「中國三四線城市房地產存在巨大泡沫。住房銷售大大放緩，以至於供應遠大於需求。」
對中國房地產市場的警示已經司空見慣，但這個評論更讓人吃驚的地方，在於說出這個警示的人。他不是長期唱衰中國的一位預言家，而是中國中央電視臺黃金時檔財經欄目主持人、經常發表愛國言論的芮成鋼。
文雅的芮成鋼理應是一名終極的看好中國者，而不是一個唱衰中國的人。
但上週芮成鋼在央視主持的一檔節目，就是關於唐山（中國北方一座著名的鋼鐵城市）房地產困境的。按照目前的住房銷售速度，2009年以來唐山建造的住房將需要10年才能銷售完。展示廳門可羅雀，開發商已經開始降低價格。
北京到唐山高鐵只需一小時，但首都的房地產情況卻大大不同。上週，政府報告顯示，1月份北京新住房價格環比上漲2.1%，這是三年前刺激政策引發購房熱以來最大的單月漲幅。
房地產網站搜房網(Soufun)數據顯示，北京住房均價已經達到每平米25075元人民幣（合4000美元），是唐山每平米6024元人民幣均價的四倍多。
房地產「雙軌」市場絕不是中國特有的現象。在英國，倫敦房價飆升，把該國其他地方的房價遠遠拋在後面。同樣，全球金融危機期間，紐約房地產市場持穩，而美國幾個「沙州」(sand states)的房價大幅下跌。
但在中國，這種差別的極端程度達到一個新的高位。不僅一線城市的房價走勢與較小城市不同，二者之間的住房開發量也有明顯的差異。
人口超過1000萬的主要大都市北京、上海、深圳的中低收入居民長期缺乏住房。與此形成反差的是，人口不到300萬的數十個較小城市面臨著越來越嚴重的供應過剩。
因此，如果僅僅用「泡沫」來描述中國房地產市場就有點偏了。「泡沫」是不是指只有富人才買得起住房的一線城市房價飆升？抑或是指較小城市一排排空置的住宅樓？
在政策制定上，中國優先考慮大城市，而往往讓較弱的市場付出代價。一個新的重大構想是，拿出更多土地用於開發，以遏制房價上漲。這個措施如果實施，只會加重小城市的困境。
對於房地產開發商來說，一個明顯的策略就是投資房價正在上漲的地方，避免開發有大量空置住房的地方。
然而，說到容易做到難。首先，供應過剩問題的波及面很廣。數據提供商中國房產信息集團(China Real Estate Information Corporation)最近編製中國50個風險最高的房地產市場列表，從與俄羅斯接壤的東北小鎮黑河，到中國的另一個端——西南省份雲南的普洱，都被列入該表。
第二，大型開發商已經陷入了很多困境之地。曾經有一段時間，某些看好中國的人士經常掛在嘴邊的高見就是避開深圳和上海，轉而深入「三線城市」：這些較小的城市將成為中國未來10年增長的動力，房地產公司不能錯過它們。關於唐山的央視報導就提到中國銷量最大開發商萬科(Vanke)，以及華潤集團和中國水電等國有企業建造的住房。
最後，只在大城市開發的成本太高。可用於開發的土地越來越少，地塊拍賣價格越來越高。最近在北京的一次拍賣上，土地的售出價格幾乎是開叫價格的六倍。
難怪一些公司在尋求完全不同的策略。本月，萬科對舊金山的一個住宅項目進行了投資，這是萬科首次在美國出手。據悉，該公司還在考慮其他海外交易，包括在巴西。
中國房地產市場的新領地在哪裡？肯定不在中國。
