「過去的美好歲月是應該的麼？正常的麼？」。
與此同時，郁亮認為，儘管面臨著比與過去更為困難的局面，但目前房地產的行業前景依然存在，中國有著很大的正常市場需求。郁亮認為：「沒有理由對未來悲觀。」
3.上半場為普通人蓋房子，下半場蓋有人住的房子
郁亮用比賽的上下半場進行比喻，他認為現在市場就好比進入了比賽的下半場。下半場的遊戲規則已經而且將繼續發生變化，比如：需求會更自住化、房屋需求更小型化，政府調控能力和水平增強，政策退出後會有相應替代政策接棒，避免了房價的暴漲暴跌。房地產暴利不再等。
郁亮表示，進入下半場後，就應該採取與上半場不同的戰術。「對於萬科來說，上半場我們是為普通人蓋房子，下半場我們就是蓋有人住的房子。」他認為，除了把房子硬體造好之外，把軟的服務也做好了，才能贏得客戶。
4.避談「拐點」拋出「過冬論」
2008年樓市調控之前，萬科董事局主席王石曾提出「拐點論」，這當時在業內掀起了軒然大波，並對市場產生了巨大影響。在今年這輪新的調控背景下，面對媒體的追問，郁亮則避而不談「拐點論」，他認為，房價要回到合理水平是大勢所趨，現在整個行業已經進入冬天。
郁亮表示，中國樓市不存在「拐點」，在大的趨勢下也會發生很多變化，作為開發商，就是要積極順應這些變化做出相應的對策。他表示，中國的房地產行業應該向中國的製造業學習，賺取應該賺的利潤，製造出性價比高的產品。
郁亮稱，2011年整個行業的關鍵詞是「調控」，2012年整個行業將進入冬天。他透露，目前萬科已經進入「冬天模式」，在2012年的發展策略上，也將採取過冬的策略。
對於萬科採取的「過冬術」，郁亮認為首先應該是現金為王，他認為，在冬天環境下現金流比利潤率更重要；其次，賣樓應該更積極一些，盡量減少存貨壓力；第三，應該採取更謹慎的拿地策略；第四，管理上要開源節流，減少不必要的開支；最後，郁亮打了個比方，認為企業和人一樣，在冬天無事可做的時候，「就應該把身體鍛練好」。
