房價究竟是怎麼上漲的？恐怕很多業外人士不明白。
2008年北京奧運會前夕，房價開始下跌，市場一度陷入低迷。市場猜測，奧運會後，房價是不是該回歸理性了？甚至有人認為北京房價必定會出現暴跌。只有少數人認為，為了辦奧運會政府投入了幾千億元，城市面貌、環境改善了，舉辦奧運會北京美譽度大大提升，房地產前景更好。
在這之前，北京房價經歷了最瘋狂的一輪上漲，很多項目單價一月上漲幾千元，最恐怖的是房價月月上漲、乃至天天上漲。
這輪房價最瘋狂的上漲已是五六年前的事情了，最近北京又出現了這樣的苗頭。以華遠地產（600743）在通州開發的華遠銘悅為例，去年6月開盤的一期精裝房每平方米一萬八九千元，目前一期尾房已經上漲到兩萬五千元，二期毛坯房也在兩萬兩千元，短短九個月左右的時間，每平方米房價上漲了六七千元。
最近半年，北京房價單價上漲幅度在三五千元的不少，以城南房山和大興最為突出。房山良鄉去年上半年很多項目價格才一萬三四千元，現在已經普遍逼近兩萬元了。
除了住宅，商業地產市場也很火爆。如上週末開盤的富力盛悅居商業VIVA項目，位於舊宮區域。開盤當天就吸引了金百萬、權金城、星巴克以及優衣庫等50名品牌商家前去捧場。
近幾年，隨著地鐵開通，城鎮化的快速推進，舊宮跟主城區面貌已經沒有多大區別。兩年前，舊宮區域還有一萬一二千元的二手房價，現在這一區域住宅已經快翻番了。
房價上漲其實有一定的規律可循，很多都與概念有關。比如前面提及的北京最瘋狂的一輪房價上漲，說到底就是奧運概念，奧運村的項目漲價了，周邊也跟著上漲，房價也就跟著水漲船高。前文提到的通州、房山、大興等區域房價上漲，也都與概念有關。前者概念是北京著力打造的副中心，後兩者則與政府投資大力開發南城有關。
華遠銘悅的銷售總監曾是緣希堂的銷售冠軍，據其透露，緣希堂2003年單價不到兩萬元，現在單價最高已經到了15萬元。事實上緣希堂也有炒概念的情況，緊鄰玉淵潭就是這個項目最核心的概念。地段稀缺往往是項目價格飆升的主要因素，有的開發商僅憑炒作概念就可以頻頻抬價。
除了概念之外，項目預售和分期銷售的模式也是導致房價升高的因素。對於開發商來說，項目銷售前期是最艱難的，為了打開銷售局面，快速回籠資金，往往首期價格不一定定得很高，隨著項目銷售進入良性軌道，項目打造成熟，資金回籠壓力減輕，也為了給購房者營造項目不斷升值的印象，有時甚至是為了捂盤惜售，開發商一般都要不斷調高售價。
房價上漲的因素非常複雜，有成本增加、供不應求、土地稀缺、通貨膨脹等種種因素，但就具體的項目而言，有些因素可能只是開發商打出的幌子，隨行就市、追求利益最大化才是房價上漲的根本原因。
不過，房價上漲有一個前提，就是要不斷地花錢，有人埋單。同一個區域，無論是政府投入巨資，還是開發商扎堆投入大量資金開發，都可以促使該區域市場不斷升溫，伴隨著區域面貌的改變，生產生活環境的改善，土地的升值，一般來說房價就有可能上漲，但這並不是必然趨勢。如果開發商扎堆，埋單的人不積極，出現供大於求，開發商為了生存就可能選擇降價。
目前中國處於城鎮化快速發展時期，經濟高速發展，人們對前景預期普遍看好，大家都敢於花錢，踴躍埋單。而如果經濟發展一旦失速、停滯或下滑，人們對前景預期普遍悲觀，就會捂緊錢袋，很多行業便會生存艱難，房價出現下降甚至暴跌都是可能發生的事情。
