李稻葵:中國房價現在是假跌


【看中國2014年04月01日訊】中國國內房地產租售服務平臺近日發布「2月網際網路房產數據報告」稱,今年春節後某房產網全網流量陡增,2月下半月日均流量甚至遠高於去年均值,這顯示剛需購房者仍在密切關注樓市走向,潛在購買力旺盛。

不過,剛需旺盛似乎難以阻擋眼下中國樓市的悲觀論調。近日,在杭州一些開發項目鬆動價格,以一副降價的姿態入市銷售。一時間,中國「樓市去哪兒」的猜測之聲四起。

中國「樓市崩盤」命題難成立

中國樓市果真迎來拐點了嗎? 據此,業內人士認為在目前剛需強勁的支撐下,「樓市崩盤」的命題恐難成立。

在近日政協聯組討論中,全國政協委員、清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵談到最近熱傳的樓市「崩盤」時說,「所謂‘崩盤’我認為是指交易量的萎縮,如果按這個意義講的話,那麼很多地方都已經出現了這種萎縮。」

目前「中國的房地產已經產生了格局性的變化,從過去一路上漲、全國一起漲到現在完全多元化的局面」。

所謂多元化,李稻葵解釋,具體來說,像北京上海等特大型城市,房價仍然在上漲。究其原因,「這些城市的土地供給是不夠的,其人口聚集能力和產業聚集能力過強了,已經超過了正常的合理的區間了」。

「大部分二線城市仍然面臨著進一步做好以人為核心的城鎮化這麼一個艱鉅任務,所以房價還有上漲的壓力。」李稻葵表示,儘管有個別二線城市,甚至三線四線城市的房價已經出現了停滯上漲、銷售量下滑或停滯不前的狀況,但「以我的判斷,這種局面不可能維持很長的時間。」

李稻葵解釋,分析一個地方的房地產,不僅要看房價,還要看交易量,如果交易量維持不變,而價格下降,這就說明價格真正跌了,如果是交易量萎縮,價格下降,那就是假跌

「現在這種假跌是其實是處於一種僵持期或者說觀察期,可能到下半年,等中國經濟整體增長的態勢出現回升的時候,價格還會有所上漲,交易量還可能會恢復。」李稻葵說。

「但很多過度開發的三線四線城市,城市本身沒有很多發展潛力的地方,房價應該會下降。」李稻葵預測。不過,全國政協委員、住建部副部長仇保興稱,三線城市房價在每平米三五千, 「這是成本價的水平,還能崩到哪去」。

全國政協委員、泰禾集團董事長黃其森接受《第一財經日報》等媒體採訪時也稱,「房地產崩盤」危言聳聽。

「一些城市都"過剩"了,就無需調控,市場這隻手還是在起作用。有個別降價,沒必要過分解讀。」黃其森的觀點與萬達集團董事長王健林類似,後者近日在接受本報等媒體採訪時炮轟「崩盤說」。

在黃其森看來,房價達到某些高位,如去年大幅上漲,未來可能會出現分化,一二線與三四線城市之間,一二線城市各個區域之間,都會分化,這是正常現象,無需誇大個別現象,房地產總體仍處於比較健康的局面。

「全民都做房地產,經過一輪洗牌之後,還是數量太多。似乎大家都認為,房地產只要有錢不需要專業,做鞋的企業也來做房地產,門檻太低,魚龍混雜。」他說,中國房地產行業專業化不夠,未來的市場洗牌,將有益於行業良性發展。「大家感覺黃金十年過去,進入下半場了。但我恰恰認為,黃金時代才剛剛開始。」

黃其森認為,一些房企專注三四線城市,也獲得了成功,認真研究發現,很多是政府便宜賣地。「面積動輒上千畝。」個別中小城市土地供給秩序欠佳,將來被規範後,押寶三四線城市大型樓盤的企業將會受到很大影響。

關於一線城市保障房問題,黃其森的觀點是,儘管房企開發自住型商品房利潤有限,但北京推出自住房、解決民生問題,是好政策。他建議,允許開發商自主定價,對高端盤放寬限價政策。

「高端盤價格高了,帶來的土地收入可能來補給自住房等保障房建設,而自住房供應多了,商品房價格也能下來。」黃其森說。

中國房地產稅立法引關注

儘管中國國務院總理李克強5日在政府工作報告中對房地產稅的表述只有寥寥數語,「做好立法相關工作」的表態還是引發了人們的關注。

財政部部長樓繼偉6日也表示,稅制改革是今年財稅體制改革的一個方面,其主要任務之一就是推進房地產稅的立法。

此前,十二屆全國人大二次會議發言人傅瑩在發布會上透露,房地產稅的立法,全國人大正在研究推進中,並將注意廣泛聽取社會各方面的意見。

全國政協委員、財政部財科所所長賈康在接受記者採訪時說,與在上海和重慶已經改革試點三年的「房產稅」相比,「房地產稅」的內涵更加寬廣。

房地產稅是一個綜合概念,既包括房產稅,也包括土地增值稅、土地使用稅等多個相關稅種,與房地產相關的各種稅以及整個房地產開發、交易、保有全鏈條中各種稅之外的費,都可以納入「房地產稅」的視野並加以整合,因此,涉及的利益相關方更多,立法難度更大。

賈康建議,房地產稅宜遵循「公平土地稅負,強化保有環節」的原則,在推進個人住房房產稅試點之外,可以下調過高的住房用地稅負,精簡流轉交易環節稅費,重點發展保有環節房地產稅,對短期持有的投機性住房實行高度超額累進稅率,保有環節的稅制建設應堅持「調節高端」的原則,不能簡單照搬美國「普遍徵收」模式。

對於房地產稅立法,中國醞釀已久。十八屆三中全會通過的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》提出要「加快房地產稅立法並適時推進改革」。

業內專家表示,推進房地產稅立法有助於構建現代稅制,培育穩定稅源,減少重複徵稅,調節收入分配,促進樓市健康發展,完善公民納稅的參與機制。

中國社會科學院財經戰略研究院研究員楊志勇建議,做好房地產稅立法工作要取得廣大群眾的共識,立法草案應該向社會公布,吸納各方意見,特別是要照顧好普通群眾的利益,並考慮各地的不同情況。

「在北京市密雲縣一套200平方米的房子,和北京市內王府井地段一套200平方米的房子相比,價值上顯然有著巨大落差。」楊志勇說,這就決定著開徵房地產稅需要建立在廣泛調研的基礎上,做到因地制宜。

專家們建議,推進房地產稅立法,還需做好不動產統一登記制度和個人住房信息聯網等前期「功課」,從而為房地產稅的征管提供數據基礎,否則將影響房地產稅徵收的公平性。

此外,房地產稅未來是針對增量住房還是存量住房徵收,是要按照房產面積還是套數來徵稅,是否設置免征條件,是否要給各地預留彈性的選擇空間和差異化的設計等,都可能是推進立法和設置稅制過程中需要權衡考慮的重要內容。

来源:BWCHINESE中文網

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