人類的重要資源只有兩種。其一是作為萬物之靈的腦子(包括人力)，其二是土地(包括礦物)。歷久以來，一個腦子了得的人備受讚揚，但一個大地主則屢遭唾罵，有什麼風吹草動，要被殺頭的，大地主走在前頭！然而，稀缺不足的侷限不論，土地值錢是因為人類的腦子能想出怎樣用，有層出不窮的產品。就是在人煙稠密的今天，地球上絕大部分的土地不值錢。人類腦子之外，所在地點與經濟制度是土地值錢的原因。
歷史經驗說土地之價與知識增長掛鉤
回顧歷史，我們知道曾經有很長的年代，土地的收入回報率——即是租金加地價上升——不容易超越市場的利息率。從市場競爭的均衡角度看，投資買地的收入回報率應該與利息率相等。但上世紀七十代有跟進地價的經濟學者發現，地球上推行市場經濟的地方，地價的上升加租金收入，在地價的百分比上有高於利息率的傾向。這現象需要解釋，因為除了經濟與市價的波動，市場對前景的預期應該算進了地價，怎會出現投資於土地的回報率高於利息率或其他的投資呢?
這問題當年我跟阿爾欽及一些同事研討過，得到的答案是人類的科技發展比市場預期的來得快。那是上世紀七十年代中期的看法。今天回顧，這看法應該對：人類腦子想出來的先進科技提升了產品的價值，好一部分的升幅轉到地價那邊去。尤其是，人的生命短暫，但科技的發明可以累積，這累積帶來的財富要放進哪裡呢?一個明顯的選擇是土地，因為土地是財富累積其中的一個重要倉庫。至於市場對前景的預期，我們事後作判斷免不了有武斷的成份——雖然可以加進看得到的侷限轉變來支持這判斷。這裡我要指出，二戰之後的六十多年中，人類的科技知識增長的確近於神話，而這些年數碼科技的演進應該更是遠超市場昔日的預期了。
中國冠於地球因為曾經閉關自守
在整個地球的人類歷史中，要選一個時代、一個地方，科技發展得最快的，讀者能猜中我選何時何地嗎?我選開放改革後的中國!不是說今天中國的科技了得——我認為還是落後於韓國等地——而是中國閉關自守了那麼多年，剛好是外間的科技發展得最快的時代，開放前近於一無所知。一九七九年的秋天我到廣州一行，見到產品的稀缺與科技知識的落後不能不搖頭嘆息。然而，從八十年代初期起香港的投資者到南中國設廠，帶進管理與科技知識，而一九九二年開始長三角也大事開放，西方的投資者湧進，帶來的科技知識更為可觀了。可以這樣看吧：外間的急速科技發展累積了數十年，然後從一九九二年起大量湧進中國，人類歷史沒有見過這樣的現象。
如果土地沒有清楚的權利界定，勞動人口沒有選擇工作的自由，科技的引進不會有大作為。今天回顧，一九八五年初我調查廣州的中國大酒店[-0.86%]時，勞動人口的自由選工還有不少沙石，但跟著放寬得快。長三角要到一九九二年的春天鄧小平先生南下之後才開始，跟著的發展更快。至於土地的權利界定，通過承包合約的處理也先在珠三角起步，重點是一九八七年十二月一日深圳舉辦第一次土地拍賣。跟著全國性的土地權利界定趨於完整，始於一九九四年——過後我會分析的縣際競爭制度是在那時開始形成的。
一九九四年中國的通脹急遽，朱鎔基大手調控，一九九七年通脹率下降至零，跟著通縮出現，還不算是普及的樓市之價從一九九五到二○○○年下降了三分之二以上。二○○○年通縮終結，樓價開始回升，之後的七個年頭是投資於中國的黃金歲月。我大約地算過，二○○三年上海的樓價不到舊金山的一半，今天約舊金山的一倍——不要忘記在這期間美國的樓價下降了，人民幣兌美元上升了。
提到上述，因為要指出如果單從房地產之價論財富，今天的中國是明顯地比美國為高——不僅樓價較高，高樓大廈也遠比美國為多。土地與樓房是國家財富的一個重要部分，但在幾方面這種驟眼之見容易誤導。
看租金比看樓價可靠
第一方面是中國政府像香港那樣，不把全部土地供之於市。需求彈性係數教我們，把全部土地放出去，房地產的總市值可能低於只放出一小半。如果政府多放土地而房地產的總市值上升，是一個不能肯定的代表著經濟有所增長的數據。說不肯定，因為房地產的市價可以受到市場炒買炒賣的影響。那所謂泡沫，雖然經濟學沒有教是什麼，但像牛群直覺帶動的不容易解釋的市價大幅波動不罕見。這方面，以房地產總市值的變動來衡量經濟增長，不及從房地產總租金的變動那麼可靠。租金不容易受到炒買炒賣的影響。這可見於從百分率看，房地產的市價波動一般大於租金的波動，使租金作為房地產之價的百分率有時高於或低於市場的利息率——低很多的情況常有，反映著市場預期著租金會上升。不管怎樣說，衡量經濟增長看房地產的租金比看房地產的市價可靠。
邊際回報相等中國勝西方
第二方面，原則上，土地資源要達到最高的總租值，不同用途的邊際租金要相等。這要看地點的優劣是否相若，也要算進發展土地的成本。這是說，地點相若的土地，不同用途的算進發展成本的收入回報率應該相等，而這相等要算進那所謂外部性的正面或負面的影響——例如不要把工廠放進商業區去。這方面——不管政府放地多少這個話題——是十多年來中國在土地處理上做得最好的地方，而小市鎮比大城市做得好。整體來說，這第二方面我認為中國比西方的國家懂得做。過後我會解釋，是縣際競爭的制度使然。二十多年前，算進土地的發展成本，中國工商業用地的收入回報率遠比農業用地的為高。今天差不太遠，尤其是工商業與住宅用地的回報率，在縣際競爭下很一致。不要忘記什麼通什麼平的發展成本不菲，收取農地的補償大約是農地租金折現的三倍，而牽涉到需要武斷的外部性是重要的考慮。
三種倉庫的分別
第三方面，土地是財富累積的倉庫，人的腦子與體力是財富累積的倉庫，收藏品也是財富累積的倉庫。三者有別。土地值錢要靠有產出或用途，帶來租值，而這租值的存在是需要有權利界定與人類知識和勞力的貢獻。人類的腦子與體力值錢也要靠產出，權利界定之外，二者皆需要訓練與培養。但人的生命短暫，滿是天才及知識的腦子最久只可維持數十年。換言之，人會死去，但有價值的思想會頑固地存在，從而累積在永遠不死的土地倉庫之內。
收藏品呢?可以保存很久，但本身沒有產出，作為財富累積的倉庫收藏品的價值因而沒有上限。土地與人皆要靠產出帶來收入才值錢，這些收入有上限，所以作為財富累積的倉庫，土地與人本身可以容納的財富必有上限。但收藏品之價沒有上限。如果世界上沒有收藏品，邏輯上土地與人的產出收入推到盡頭，消費花不掉的錢沒有倉庫放進去。我認為漠視收藏品是經濟學者搞了那麼多年也推不出一個可取的財富累積理論的主要原因。引進收藏品，這理論變得順理成章。至於哪些物品會被市場選中作為收藏品是深學問，我在《收入與成本》第四章寫「倉庫理論」時解釋過了。經濟增長或發展的學說被經濟學者搞得一團糟，其實是一個不湛深的財富累積的故事。
經濟增長怎樣看才對
收藏品不是生產要素，土地與人卻皆是。看細節當然還有其他生產要素，但皆可歸納在土地與人之內。撇開收藏品，生產理論來來去去是環繞著經濟本科必教的邊際產量下降定律，用得到家變化多。不是說基於這定律的生產函數沒有用處，但函數方程式來得生硬，悶得怕人，發揮不出有趣的變化。沒有趣味的經濟學不學也罷。
邏輯推理說土地與人的邊際產值會跟各自的邊際成本相等。引進交易費用這邊際的產值與成本出現了複雜的變化，但可以簡單地從適者均衡的角度看。人類知識的增長與累積會使土地與人力的邊際產量曲線向上移動。土地的租金與人力的收入皆增，哪方面的增加較多要看土地與人力的相對稀缺情況，要看收藏品的市場發展，也要看人本身的知識水平。
知識不足與土地稀缺是人類貧窮的原因。收入的上升與財富的累積主要由知識的增加帶動。這是為什麼年輕人發奮求學是那麼重要。有趣的問題是：假設土地與人口之量不變，人類知識的增加導致土地租金與人力收入上升，假以時日，在比率上哪方面會上升得較多呢?我的答案是如果沒有戰亂，土地會勝出。這是因為人的生命短暫，個人的知識增長到某一點會終結，但人類知識的價值會不斷地累積在土地的使用上。今天一畝土地的產出價值，不管是農業、工業、商業，皆比半個世紀前高很多。富有人家的財富主要是儲藏在他們擁有的土地、收藏品或跟土地與知識有關的股票上。再看收藏品，其價這些年在神州大地上升得急。不要被幸運的例子誤導，要在收藏品賺錢——賺高於利息的錢——需要有很大的知識投資。一九七五年起因為考查訊息費用我跟進了多個收藏品市場的訊息侷限，所以知道。但關於收藏品的知識是有趣的學問，可以享受，不需要真的下注。
以上是我衡量經濟增長的看法。我少看政府統計的國民收入，不是不相信，而是懶得管，因為這些統計沒有經濟內容，沒有說經濟發展的性質是怎樣的。
不勞而獲與不能走動惹來詛咒
最後讓我解釋為什麼土地升值往往受到社會詛咒。有兩方面。第一方面，在土地或房地產賺大錢容易被社會視為不勞而獲的財富。其實一個算得上是天才的腦子也是不勞而獲，但社會的人不容易分辨這些天才的收入(例如數碼科技帶來的巨富)是天賜的還是苦學使然。持有土地而發達的可沒有受到這樣的尊重，雖然他們也曾在土地投資上下過工夫，但社會人士通常認為是幸運，不是學問。
第二個土地受到社會詛咒的原因，是土地不能走動，不動產是也。政府要大抽房地產的稅，業主走投無路。政府要大抽收藏品的稅嗎?出盡紅衛兵也找不到收藏品躲在哪裡!
這第二方面還有另一面土地受到詛咒的原因。土地不能走動，政府大抽房地產的稅，其使用往往不變。社會人士看得到的如是，但打草驚蛇，業主會改變投資策略，人民的財富累積會下降，房地產的發展商會偷工減料，政府的稅制會有變動，官員的貪污也會增加了法寶。這一切，社會人士是不容易見到的。
