6月2日，2012廣州番禺萬達廣場經濟論壇在番禺舉行，知名財經評論家、財經專欄作家葉檀做了關於商業地產投資的主題演講，她認為目前資產泡沫已經從住宅地產轉向了商業地產，開始進入了高峰期。以下是葉檀的演講實錄。
大家都知道，5月份整個成交量已經大幅度的回升和反彈，包括商業地產這塊，從樓面上來講，4月份的時候，杭州商業地產的樓面價最高只有6、7千元，但是現在已經在1萬1千元左右，可以想像現在商業地產這塊已經高漲到什麼程度。從2011年開始，有兩個東西特別有特色，第一個特色是投資性需求被剛性需求所替代，從住宅市場來看是這樣的。第二，商業地產取代了住宅代產的主導。最近5月份把杭州的商業地產樓面價一下子抬升了的，不是萬達，也不是綠地，是哪家？是中國平安，中國平安開始大舉進入商業地產領域，如果把100%的錢全部都投入商業地產，大概是6千億左右，在接下來還有哪些公司要進入商業地產呢？向樂購、宜家這樣的一些大賣場都進入了商業地產領域。
有一個城市，離北京3個小時，離上海2個小時，離成都2個小時，現在剛開始修地鐵，一個商業地產項目在市中心，商鋪的報價是3萬元/平方米。這說明瞭商業地產已經大幅度溢價，租金也大漲。這四年以來大家可以看看商業地產漲了多少，上漲了4倍，平均價格上升55%，所以商業地產表面上來看，是一個很平穩的增長過程，但是我要告訴大家，從這兩年的時間來看，在北京、上海這些城市，寫字樓的租金已經開始超過紐約、倫敦、東京的增長增速。我們看到的一個情況是，住宅地產現在暫時熄火，我們以前說為什麼商業地產比較冷靜，是因為做商業地產的人非常冷靜嗎？都是精英嗎？絕對不是這樣的，我要告訴你的是，現在做商業地產是因為它已經有稅收了。第二，它整個煤氣、水電的價格已經是比較高的商業價格了。在接下來，我們看到的是商業地產取代了住宅地產，做商業地產的人一般是買了這個商鋪是為了出租或者是做生意的，所以商業地產的泡沫一般是比較小的。
現在我要告訴你的是，你跑到商業地產去，以前這麼幾平方米的商鋪，幾萬元到十幾萬，最高的時候上百萬，回過頭來看，深圳華強北的商鋪比較冷的時候，今年年初的時候商鋪空置了1/3。如果是這樣說的話，大家能不能夠理解一個情況，就是你買了商鋪到底是幹嘛的，很多人買了商鋪就是為了去開小店或者是出租給別人。當我們在市場上看到商鋪、商業的出租情況並不好，但是商鋪的出售價格節節上升，這說明什麼？這是一個很奇怪的現象，這說明我們的資產泡沫從住宅地產轉到了商業地產，現在開始進入了商業地產領域的一個投資高峰，這個投資高峰就表現在所有的人，不管以前是賣鞋的，以前是做小商場、大賣場的，甚至以前是賣冰棍的，現在都想投資商業地產，這是一個商業地產的過熱增長。
那麼，接下來會是誰在買商鋪，我要告訴你的是，並不是所有做生意的人要買商鋪，或者所有對商業地產瞭解的人要買商鋪，現在是所有想資產保值增值的人想買商鋪，所有的資產增值率想達到10%以上的人想買商鋪，最近我查了很多數據，包括住宅數據，包括存款的數據，包括土地交易價格的數據，今天告訴大家一個結果，商業地產的租金跟實際的商業零售額，包括商業的租金跟售價相比，做一個比較就會知道，現在的住宅租售比在逐漸下降，商業地產的租售比在逐漸上升，這兩者越靠越近，到最後整個商業地產的成交額就會跟住宅地產持平的情況。
現在房地產的投資已經出現了逆轉，現在房地產投資的熱點已經變了，未來的房地產投資還會繼續會熱下去嗎？有可能，我想會繼續的熱下去，但是有一點是可以肯定的，一個城市就像一個人一樣，當你看到它的態商業銷售額越來越高，一個城市的消費能力越來越強，從以前買幾十塊錢的一件衣服，到現在買幾十、幾百甚至幾千元的衣服時，你就知道這個地方的商業地產是可以為繼的。從我掌握的數據來看，從珠三角這一塊來看，其他的地區泡沫相對要小一點，那麼波動率最大，也就是風險比較高的，泡沫比較大的一個城市在珠三角的什麼地方呢？那就是深圳。由於時間問題，今天就只講到這裡，謝謝大家。
