香港房價再創新高，想用常規方法來解釋香港房價的持續高升現在變得越來越難。
香港房屋交易量夏末激增，推動反映香港房價的中原城市領先指數(Centa-City leading index)創下歷史新高。緊接著，上週五又傳來香港史上最貴房產出售的消息。據《信報》報導，一套位於山頂的豪華公寓以4.7億港元(合6,100萬美元)的天價售出，合每平方英尺75,806港元。
但香港並非只是豪宅的價格在飆升，普通住宅的價格過去兩到三年也上漲了一倍。
如果你想在靠近香港中央商務區的地方買一套過去25年內修建的、面積700平方英尺(約65平方米)的兩居室，估計要花100萬美元左右。
一些分析人士說，要搞清楚這些令人咋舌的高房價，需要找到新的分析方法。
巴克萊資本(Barclays Capital)新近在一份報告中將香港歸類為產權驅動型、而非住房按揭貸款驅動型樓市。也就是說，在香港，公寓房更多地被視為儲存財富的「保險箱」，而不是用來居住的房屋。
為證明這種逆向分析，巴克萊資本的分析師指出，香港樓市總體的槓桿比率在降低，買房用於自住的人也有所減少。
2011年人口普查數據顯示，香港60%的房屋擁有者沒有揹負住房按揭貸款，而10年前這個比例為48.5%。巴克萊說，業主自住率也從2006年的73%降至2007年的70%，原因是現金充裕的投資者推高了房價，從而讓真正有住房需求的人買不起房。
這樣一番解釋無疑與近年來大批中國內地人到香港購房的現象相吻合。這些人買了公寓之後往往是讓房子閑置，而不是向外出租。
在這樣一個市場，富裕的買家並不擔心房屋抵押貸款利率或房價與家庭收入之比，這也就意味著我們可以不考慮負擔能力等傳統上用於衡量房價高低的指標。
其結果是，房價漲幅可能會遠遠高於收入增幅。
這樣就能很好地解釋香港房價為何能勇攀高峰，但巴克萊指出，房價能不能維持在高水平則是另外一回事。
維持高房價需要不斷向樓市注入資金，而這些資金的大部分只能來自首次購房者。
雖然在產權驅動型市場，自住型購房者的購買行為產生的市場影響較小，但如果投資型購房需求增長放緩，仍需要靠自住型購房需求來支撐樓市。
於是我們又回到了住房負擔能力的問題上來。在香港，低利率是居民能夠承擔住房按揭貸款的很大一個原因。按照目前的利率，居民月還款額不到家庭收入的50%。
但高房價又限制了居民的購房能力，因為僅僅是相當於住房總價30%的首付款就要動用購房人為數不小的一筆錢。如今，首次購房人需要支付的平均首付款相當於家庭平均年收入的3.3倍。
巴克萊說，這是一個不詳的預兆，香港房價上一次處於如此高位還是在1982年和1997年樓市頂峰時期。在1997年的樓市崩盤中住宅物業價格下跌超過了60%。
巴克萊指出另一個表明房價已經大幅上漲的跡象是，當前房價收入比為11倍，這一比率的長期平均水平只有7.1倍。
與住房按揭貸款驅動型樓市相比，產權驅動型樓市的另一個特點是波動更大。這意味著儘管人們買來的是磚瓦建造的房子，但他們的投資行為看上去更像是在利用槓桿原理影響股市。
這也意味著，在一個類似「儲錢罐」的樓市中，投資需求和外部流動性因素可能對房價有特別大的影響力。
香港必須特別關注歐債危機可能造成的流動性收緊以及美聯儲(Federal Reserve)的政策舉動。最近幾週市場關注的焦點轉移到美國可能推出的新一輪量化寬鬆上來。美國的這一貨幣政策通常會推高香港房價，因為香港實行的是盯住美元的聯繫匯率制度，港元會因此貶值。
在這種情形下，隨著通脹壓力加大，預計外界又會重新關注香港聯繫匯率制度的存續問題。這還可能引發大量資本流入投機港元資產。
另一個未知因素是特區政府將如何回應房價再次上漲的問題。因為就在數週前，剛剛上任的香港特首梁振英還承諾要讓更多香港市民買得起房。
如果有更多港人接受這樣一種觀點，即在一個專為確保海外資金能有一個安全去處的中國內地富豪設計的樓市中，他們是買不起房的，那麼敦促有關方面採取行動的呼聲可能會變得震耳欲聾。
上週末有消息稱，從下月起，有410萬非深圳戶籍的合資格深圳就業人士和大學生可以申請「新自由行」，獲批後這些人在一年之內可以無限次訪港。巴克萊說，他們對香港樓市的展望為負面。
