城鎮化需要由商人、企業家拉動，政府只能起到輔助作用。
到一西部小城，新區內空空蕩蕩，圈了很多地建了一片房，在低矮平房中間的坑窪地帶，聚集著還算熱鬧的大排檔夜市，坐著十幾個人。當地農民年均純收入8000元左右，國企月薪4000元算是鐵飯碗，大家擠破了頭拿出數萬元「人頭費」，想進國有煤炭企業，雖然現在煤炭行業並不景氣，煤炭企業已經人浮於事。盛況與證券公司火熱時，需要強有力的後臺批條子才能進公司有的一拼。
這樣的小城市需要大拆大建進行土地城鎮化，還是等待經濟增長之後自然城鎮化？
大同原市長耿彥波離開大同，留下一地爭議，讚之者稱之鐵腕整治大同，使大同舊貌換新顏，是「大同歷史上最能幹事的市長」，旅遊與文化城市雛形已現;毀之者稱其只要政績，給城市留下數百億負債，並且強拆強建不顧民生。筆者在當在聽到了兩派的對壘。耿市長轉任太原任代市長，太原的大拆大建絕不會比太原遜色。
這樣的討論在學界屢見不鮮，一些學者雖然主張城市化應該由市場主導，卻津津樂道於幾十萬億的投資，農村人成為城市人之後數倍的消費增長。潛意識中已經轉向政府主導與大拆大建模式。
城鎮化主要是人的城市化，城鎮化講究的是資產負債表的平衡，與城鎮化過程中提升經濟的邊際效率有多高。這些任務不是政府能夠完成的，必須由市場的力量主導。
中國的房地產開發商已經成為造城運動中的主角。以往的鄉村在開發商的手下，已經成為重要的商業、旅遊重地。以海南陵水等縣為例，原先的農業生產區現在已經成為國內最重要的旅遊地之一，清水灣畔散落著面積動輒數千畝的大盤，邊上已經由政府與開發商配套建成了軌道交通，醫院、學校與熱鬧的商業街，這一趨勢還在長白山、西雙版納等地蔓延，開發商選擇並打造了中國旅遊地產，進而成為中國旅遊聖地。
商業地產同樣如此，不要說萬達、綠地這些大型的CBD建造者，筆者曾經與遍佈各地的義烏小商品城的某些開發商交流，他們在進入某個城市所做的盡職調查，包括當地領導人的任期與信用，當地民間商業的集聚點在什麼地方，物流條件如何，以及當地的人均收入與消費能力，更重要的還有，拿地的價格是多少，商鋪的潛在買家有多少。多年的開發經歷使這些開發商擁有一支敏感的調查團隊，甚至能夠通過當地多數人的餐桌看到消費水平，結果八九不離十。
除了開發商之外，企業家所起的作用不可或缺，企業集聚、實體經濟興旺之地，往往是城鎮化疾速推進之地。企業需要人才，需要就業者，出口大發展時期的東莞、昆山，就是經濟高速發展自發形成的經濟大鎮。
對於中國正在艱難轉型的城市而言，紐約、矽谷等舊富新貴沒有借鑒意義，正在轉型中的底特律則大有異曲同悲之妙。這個城市既有破敗的老城區，也有新興的富裕人群集中的北部郊區，這座汽車上的城市通過稅收優惠吸引企業進駐，規劃成為新型汽車的研發中心，金融危機在摧毀傳統製造業的同時，也逐漸摧毀 了當地效率不佔優勢的高價工人，人口結構逐漸改變。
今年4月16日，英國《金融時報》聲稱，底特律的市中心正在恢復元氣，得益於其所處的中心位置和價格適中的房產，以及效率和生產率的提高。包括設計師、技術人員和音樂創作者在內的數千居民已經搬到了底特律舊日的中央商務區。最近一份報告顯示，在底特律市中心居住的年輕人當中，逾40%是大學畢業生，相比之下，整座城市的這一比例是11%，密歇根州是29%，全美是31%。底特律市中心是逾600家新公司的所在地，每年還吸引1050萬遊客來此休閑度假。不容忽視的是，有幾十家與汽車相關產業的中資企業，悄悄進入底特律。
中國一些無實業支撐的鬼城崩盤，而另一些地區正在撕下鬼城標籤，如鄭東新區，人口、商業已經度過孕育階段，中部經濟的發展為此地帶來生機。
在城鎮化的過程中，政府需要做的事很多——打造相對透明、有信用的商業環境;建立城市整體規劃，使城市能夠在開發商手中重建的同時還能保持本地特色;央行控制金融槓桿，保證債務不至於崩盤，而又能讓高效的企業獲得廉價貸款;建立嚴格的環保與稅收制度，使城鎮化不帶毒素。當城鎮中的人口需要時，提供便捷的公共交通。
以目前的年度固定資產投資規模計，未來十年城鎮化總投資40萬億並不是一個大數字，可以帶來中國經濟的健康發展。前提是，城鎮化的投資主體是自負盈虧的企業而不是政府，政府堅守基本的底線規則保障城鎮化的質量，
