去年調控「加碼」，儘管去年下半年以來，北京許多在售項目都推出了迅猛的促銷攻勢，但依然不能避免慘淡的成交。
來自亞豪機構及記者的調查數據顯示，自去年9月份以來，北京市場共有125個項目開盤，累計供應了35259套住宅，但截至今年2月19日，僅售出9466套，總體銷售率僅26.8%，尚不足三成。
過半取證樓盤成交低於50套
北京市住建委房地產交易數據也顯示，自2011年9月至2012年2月份（截至2月19日）的近半年時間裏，北京共有102個住宅項目取證（不包括限價房），其中有57個項目成交套數低於50套，超過了取證項目總數的一半以上，其中還有12個項目為零成交。
北京市住建委及亞豪機構的慘淡數據均顯示出市場交易的低迷，也顯示出買賣雙方濃厚的觀望情緒。
「經過半年的市場變化，其實開發商在後期由於降價力度難以把握，且對項目降價後能否換回如期的銷量存有疑慮，已經表現出遲遲不敢大幅度降價的跡象，導致了促銷動力不足。」亞豪機構副總高姍分析，供需關係的逆轉，使得購房人「買漲不買跌」的心理已成型，「尤其是政府在歲末年初多次強調調控不放鬆，對於市場預期都起到了進一步強化作用。」
少數項目實現「以價換量」
同樣的市場環境，同樣是降價促銷，有些項目降價之後依然頹勢不改，有些項目卻成功實現「以價換量」。通過對近半年入市的125個項目進行梳理，記者發現，有28個項目銷售率大於50%，其中銷售率高於90%的項目有3個，分別是翼之城、金茂府、譽天下。
查看項目此前的開盤記錄，記者還發現K2百合灣、翼之城等項目，開盤價降幅均超過20%，降價後比周邊項目普遍低了10%。此外，還有些項目在開盤時就制定了低於周邊其他項目的低價，一次到位，如世嘉光織谷、金茂府等項目。因此，價格因素無疑成為這場樓市淡季博弈中的制勝法寶。
「有些項目雖然調整了價格，但是沒有調到位，因為前期並沒有弄清楚客戶的實際需求，不瞭解客戶心理價位的底線，因此降了也白降。」思源經紀北京公司副總經理任莉對記者表示。
存量加劇未來銷售壓力
對於今年之後北京樓市的走勢，多位業內人士都告訴記者，市場疲軟可能在2012年全年都將持續。「近半年以來，新增入市項目的供應量遠遠大於消化的速度，且未來幾個月還將有新項目不斷入市，銷售壓力也將更大。」望京某知名項目負責人如是說。但對於項目後期是否會調整價格，他表示，高端項目有自身的定價規則，「市場越清淡，受到衝擊最大的並不是高端項目，而這也是高端住宅的保值功能」。
亞豪機構統計數據顯示，截至2月19日，近半年來新開盤入市的項目仍然有25793套房源待銷售，而3月份，將有21個項目開盤入市，其中純新盤項目達9個，這些項目多位於大興、順義、昌平等新城區域。而從京城目前商品住宅的總存量來看，截至2月20日，京商品住宅存量達12.7萬套，未來開發商消化庫存的壓力還將增加。
