【看中國2013年08月30日訊】中國「新國五條」出臺近半個月，其中對於「二手房交易徵收差額20%個稅」成為了最大話題，瞬間攪亂二手市場，為了規避高達20%的稅率，一時間二手市場湧現「買賣潮」、「過戶潮」以及由此引發的「離婚潮」，各類避稅花招百出。本文為廣大讀者提供二手房買賣手冊，拆解二手中介「蠱惑招數」。
二手虛假房源多標價不靠譜
據網易房產報導，二手市場魚龍混雜，儘管盤源數量大於新盤，但依舊是存在「找房難、看房難」的現象，而涉及到價格，就更是缺乏監管，中介機構間的價格戰、惡性競爭也往往導致買家吃虧。
在IT公司工作的陳先生在新政出臺前就已尋找二手婚房，由於上班時間居多，最初只是利用網路便利在各大二手房網站瀏覽，看中後才聯繫中介。
但久而久之陳先生便發現，往往在網上看中價格合適的房子，當打電話聯繫具體的中屆時，那套房子要不是已經出售、要不就是價格高出很多，中介隨後就開始推銷其他的盤源。
陳先生稱，去到現場，房子實際開價會普遍比網上貴5-10%以上，而中介往往把原因歸結為近期樓價上漲，特別是國五條出臺後，很多業主會抓緊出手。
除了虛假的價格，眾多二手房網站上亮麗的裝修圖、實景圖也是中介欺騙手法之一，相比較一手新盤有標準的統一信息，二手房市場明顯缺乏規範。
二手房價易被操縱找房勿迷信大中介
實際上，「虛假報價」只是中介操作二手房的常見手法，不僅可以放低價吸引客源，更重要的是「開高價吸引賣家來放盤」。
「開低價吸引買家很正常，標高價吃差價才是真正的門道！」，天河棠石路一間小型中介的銷售王小姐稱，她解釋道，二手不比新盤，好地段房源很緊張。
大家在搶買家的同時，更重要的是任務是吸引盤源，大中介可以利用品牌和網路的優勢來吸引較多的客戶，我們小中介做得主要是街坊生意，但房源基本都是差不多。
記者在天河公園附近的棠石路看到，短短兩百多米的街道上，就聚集了大大小小近10家的地產中介，由於周邊生活、教育配套完備、交通便利，多數樓房都是剛需自住的，因此二手盤源相當緊張，各家中介也存在著相當大的競爭關係。在收費標準上，該地段的買家給中介佣金基本都在3%，但同樣一套房源，業主基本會同時放盤給多家中介，而各家中介對外售價卻有明顯差異。
王小姐介紹，前幾天剛剛成交的一套總價155萬單位，業主開價僅145萬，但中介經手後，一家大型中介已經標價155萬，而王小姐店舖標價152萬，這個價格實際已經比業主心理預期高出近10萬元，這筆多出來的錢中介與業主一般協商對半分。
「多出來的錢業主不收白不收！」，王小姐說到，實際上我們比對方更早找好了買家，5000元的訂金也交了，但在付首期當天買家稍有遲緩，結果業主就返價了，選擇了另一家，那間中介算上佣金也賺了近10萬元。
由於二手市場並不存在「一房一價」的政策，業主放盤總是游離於各家中介機構，通常是價高者得，而中介間相互競爭關係，這也導致二手房的價格管理異常混亂，通常是「一房多價」。
業內人士也提醒買家，買二手房與新盤不同，買家不需要迷信大型中介的品牌和影響力，小中介只要資質合格，也有自身的優勢，買家重點是貨比三家、應盡量與業主親自談。
新政下二手市場恐慌趁機抬價行為不少
自3月1日下午新國五條出臺後，細則遲遲未落地也導致這段時間成為政策真空期，市場上趁機抬價、製造恐慌的行為屢見不鮮。
市民華先生上週末就預定了一間東圃的70多平米單位，中介最初開價150萬，隨後提價至155萬，華先生咬咬牙，先交了5000元訂金後，雙方約定本週三就進行面談。
當約定時間來到時，業主卻突然爽約，中介隨後稱這套單位已經被業主賣出去了，那位買家一次性付款155萬。
華先生非常無奈地表示，加價5萬自己已經很難接受了，現在又半路殺出個程咬金，交的5000元訂金完全沒有意義，二手買家、中介隨便加價，這個市場很不規範。
而目前同樣處於學位房交投的旺季，市場需求旺盛，在這種「前有堵截後有追兵」的政策環境下，買家的議價空間也越來越窄。也有部分中介形容到，目前市場很恐慌、樓價漲得很離譜。
新國五條下買賣二手須知
證過五年很重要
對於新政後的二手市場，盤源房產證過不過5年顯得非常重要，按招目前的政策，首先賣家要承擔個人所得稅，如果證過5年，且是賣家的唯一物業，可以免稅；如果這套房並非是賣家的唯一物業，就要徵收差額的20%。
此外還有營業稅，證未過5年賣家還要承擔差額5.6%的營業稅，證過5年免稅。但按照普遍的行情，稅費實際都是由買家來承擔。
過戶排隊新政壓力下需簽「解除協議」
距離4月份僅有10天的時間，中介也提醒目前進行交易的買賣雙方要注意交易時間，並且要在合同中註明「解除合同」的條款。
由於新政後過戶人數暴增，並且二手房買賣情況比較複雜、手續繁瑣，買賣雙方應該注意自身實際情況。
首先買家要看賣家是否擁有完全的產權證，如果目前仍在供樓，則買賣雙方可能需要到銀行辦理轉供或其他申請貸款的手續，中介提醒，這個手續辦理時間預計最快也要在15個工作日左右，還沒來得及過戶很有可能政策已經落地。
因此建議是資金充裕、能夠一次性付款的買家才在這幾天內搶閘入手，其他買家則要注意在合同中聲明，一旦該套單位在仍未過戶的情況下「20%的差額稅」就已經落地，則雙方解除合同。
簽訂陰陽合同可能導致日後換房難
而像通過簽訂陰陽合同、假離婚等手段避稅又再度被人擺上台面。而像簽訂陰陽合同的方式來避稅是否就可以佔便宜呢？
據瞭解，即便目前買賣雙方通過簽訂了陰陽合同的方式降低了房屋的售價，但一時省下來的錢卻未必適合給買家帶來更大的優惠。
隨著目前二手房買賣政策的健全，買賣價格的發票、備案的信息也越來越詳細，對於買家而言，如果現在通過50萬的價格買下了一套市場價在70萬的單位，房管局則備案這套單位價格為50萬元，買家省下了一筆稅費。
但如果日後買家有改善換房的需要，這套房屋需要再次入市交易時，可能當時市場價已經升至90萬，這套原價50萬單位的增值部分也高達40萬，那麼這筆稅費將明顯高於當時的市場值，過高的售價也會不利於業主出售。
