買房投資的機會真的到了嗎?


【看中國2014年08月04日訊】記得今年初,敝人作了2014年投資市場的「十小猜測」,試圖對國內外主要投資品種的走勢作方向性的判斷,其中的最後一條是「國內房價下跌的狼真來了」。當時,國內樓市剛完成2013的「報復性大漲」,說房地產價格下跌就像說「狼來了」一樣,基本無人相信。

然而,在過去的半年,狼卻確實來了。已連漲多年的北上廣深,房價明顯停滯,其他二三線城市房價更是顯著下行。此刻,對於下一步房價的走勢,兩派市場人士截然不同:一派號召趁機趕緊買房,似乎過來此村就不再有店;而另外一派則堅持房價必然雪崩……那麼,買房投資的機會真的到了嗎?作為投資人應如何衡量目前房價的下行是機會? 還是陷阱?

從投資角度,衡量投資品是否值得買的唯一標準就是回報率。我們一起看看房地產投資預期回報如何吧:

以現價計算,在國內大城市買房子出租,其租金回報率一般在2%左右;而我們目前上市的長期企業債收益率達到6%-8%的水平,非標準的固定收益信託(實際上是企業債、地產債、地方政府債)產品的收益率更在10%-12%水平。房地產投資比這些固定收益的風險要大,因而對回報率的要求也理應要更高(來補償承擔的風險)。但是,實際上以現在價格水平投資房地產,實際可期待的長期回報率遠比不上比其風險小得多的固定收益投資品種。冷靜想想,要投資房地產?您是否願意接受更大風險的前提下接受更低的回報率(說得通俗一點:花錢買風險)?

有人肯定說:不能這樣比較!房地產投資是無風險投資,這些年來一直上漲。其實,此言差矣!縱觀古今中外,哪有只漲不跌的投資品?同樣的邏輯,2007年底不少的股市投資者因為股市持續漲了兩年而認為股市能輕易漲過萬點,現在回頭看,該邏輯是何等的不靠譜!因此,買房投資,要求的租金回報率不低於普通債券或者理財產品的收益率。這才算是「進可攻,退可守」的有價值投資。

對於買房自住的,情況似乎不同。但也必須澄清一個常見的誤區:人們總是認為租房子的租金是白白付的,而買房每月還房貸是積累到房子上的。其實並不是這麼回事!

我們不妨仔細分析一下:

筆者自己在上海核心之一的陸家嘴地區租房子(市價近千萬) 居住,每月租金15000元,稅費、維修等等均由房東負責,這是200多平方米的江景房。表面上15000元的租金是白花了,但我們不妨看看如果買房如何,假設我借300萬買房,算6%的利率好了(實際上房貸利率往往比6%高),每月的利息支出就是15000(全送給銀行了),而且還沒考慮還本了,每月還得另付物業費、維修費等等……而且300萬能在上海買到什麼樣的房子?邊遠地區的100平米左右吧。同樣的每月花費,租房享受的是部長待遇,而買房享受的是科員待遇。孰優孰劣,其實一目瞭然!

有不少人又會說,政府一定會放水救市的,短期房價由此會上漲的,買房無風險。本人對此觀點不敢苟同。首先是否會全面放水救市不一定;即使救了,能否救起又不一定。面對如此大的不確定性,不是風險又是什麼?

而且,如果買房的目的是為了用更高的價格賣給下家而不在乎房子本身能帶來多少收益,而且也明知如果沒有下家接手則自己根本不會因租金回報可接受而持有,那麼,這行為與投資沒有任何關係,只是投機、又或是賭博而已。買了之後只能寄希望有下家以更高價接手,命運就完全寄託在下一個傻瓜出現上,萬一下一個傻瓜不再出現呢?那麼,自己不就成了最後一個傻瓜了嗎?

還有人可能說,買了房子作投資,萬一價格不漲我把它賣掉不就行了?錯了!當房子價格不漲,而持有的租金回報遠遠低於可以接受的水平時,大家一定都變成聰明人了。哪有人還願意高價接手?而且房地產的流動性並非想像中的好,搞不好是要被迫「長期持有的」。

那您一定說,就長期持有吧,估計房價也跌不到哪裡去。

然而……長期持有是有成本的,我們即使不考慮以後可能的房產稅,但房子是會折舊的,平時疏於管理是會損壞的,物業費是要定期繳的,房貸是要按時還的……按照現價投資買房,每月是要貼錢的(可憐的租金收入是遠不夠付這些持有費用的)。

雖然,筆者趨於認同房價因強勢政府的干預不太可能雪崩,房價一定有上下的反覆。但長期而言總體下行來回歸其真正價值一定是大概率事件。筆者最後只想囉嗦一句:以一個較長的時期看,房價長期偏離其真實價值的現像一定是不可持續的。

人們趨於用國情特殊來壯膽。然而世間本無特例,八十年代日本人認為自己特殊,九十年代中香港人也認同自己特殊,最後是美國人……結果泡沫無一不以破滅告終,現在輪到國人認為自己特殊,結果會是不言而喻的。

分析就到此了,至於要不要以現在的價格買房來投資,投資者根據自身情況,自己做決定吧。



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