儘管前海是張白紙，但由於土地權屬的問題，即便是前海管理局，也不能在上面隨意「作畫」。
經濟觀察報記者從深圳官方獲得的一份內部文件顯示，在前海14.9平方公里用地中，未出讓用地即政府掌控用地7.8平方公里，這部分未出讓用地剔除水廊道、道路及公共綠地後的淨用地僅3.07平方公里。
由於歷史原因，在已出讓的6.43平方公里土地中，招商局、中集集團、深圳國際旗下的西部物流三家公司在前海合作區內合計擁有超三分之一的土地儲備。今年早些時候，香港券商對這些土地的估值高達3800億元。
為了使前海開發有足夠的空間，深圳市政府正在與這些企業商討回收土地的具體政策。但由於和三大地主在土地確權和土地用途改變等問題上並未達成一致，原本預計3月底對外出讓的地塊被再次推遲到了6月。
按照計畫，前海的開工建設已迫在眉睫。深圳土地奇缺眾所周知，前海作為「擠」出來的新空間，對於深圳擴容意義重大。
迫在眉睫
一拖再拖之後，前海的首批土地出讓有了成行的可能性。
日前，深圳市前海管理局正式公布了《深圳市前海深港現代服務業合作區土地管理改革創新要點（2013-2015年）》（以下簡稱《要點》）。
上述文件顯示，前海將在建立差別化土地供應模式、土地資源資產資本一體化運作模式、推進土地節約集約利用、土地市場調控和監管機制以及土地管理體制機制等五大方面實現創新和突破。
這被認為是前海土地即將開閘入市的信號。
按照前海官方的最新說法，前海的首批地將在6月份正式對外出讓。
事實上，在各大利益主體仍未就核心事項達成一致前，這也是妥協的結果。畢竟，前海的建設已迫在眉睫，無法再等。
前海管理局曾在3月中旬召開媒體通氣會透露，隨著填海與土地整備工作取得階段性成果，前海的土地出讓工作也即將正式啟動。前海計畫在上半年推出第一批面向市場、面向社會的土地供應。伴隨著土地出讓，今年前海將安排大約25個產業建設項目，計畫啟動400萬-500萬平方米房屋建築面積。此外，今年前海還將安排27項市政基礎設施建設，其中包括22項新開工項目和5項續建項目，全年固定資產投資將達到80億元。
按照前海官方的預計，2015年將有一個顯著的改變，預計會有1000萬平方米的建築成型，投入使用。「一座現代化的新城，在2015年形成輪廓。」前海官方稱。
但在目前的僵局面前，這一輪廓只能是構想。而在僵局的門外，等待進入的企業卻已排成行。
經濟觀察報獲得的數據顯示，2012年全年，前海共批准入區企業302家，完成註冊登記的企業142家。而2013年1月，就批准了110家企業入區，超過去年全年數量的1/3。截至3月初，前海企業註冊資金達898億元，其中80%是金融企業。
土地無法出讓，除了建設拖後，另外一系列問題也隨之而來。
前海管理局副局長何子軍曾公開表示，前海管理局主要靠土地的出讓、物業租賃以及入股前海要素平臺的投資收益等方式，形成持續收益，以此維持自身的運作。比如「前海的基礎設施建設至少需要800億—1000億元資金，這就需要依靠土地出讓等」。
三大地主
在深圳都會城市研究院院長高海燕看來，前海的開發是一個系統工程，必須要有明確的產業定位和極強的產業吸引力，政府必須梳理清與三大集團在土地權屬和性質變更方面的利益問題，才能將土地價值發揮到極致。
但目前這一問題還沒有答案。
經濟觀察報獲得的官方內部文件顯示，截至目前，前海14.9平方公里的總用地中，未建用地11.2平方公里，已建用地2.8平方公里，在建用地0.9平方公里。
而已建用地主要為港口用地、倉儲用地、交通市政用地、居住用地和臨時汽車4S用地。
具體而言，港口用地主要位於媽灣大道西側，倉儲物流用地主要位於媽灣片區，包括平方汽車城、保稅港區等；交通市政用地包括深圳西站、南山污水處理廠、南山電廠、前灣電廠等。居住用地為招商前海灣宿舍。此外，桂灣片區月亮灣沿線分布大量汽車4S店。
兩大在建項目分別為綜合交通樞紐和車輛段及上蓋物業，均位於桂灣片區。
不過，一切都看起來那麼美好，卻又那麼讓人煎熬，這其中最致命的是土地的權屬問題。
文件顯示，14.9平方公里用地中，未出讓用地即政府掌控用地7.8平方公里，這部分未出讓用地剔除水廊道、道路及振海路公共綠地後的淨用地僅3.07平方公里。
上述文件顯示，在前海的土地中，與政府並駕齊驅的是以招商局、中集集團、西部物流為主的三大地主，其中招商局紅線範圍321.9公頃，中集54.2公頃，西部物流18.6公頃。
今年早些時候，有香港券商按每平方米3萬元人民幣計算，三家公司土地由工業轉商業用途後，總估值將達約3800億元。
事實上，由深圳市國土委牽頭處理的深圳政府和三大地主的談判一直在進行中。但由於雙方對補地價水平的預期相差較遠，市政府現要求上述企業遞交前海土地開發方案。
資料顯示，中集集團在前海擁有的土地分布在前海第9及10單元，其中佔地面積46萬平方米的第9單元已被列入首批重點開發項目。中集提出的初步方案，包括打造前海成為具國際競爭力的海洋航運金融中心，並引入中行及建行等重量級機構，發展跨境人民幣業務。航運及海洋工程屬資本密集型行業，興建如船舶、石油鑽井設備時需要大量融資。
另外，深圳國際土地位於前海第19、20單元，其中19單元已被官方初步列入首批建設名單。
深圳國際股份有限公司董事會主席高雷公開表示，希望今年年底前能完成前海土地權益確認，並期望這些土地的平均容積率水平可提升到4至5倍，其中10%至20%的土地將用於酒店及高端公寓等配套基建。
就目前各方的表達來看，談判還在持續，而且沒有太明確的時間表。
招商地產董事長林少斌5月27日表示，招商局與當地政府關於前海土地的談判一直在進行中。因有關協商仍未塵埃落定，招商局更傾向在今年首批前海土地出讓後，再對旗下土地作進一步規劃。
針對和三大地主間的談判，前海管理局經營發展處處長、新聞發言人王錦俠給出的說法是，前海現在進行土地整備，整備包括土地形態與性質等方面，區內的部分使用權確實存在於一些企業手中，而與企業協商出讓土地使用權是整備的一部分，但不存在「三大地主」的說法，整備結束後會將相關情況對外公布。
不過，有一點已經很明確。前海管理局副局長何子軍早前表示，土地正被採取等價原則，即根據原來用地的價值，給予相等價值的商業用地，而並不是「原來100萬平方米的物流用地，調成商業用地了，就變成100萬平方米的商業用地」。
此外，坊間還流傳著另一種方法，即給予原來同等面積的土地，土地持有人則必須根據商業用地和工業用地的差價，補交地價。
港企或上位
儘管關於土地的談判還在持續，但前海的其他工作仍在推進著。
一港資地產公司中層對經濟觀察報記者表示，今年春節後，由前海管理局一位副局長帶隊的調研團隊，多次到該公司座談調研。
調研的主要內容是如何做好前海的規劃和開發。在該中層看來，這些前海的官員非常懂金融但不太懂地產開發。
該中層表示，前海管理局傾向引入香港的開發商，內地純地產開發商的機會不多。經濟觀察報獲得的信息顯示，早在2011年、2012年，前海管理局已與新鴻基和新世界等巨頭完成了多輪溝通，「非常深入」，已提交成熟的方案。
「這些企業政府關係做得比較早，基本確定能參與進去。」
上述說法也得到了深圳一國資地產公司高管的證實，「政府擔心前海變成房地產項目」，因此，想把前海區域內的土地做成酒店、高端公寓可能性並不大。
這位高管稱，深圳國資地產公司參與前海開發的機會並不大。
事實上，前海正在努力避免前海開發地產化。
目前，深圳市政府的立場是希望前海土地開發要與產業掛鉤，所以更偏向產業方向，而房地產卻不在鼓勵產業內；同時，純地產項目難以獲得，開發商要想參與前海發展，必須尋找產業合作夥伴。
根據深圳市政府日前公布的前海土地改革要點，前海將鼓勵和支持資本實力雄厚、開發經驗豐富、招商能力強、營運成效明顯的企業，特別是港資、央企及國企參與前海土地開發。
《要點》還提出將根據開發建設需要，面向實力雄厚、綜合招商能力強的企業，探索成片開發、定制開發、帶資開發、一級開發等多種模式。同時，還將探索用地用房實行有條件的「帶設計方案」出讓、「帶管理方案」出讓，嚴格項目用地准入。
具備上述能力的港資開發商居多。
本報記者在另外的一份政府文件中也看到了類似的建議，該文件稱，要積極引入港資企業，建立多渠道的投融資機制，利用多種開發模式，共同促進前海建設目標的實現。
據悉，第一批談的企業中，大部分是跨國企業以及實力雄厚的有關金融服務及其他產業的企業。
上述港資中層表示，獲邀洽談的港資企業包括長實、新鴻基及新世界，而其所在的公司也在獲邀之列。
經濟觀察報獲得的信息顯示，前海第一批公開出讓的是政府手中的土地，而不是大企業手中的地，這批地前期和一些企業談得差不多了，出讓也只是走一個市場程序。
據悉，前海管理局將選擇最合適的方式出讓土地，以防止過度競爭，導致高地價、高租金。對事關前海發展全局的特別重大高端項目用地，前海將試行「公告出讓」，即相當於邀標，一般僅一家公司。
這種說法也得到了林少斌的確認，林少斌表示：「目前看來，政府並不希望採取簡單的價高者得。我們要看第一批地怎麼賣，賣給什麼企業、用什麼政策。」
一種說法是前海土地的價格將參考周邊的地價。
據深圳國土委最新資料，前海附近的後海中心區今年1月成交的一幅商業用地的地價為9875元/平方米，去年12月成交的一幅住宅用地的地價為8609元/平方米。
