重商主義制度興起時期主要集中在15-19世紀，成為當時多數歐洲國家的經濟政策。英格蘭、法蘭西、西班牙和俄羅斯成為其主義的經典國家。
重商主義制度即：「重商主義是政治經濟理論體系，它是政府對於民族的特徵進行調節，使國家獲得經濟方面的收益和福利。」
回顧歷史發現，在重商主義盛行的國家，其各方面都由「全能」政府高度管理和調節，而政府本身要依賴於各種利益集團獲取暴利，後者相應地從政府那裡獲得各種有利條件。
重商主義制度下，儘管國家主體仍然屬於農業社會，但卻急於把自身轉變成貿易和工業社會。這就是其制度的根本目的。在此目的驅使下，政府給予其鍾愛的生產者和消費者各種特權，整個經濟以非常明顯的國家主義特徵出現。
實踐證明，這種看似龐大的經濟體制導致了一系列病態的經濟學現象。首先是體制的過度干涉，導致企業大面積國有化，私營企業發展極為緩慢；其次是無所不在的官僚主義現象，官商勾結、權錢腐敗現象滋生並越來越嚴重；第三是與政府勾結的利益集團最終綁架了國家經濟。
如今當我們回過頭來反思重商主義，卻意外發現在國內某些行業，尤其房地產業，無論外表形式或內在本質，都和重商主義存在眾多天然耦合，在房地產領域，地方政府重商主義痕跡無處不在。
比如政府經常站出來，直接對房地產進行干預，實施宏觀調控成為常態，尤其在商品房最重要的生產元素國有土地環節上，地方政府成為絕對壟斷者；在任何一個城市，如果一家企業沒有很硬的政府背景，想從事房地產開發基本上不可能。
在房地產領域，政府與民爭利現象無處不在：從征地拆遷、土地出讓、改變土地性質、規劃審批到項目選址、施工監理、工程驗收、改變容積率，權錢交易隨處可見。
權力，準確的說是特權，在重商主義經濟中起著決定性的作用。這也意味著，中國的房地產市場並不是一種純粹的商品行為，企業發展並不是看誰的管理水平高，誰的資金實力雄厚，最終要看誰擁有的權力資源多，或者背後的靠山更強硬。
對於中國的房地產企業領導者來說，如何贏得特權，並勾搭上權力掌控者為己服務，是企業能否強大的關鍵。在房地產領域有這樣一句話，不懂政治的人，絕對不要去搞房地產，此言絕非噱頭，而是房企生存核心之要義所在。
只要擁有房地產相關領域特權，就能夠贏得最佳資源和享受最好服務，為了持續這種特權並使利益最大化，房地產既得利益集團寧願犧牲社會其他階層的利益，這其中甚至包括國家利益。
為了贏得政府的支持，企業家的公關和社交才是最大的核心價值，結交權貴比企業技術進步和產品創新要重要千倍。
使國家獲得經濟方面的收益和福利，這是重商主義靈魂所在，但政府終究不是企業，為了達此目的，必須尋求和他們目標一致的利益集團共同完成「宏圖大業。」
上世紀90年代，GDP增速作為一種潛在但非常流行的政治激勵機制，深刻的影響著地方官員的行為。為了改善城市面貌和GDP發展，地方官員可謂絞盡腦汁。而房地產的出現，徹底消除了「GDP增長之惑」。因為房地產像魔術師一樣可以快速「變出GDP」來。
事實已經證明，當房地產和GDP被地方政府強行掛鉤之後，房地產就不再僅僅是房地產，而是繁榮、政績甚至是政治的代名詞，房地產成為重商主義者的地方政府發展經濟的萬能鑰匙。
那麼房地產是如何創造GDP神話的，我們不妨來列舉一個簡單的例子：房地產生產消費流程很簡單，政府拍賣土地，開發商競拍後開發，市民購買商品房。假設土地成本每平米3000元，施工費1000元，銷售價格7000元。
那麼GDP數額為3000+1000+3000=7000元，這就意味著房價越高、成交量越大，房地產創造的GDP就越大。一套房子價值上百萬，如果依靠蘿蔔、白菜拉動GDP，恐怕要種幾萬畝才能解決問題吧。
重商主義制度由政府發布的各種政策、立法、規章、手段構成，這也是使國家獲得經濟方面的收益和福利的最堅強保障。
在合法的犯罪面前，上帝也無能為力，而地方政府為了最大化獲取利益，依靠制度性掠奪為最佳渠道。中國的憲法和民法通則規定，城市土地屬於全體人民所有，即全體人民對城市土地享有佔有、使用、收益和處分的權力。因此城市土地使用權出讓收入應當屬於全體人民所有。
然而在現行的房地產制度下，城市土地使用權的出讓收入沒有回到全體人民手裡，而在各級地方政府「國有土地儲備中心」的壟斷下，流進地方政府的腰包裡。「賣地」收入已經成為各級政府名副其實「第二財政。」
這就意味著各級政府賣掉了屬於全體人民的財產，但最終卻把銀子裝進自己的口袋，任其揮霍。這難道不是一種光天化日下的赤裸掠奪。
冥冥中重商主義制度成為中國房地產的庇護神。在房地產帶動GDP增長的「盛宴中」，地方政府是當仁不讓的最大受益者。沒有付出任何經濟或精神成本。
土地減少、銀行壞賬、資源枯竭及貧富差距拉大都與地方政府無關，因為上述代價有各自的承擔者，而地方政府則是永不擔責的「甩手掌櫃」。
這就喻示著地方政府是房地產領域的淨收益者，房地產膨脹的越大，後者的收益就越大，至於成本則永遠是不可思議的「零」。成本和收益的極端不對稱，使得房地產成為政府眼裡的「寵兒，」而房地產在地方政府的推動下，正踏向一條非理性、極端的毀滅之路。
而在地方政府眼裡，無限熱愛和支持房地產發展，是非常符合「經濟理性」的，也是難以遏制的，這種瘋狂不僅源自房地產帶來的巨大收益，更是一種獲取政治博弈勝利的資本。
再次強調，重商主義者要想實現國家獲得經濟方面的收益和福利，就必須依賴所勾結的利益集團。地方政府要獲取大量收益，就必須依賴房地產。
在房地產這場大戲中，如果地方政府是無本萬利的，那麼開發商則是一本萬利者，是僅次於地方政府的第二受益者。長期以來，開發商和地方政府同乘一條船，形成了「一榮俱榮、一損俱損」的狼與狽的勾結關係。
雖然二者密不可分，但實際上還是有區別的：雖然二者都獲取了暴利，但政府是沒有成本的，而開發商是有成本的，這就是官與商的根本區別，所以現行體制下，商永遠服從官是絕對真理。一旦市場出現危機，或失去了官方支持，開發商就會受到嚴重的摧殘。
因此對於開發商來說，要保護好自己，就必須做好兩點：一是千方百計的討好官方，並獨自承擔一切後果；二是把大家捆綁到一條船上。絕對的權力產生絕對的腐敗，再加之開發商極強的黏附效應，房地產成為官商勾結最緊密、權錢腐敗最嚴重的行業就一點都不足為奇了。
在重商主義制度下，擁有特權，就能夠贏得最佳資源和享受最好服務。但保持這種特權並使利益長期最大化，就注定要犧牲社會其他階層的利益甚至包括部分國家利益。
在地方政府和開發商眼裡，房地產是一棵永不枯竭的「搖錢樹」，讓既得利益集團收穫了巨大財富、良好政績和政治資本。但常識告訴我們，天上不會掉餡餅。任何財富都一定有其出處。不是剝削身邊的人就是透支未來。
換言之，中國房地產創造的天量財富不是憑空產出，其背後一定有一個或多個埋單者，正所謂：「一將功成萬骨枯。」
首先來分析一下國家利益的損失，在房地產逐漸走向瘋狂，房價脫離民生本性時，國家不僅要單獨承擔房地產帶來的金融風險、國土資源的嚴重浪費，更要單獨承受房地產所帶來的財富分配失衡、強拆民怨孳生等一系列隱形的政治信用成本。而面對這些，地方政府可以選擇逃離，但中央政府責無旁貸。
人類國家史證明，當經濟發展影響國家穩定時，政府就會通過政治手段來解決問題。對於房地產正在上演的瘋狂，一旦超過中央政府忍耐的極限，就會打出最後一張王牌，通過政治和行政手段來扭轉困局。這種手法雖然有效，但將對經濟體產生嚴重創傷，代價極其慘重。
縱觀重商主義制度國家的歷史，與政府勾結的利益集團最終綁架了國家經濟，從而出現嚴重的經濟衰退甚至政黨更替，這樣的教訓令世人警醒。而今天有關中國房地產綁架中國經濟的輿論甚囂塵上，此言絕非空穴來風。
兩年前，國務院發展研究中心宏觀經濟研究部部長余斌先生則一語驚人：「房地產業已成中國經濟直接命脈。」這等於是一種變相承認。
遺憾的是，我們面對危局，房地產市場瘋狂依然在上演，房價飛漲、央企和地方國企正在全面進軍房地產，壟斷在加劇，可以說綁架正在向縱深發展。
其次在房地產盛宴中，農民和未購房者成為最大的輸家。對於尚未購房的人來說，飛漲的房價已經構成了一次災難性的通貨膨脹，大眾的實際購房能力嚴重貶值。
而由於保障住房的嚴重缺失，使得老百姓只能走商品房這條獨木橋，因此中國產生了一種新興階層，這就是房奴一族。
一套房子消滅一個百萬富翁，在飛漲的房價面前，由於害怕房價繼續上漲，民眾產生了恐慌性的購買情緒。為了購得一套房產，往往要付出兩個家庭三代人的財富，還要透支未來，方能實現住房夢想。
在房地產的狂熱中，實質上無時不刻地發生著財富急劇再分配的故事。中國房地產已成為大眾財富的榨汁機，富人積聚財富的永動機，財富分配的馬太效應正在上演。
今天的房地產市場對於已購房者也並非好事，由於房價快速上漲，擁有房產則意味著財富增加。但實質上這種財富並不靠譜，因為賬面資產可能隨時因為房價暴跌、長期利率上升而由大變小、由小變無，虛擬的贏家可能在頃刻之間就變為實實在在的輸家，而百萬家產家庭可能很快就淪為「負資產」一族。
這種情況雖然在國內尚未發生，但在我們的近鄰日本以及香港，卻在上世紀90年代中期真實的發生過。
有人甚至嘲諷：「馬克思發明瞭無產階級，香港卻發明瞭負資產家庭。」當然在房地產高速發展過程中，也有一部分人成為既得利益集團的一分子，依靠炒房套現獲取了巨額利潤，但絕大多數購房者，尤其是自住型為代表成為犧牲品卻是誰也無法掩蓋的現實。
在重商主義制度的國家裡，儘管國家主體仍然屬於農業社會，但卻急於把自身轉變成貿易和工業社會。在轉變過程中，國家和其認可的既得利益集團收穫了巨大財富，但農民則成為工業化的最大犧牲品。
今天的中國正在依托房地產進行城市化，但在大眾的視野中，購房人和即將購房的群體是房地產泡沫的最大輸家，其實在人們視覺死角，還有一群農民被忽視。
在火爆的房地產市場中，農民完全是個局外人，但農民卻是房地產最隱蔽和最大輸家。按照當前的土地法律，農民在城市化過程中喪失的土地利益非常驚人。
地方政府作為土地販子，以低廉價格從農民手裡徵得土地，然後以數倍甚至數10倍的價格轉手，而土地收益大多被注入到城市基礎設施建設中，這一切與農民毫不相干。
從上世紀80年代開始，農民被徵用土地將近1億畝，保守計算，如果每畝土地收益農民損失5萬元，那麼農民土地收益損失就高達5萬億。
與此數字相比，中國農民在1978年之前由於價格「剪刀差」所失去的7800億，真正是小巫見大巫。農民，無疑是中國房地產博弈的一個被遺忘的失敗者。正是通過房地產對農民和城市中產階層的巧取豪奪，才實現了今天的富國窮民。
客觀上理解重商主義，當重商主義成為一個國家經濟發展的主要方法論，我們看到的就是國進民退、官商勾結、既得利益集團瓜分民眾財富並綁架一國經濟。這種結果注定重商主義要退出歷史舞臺，最終走向沒落。
縱觀今天中國的房地產行業，在地方政府的操控下，正成為綁架中國經濟的最強有力的武器，這不僅是一個單純行業，更是政績和政治的化身。
政府從來沒有真正退出過房地產領域，中國房地產近10年的發展，幾乎就是一部以政府為主導的發展史。
所以，當我們認清這一點，如果還繼續研究「行業週期性規律」或預測「房價漲跌」，這已經不是一般的愚蠢了，而是一種缺乏常識的表現。
