被稱為「刀鋒學者」的中歐國際工商學院經濟學與金融學教授許小年，言辭總是十分犀利。「我不替任何人說話，我只為‘權利’說話，參與市場經濟的每一個公民和每一個企業都應該享有正當的權利。」他在接受記者採訪時說。
他並不擔心他的言論會得罪誰。「有不同的意見很正常，大家可以討論和交流」。他說。曾有網民質疑許小年是在為開發商辯護和說話，他態度堅決地否認。
在參加博鰲•21世紀房地產論壇之前，許小年關於「史上最嚴厲的調控將無疾而終」的言論被片面放大，這也是他不願接受媒體採訪的原因。作為嚴謹的學者，他擔心溝通的效率問題，也擔心被斷章取義。
調控難破房價上漲邏輯
早在2010年，他就曾預測房價不會大跌，並且還會繼續上漲。「這個觀點從來沒有改變過。」許小年說。
許小年看到的問題本質是，在涉及如此多方利益的博弈中，包括中央、地方政府、銀行、開發商、有房者、無房者、農民，以及如此多重且相互矛盾的目標下，包括政績、房價、財政收入、個人好處、GDP、就業，想靠一個簡單的限購解決環環相扣的複雜問題，幾無成功希望。
在供需關係緊張的城市，房價在短暫的下跌後，又呈現出反彈之勢。「高房價的根本原因是供需失衡。」許小年一直這樣認為。
需求層面不僅僅包括「剛性需求」也包括「投資、投機需求」。他指出，如果將收入、婚齡人口、城鎮化等因素決定的需求稱為「剛性需求」的話，對「彈性需求」或者「投資、投機需求」影響最大的就是通脹預期、替代性投資品以及未來房屋供應。預期未來通脹越高、持續時間越長，購買實物產品以保護儲蓄價值的衝動就越強，當期房價也就越高。預期未來投資渠道繼續狹窄，當期的需求就越旺盛，帶動當期房價上升。
7月5日晚間，央行宣布降息的消息，這已是今年年內第二次降息。許小年曾指出，對預期影響最大的短期因素是貨幣供應，低利率政策引發房價上漲。這一觀點，全國工商聯房地產商會會長聶梅生也很認同。
而未來房屋供應取決於土地供應，「18億畝紅線」使預期基本無懸念：地產商和民眾都認為土地供應會越來越少，房產將越來越稀缺。在這樣的預期下，地產商捂地，放慢開發節奏，當期供應下降。限購、限貸政策執行一年多以來，因需求受困、市場低迷，開發商進一步減少拿地，未來供應量必受影響。而3600萬套保障房也未如預期的時間入市，各地保障房的分配矛盾也多有爆發，這些都是影響供給擴大的因素。
儘管亦有觀點指出，部分地區空置率較高，並且從房屋供給總量上已呈現出供大於求的趨勢，增加供給會惡化這一趨勢，並且無法緩解房價上漲矛盾。許小年提醒說，需要注意的是，對於剛性需求群體，房屋是消費品，其價格由當期供應決定。而對於投機者和投資者，房屋是投資品，投資品的定價是預期供給和需求決定的。「民眾對房屋漲價的預期沒有因為限購而改變，反而因為限購的政策而增強，這是房價越打壓越高的原因。」他指出。
改革不能再拖延
中國的城鎮化還有巨大的潛力，房地產是可以拉動國民經濟非常重要的行業，在經濟低迷之勢，許小年建議取消限購、限貸政策。在他看來，限購、限貸政策不僅破壞了市場公平，侵犯了公民權利，同時從政策效率的角度衡量，市場的運行狀況也正一步步驗證了限購、限貸政策的侷限性和副作用。
但他心裏清楚，在當前的局面下，一旦取消限貸、限購政策，房價必報復性反彈。在退出的同時，須有新的政策替代。他早就提出，欲降房價，必先扭轉市場預期；欲扭轉預期，必先調整利益；欲調整利益，必先推動體制改革。改革就是重構利益格局，理順利益關係，在社會總財富增加的前提下，實現多方共贏。
許小年不止一次疾呼，首先要改革土地制度，增加土地供應，打破政府壟斷，利用市場機制平抑地價，徹底消除「房產永遠是稀缺資源」的預期。「而改變民眾對未來的預期，光靠忽悠、光靠文件是不行的。」他說。
若想改革土地制度，就必須平衡地方財政預算，舍此便不能切斷地方財政和土地的聯繫。另外，許小年提出令小產權房合法化。
然而，改革又談何容易？改變土地制度呼籲多年，小產權房問題也成為陳年舊疾，一直無法得到更好的解決。許小年所提出的建議或有超越當下現實的理想主義成分。但他堅定地認為，「方向必須是正確的，但也同時必須認識到改革的困難，步伐是可以漸進的。」許小年說。
