焦點:樓市低迷 中國房地產業醞釀劇變


【看中國2014年06月26日訊】路透香港6月25日 - 由於住宅供應過剩以及市場增長放緩,中國房地產開發商面臨兩年多來最嚴重的資金短絀局面,折射出中國房地產業低迷的程度,也為產業進一步整合打下伏筆。

根據路透對80多家已公布3月當季獲利的中國上市房企的研究報告,現金與短期負債比率處於兩年低點,同時自2011年以來利潤率一直在穩步下滑。

正是在2011年,中國政府出臺舉措抑制房地產市場過熱,包括上調按揭利率和限制每戶家庭購房數量。

但政府的抑制措施只是部分原因。房地產開發商流動性嚴重趨緊,是多重因素共同作用的結果。這些因素包括房價低迷、開發商不得不為去年天價購地行為買單、以及信貸市場緊縮。

分析師和投資者表示,由於壓力日增,開發商可能會出售資產,譬如囤積土地和完工項目,同時政府也在著力推動這個嚴重分散的行業進行整合。

今年即便沒有政府進一步打壓,房價疲弱也會讓開發商繼續手頭拮据。5月房價出現兩年來的首次下跌。

「目前情況非常嚴峻。中型開發商面臨的壓力是信託貸款利率居高不下,其影響最終將會顯現。越來越多的大型開發商也受到影響,」香港地產中介Midland Realty的運營長Samuel Wong這樣說道。

「下半年會比上半年更糟,屆時問題將會浮現,除非政策或流動性進一步放寬。」

行業內部人士表示,面對必須降價或增資的選擇,一些開發商採取拖延戰術,要麼採用一些權宜之計,要麼等銀行來援救。

「市況不利。我們還沒有決定是否降價,」中國地產行業百強企業之一光耀集團的一位人士表示。該集團總部設在深圳,還未上市。

「目前我們正處在調整(模式)中,譬如引入金融合作夥伴以及整合項目。」

該公司上月表示,由於財務壓力的原因,未能向購房者按時交房。

**利潤率受損,流動性乾涸**

開發商財務惡化可以從兩個方面感受到。

首先,拍地和售房的競爭壓縮了利潤率。未計利息、稅項、折舊及攤銷之利潤(EBITDA)比率目前僅略高於10%,而在2011年一度接近20%。

同時,路透追蹤企業的現金與短期負債比率中值從2012年底時的1.11降至0.77。該比率若低於1.0%,就是一個告警信號,表示企業手頭現金不足以償還一年內到期的債務。

運盛實業(600767.SS: 行情)的現金與短期負債比率從2011年底時的0.83降到0.07。同期該公司從EBITDA利潤率18.8%變為虧損。該公司沒有對電子郵件提問作出回應。

倫敦Pioneer Investments的基金經理人Yerlan Syzdykov表示,開發商財務狀況惡化可能引發一場早該來臨的行業劇變。Pioneer Investments持有中國地產業債券。

「預計將會出現更多行業整合。因為購地的原因,開發商負債較高而現金餘額較低,它們需要銀行介入,提供更多流動性,」他說。

整合的跡象近期再度出現,融創中國(1918.HK: 行情)上月以63億港元(8.07億美元)購入同業綠城中國(3900.HK: 行情)的24%股權。

穆迪上月在一次會議上表示,預計會看到更多這類動作,因地產商試圖擴大規模以取得更便宜的銀行貸款。

瀏覽中國房地產業流動性圖表,請點選click link.reuters.com/ryh32w

**別驚慌**

儘管這個行業十分動盪,但基本沒人預計中國房地產市場會遭逢美國那樣的次貸危機。

「大家在仔細觀察,但我們還不擔心,」Pioneer Investments的Syzdykov說。

有鑒於高首付、家庭負債低以及政府持續支持的預期,一些專家預測,中國樓市的疲軟只是短期現象,隨著今年下半年經濟增長持穩,樓市料將復甦。

並且,導致浙江興潤置業瀕臨破產那樣的一系列問題也不大可能再次發生。興潤置業估計積欠國內15家銀行總計24億元貸款,另欠個人投資者11億元,而公司資產規模只有30億元。

「由於開發商的資產值些錢,這個行業爆發全面違約的情況比較罕見,」香港Harvest Global Investments固定收益部門主管Thomas Kwan說。

「陷入困境時,較小的開發商可以賣掉項目或土地。」



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