最近，國務院辦公廳發布《關於2013年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》明確提出要「擴大個人住房房產稅改革試點範圍」， 使許多人都對中國遏制高房價和房產泡沫抱有了希望，看來新一屆政府這次是想動真格的了，真的在房地產上考慮民生了。最近媒體不斷報導政府即將在一些城市推廣房產稅的消息，但日前在《現代快報》的一篇採訪中，一住建部官員表示房產稅不急於擴圍的話，又讓一些人剛剛燃起的希望被澆了一瓢冷水。看來，想政府推出房產稅，還需要等一段時間。這也就意味著，中國的房產泡沫和高房價還會持續，一直到推出足夠有力的房產稅時為止。
官員阻止房產稅兩原因
現在政府面臨民間輿論要求徵收房產稅以遏制房價的巨大壓力。前述的那位匿名的住建部官員告訴記者，目前來自市場和輿論的壓力都比較大，「國五條」出臺之後，全國房價仍呈上漲趨勢，尤其是進入5月份，房價上漲的預期越來越強烈。市場對於房產稅調控房價寄予厚望，這無疑也在給高層施壓，因此房產稅擴容在下半年會有具體動作。
政府為何遲遲不願退房產稅，主要基於兩方面的原因：一是認識的方面的原因，認為房產稅起不到調解房產遏制房價的作用；二是個人利益方面的原因，決策者及其親朋好友手裡都拿了大量的房產，不想通過徵收房產稅而增加自己成本，不想讓房價下跌使自己到手的利益受巨大損失。
對於認識方面的原因，筆者前不久發了一篇博文，提出徵收足夠的房產稅是遏制高房價的唯一有效辦法。最近一清華大學的經濟學教授在講課時也告訴學員們，盯著政府的房產稅政策，一旦普遍實施房產稅，房價就到頭了，房子就該賣了。從經濟學常識看，這是一個很簡單的道理，當持有房屋不能升值時，還有誰會去買幾套房？高房價還能維持嗎？
但對於這個房產稅能最有效遏制房產投機、打壓房產泡沫的簡單的市場經濟學常識，包括不少政府官員、專家學者們目前都沒有認識清楚，反而認為房產稅對抑制房價不會有什麼作用。那位被採訪的住建部官員的話很有代表性，他說，樓市調控若想在短期內取得成效，限購、限貸等行政手段仍然是第一選擇。房產稅作為一項長期的稅收政策，在樓市調控中難以「立竿見影」。
由此可以看出，住建部的官員們認為限購、限貸等行政手段才是能有效遏制房價的第一選擇，房產稅調不了房價。從官員和學者們近年來的發言就可以看出，這位官員的這種看法和認識絕不是個別的，而是具有相當的普遍性。再聯繫到中央政府10年來出臺的樓市調控政策，無一例外地是圍繞限購、限貸這些行政手段做文章，而目前各地政府的樓市調控政策也全是這種新政調控手段，我們可以得出結論，這是整個官員階層的主流看法，就是認為房產稅這種市場、經濟調節手段沒用，沒有短期效果，而限購、限貸等行政手段才能「立竿見影」。
首先是事實證明，官員們迷信的這種行政調控手段10年來從來沒有起到過「立竿見影」的作用，反而是越調越高。他們的辯護理由很可笑，說如果不是政府調控，房價會比現在更高。依據在那裡呢？房價總是有財富和貨幣支撐的，難道真要讓中國這個發展中國家的房價成為世界第一高之後，他們才認為房價是真高了？
從理論邏輯上分析，限購、限貸等行政手段決不可能抑制房價，反而會推高房價，限制了公眾的正常房屋居住需求，助長投機。限購、限貸的第一個作用是提高了買房成本，讓經濟實力差的人買不了房，從而使住房成為一種只有有錢人才能買得起的奢侈品，使房價居高不下。第二個作用是剝奪了抬高了買房成本，使一部分有住房需求的普通民眾也就是所謂的剛需人群買不起房。第三個作用就是助長了有錢人的投機買房，只要房價在漲，房屋能升值，限購、限貸對有錢人的限製作用很小，他們不需要貸款，也可以通過各種途徑輕易突破戶口及其他行政性限制，繼續買房。所以限購、限貸這種行政性調控政策實際上只限制了有住房需求的剛需人群，更加助長了有錢的房屋投資投機者，真正是搞錯了對象。所以房價越調越高就是最自然的結果。可笑的是，官員們還相信這種行政手段，並認為能見到成效。
房產稅一出 房價必大跌
再來看被官員及一些學者認為不會有效果的市場化的房產稅調控措施。官員們認為沒什麼效果在事實上的主要依據是重慶、上海從2011年開始進行的房產稅試點經驗，從兩地試點看，確實沒效果，但原因並不在於房產稅本身，而是這種試點本身就如蜻蜓點水一般，只是象徵性地做做樣子，簡直像在搞笑，怎麼會有效果？兩地調控的對象都是針對新購的房屋，對更大量的存量房屋不徵收，當然沒有效果。重慶是針對個人新購的高檔住房價格超過均價兩倍以上的，按照0.5%—1.2%稅率徵收房產稅；上海則是對居民新購第二套及以上住房和非上海居民新購房將征房產稅，徵收0.6%和0.4%的房產稅。對這麼小的範圍的人群，象徵性地收這麼點稅，一年的稅收只有幾億元，怎麼能起到「立竿見影」的作用。按這樣的所謂房產稅，一萬年也不會有什麼效果，自然官員和學者們可以由此而否定房產稅。這兩地的蜻蜓點水般的房產稅試點，是否是官員們有意阻止房產稅推出而有意為之的伎倆，還真值得懷疑。
從理論邏輯上看，徵收房產稅只要力度足夠，完全可以有效遏制房屋投機和高房價，取得「立竿見影」的效果。房產稅是一個能從根本上遏制房產投機的制度性手段。對於房產稅，現在官員、學者和不少民眾都存在許多模糊和錯誤的認識，有必要加以澄清。
第一，我們所稱的房產稅是指房產持有稅，而非政府早已實施的房產交易稅，徵稅的目的是使房產持有人無利可圖，因而就不會像現在這樣去買多餘房進行投資或投機。如果只徵收房產交易稅，無論徵收多少，確實會像有些人稱的那樣只會導致房價上漲而不能遏制房價，因為賣方可以將所交的稅輕易轉給買房者。但徵收房產持有稅，讓房屋持有人每年交與房價上漲幅度相當甚至高的房產稅，那麼持有房實現不了保值增值的目的，自然就沒人去買幾套房放在手裡坐等升值，也就是說沒人去炒房，房價也就不可能瘋長，而只會與居民的住房需求及收入相適應。
第二，房產稅並不是對每個人都徵收，而是只對超過及正常居住部分的面積部分徵收，如對超過人均居住面積50平米的那部分房產面積徵收房產稅。這樣，房產稅就不會成為居民的負擔，一些人本能地反對徵收房產稅，就是誤認為會對每個人都徵收。所以房產稅對老百姓的正常住房沒影響，是專門對投資投機買房者或買了多餘房的有錢人徵收。而這是不管是存量房和還增量房，也不管戶口在哪裡，只有超過了如人均50平米的必要居住面積，都要徵收。目前重慶、上海的房產稅只對新買房或外地人買房徵收，是不合理的。
第三，房產稅不是根據房屋的交易價格來確定徵收基數，而是以政府的動態市場估值為基數進行徵收。目前房產交易時為逃稅普遍採取陰陽合同，壓低房產交易價格以逃稅，這樣就使徵收房產稅失去了客觀標準。房產稅的合理的徵收基數應該是各地政府每年根據市場變化對房屋的市場價格進行評估，以此作為該房屋市場價格，並以此為基數確定房產稅交易額。房產稅的比例也應根據市場變化做動態調整，適當浮動。比如按3%的稅率徵收，如果一個地方一年的房價漲幅過高，比如達到了5%，那麼房產稅也應相應調高，目的是使房屋持有者不會從房價上漲中獲益，而將上漲部分作為稅收用之於民；反之，房價下跌，房產稅比例也應相應調低。現在重慶、上海徵收的房產稅不到1%，顯然稅率太低，自然起不了遏制房價的作用。
第四，在徵收房產稅的同時，有了房產稅作為地方財政的支柱，就應該相應地大幅降低政府的土地交易稅，消除目前的土地財政依賴症，並將土地稅用於建低收入民眾的保障房，以實現居者有其屋的目標。提地稅的降低，也將使房價大大降低。
如果照上面所說徵收房產持有稅，打擊房屋的投機，讓投資房屋者無利可圖，那還會有人去買幾套幾十套房保值增長嗎？肯定沒有，除了極少人富人不怕成本可能多買一兩套房屋之外，絕大多數人肯定只會買一套夠住的房就行啦。而一旦房屋不能升值，銀行也不會輕易發放房貸。這樣，即使不出臺行政性的限購、限貸措施，也自然沒什麼人去購房，銀行也會自動限貸。沒人投資買房了，房價還能高起來？如果再降低土地價格，房價自然會應聲而降。
限購、限貸和土地財政政策應盡快退出
住建部官員說房產稅不會產生「立竿見影」的效果，我們則認為，只有按上述方法推行房產稅，用房產稅這種經濟手段打擊樓市投機，肯定會產生「立竿見影」的效果，中國目前的房價會立即大跌50%以上。
既然打擊樓市投機的房產稅能「立竿見影」地起到房產調控作用，那麼，限購、限貸這些自欺欺人的行政性措施應該盡快廢除，各地政府通過圈地掠奪百姓的野蠻的土地財政政策更應該盡快結束。
近些年我國每年新建住房面積達全世界的一半，我國的人均住房面積以超過35平米，達到發達國家水平，與國民是收入水平及居住需求相比，早已是供過於求。實際上，我們一點也不擔心推行房產稅對遏制高房價沒有效果，反而擔心的是如果房產稅太大，使中國房價立即大跌50%以上，不僅會使樓市崩盤，而且會使銀行和整個中國經濟崩潰。所以，房產稅的力度開始不宜太大，稅率不能太高，而該逐漸加碼，以使房價逐漸回落，而不會一下子崩盤。
同時，對於住房超標準者不僅應該徵收房產稅，同時應徵收房屋增值稅，比如按國五條規定的按增值部分的30%徵收，並實現累進稅，房產超標越多者，徵收比例越高，最多可達80%。這樣不僅有利於降低貧富差距，而且可以有效遏制房產投機之風。
很顯然，房產稅才是能真正打擊樓市投機、遏制高房價的有效辦法。目前我國房價與收入的比例為15:1，大大超過了6:1合理範圍。只要推行房產稅，從制度上、根本上打擊樓市投機行為，房價會很快回到與國民收入相適應的正常水平。
當然，政府官員們不願推房產稅的更重要的原因是保護其既得利益，因為官員們手裡都有幾套幾十套房，誰也不願讓房價下跌。國家發改委產業研究所所長助理黃漢權早在三年前就說中國三年免談房地產稅，深層次原因是徵收房產稅損害了既得利益者的利益。住建部官員「房產稅不急於擴圍、限購才是第一選擇」的最新表態，再一次證明了這一點。
看來，房產稅雖然好，雖然能立竿見影地遏制高房價，讓中國樓市回歸理性，但不到迫不得已的最後時刻，確實很難出臺。但願新領導層能超越個人利益，真能推行行政，以民為本，早日推行房產稅以解決樓市泡沫問題，讓社會資金從房市流向實體經濟。
