【看中國2015年02月16日訊】地價畸高是日本房地產泡沫最顯著的表現。
一、日本房地產泡沫的規模
1986年日本地價與物價指數之比為2512,1990年漲到6812，短短三四年時間上漲了將近3倍。在最高峰時，日本土地價值約為當時美國地價總額的4倍多。日本房地產泡沫已經達到了一觸即破的程度。
戰後日本住宅建設以及日本經濟自20世紀60年代中期以來的快速發展使人們相信在日本土地價格永遠上漲的神話。在1971—1979年，東京、大阪和名古屋土地價格分別保持年均9.1%、8%和7.8%的增長速度。土地的稀缺性，加上房產消費的盲目性，產生了土地神話。土地只會升值不會貶值的邏輯在日本人的腦海里根深蒂固。
到1990年，日本的房地產的總價值約為20萬億美元，大約是1955年的75倍，相當於當時全球股市總市值的2倍。
1984年到1988年，東京都宅基地的資產額由149萬億日元升至529萬億日元，增加2.6倍。東京都宅基地的資產增加額是同期日本GDP增加額（72萬億）的5.3倍。從地價來看，1980—1990年京都府、東京都和大阪府地價漲幅均在4倍以上，其中，東京都地價從1980年的19.7萬日元/平米上漲到89.1萬日元/平米，漲幅達350%。
在日本六大城市中，住宅、商業和工業用地的價格從1970年的6000美元/平方米，飆升到1991年的6.2萬美元/平方米，漲幅達10倍之多，創下了前所未聞的記錄。1990年僅東京的地價總值就相當於當時整個美國地價總值。
日本經濟的高速發展使日本出現了地產投機風潮，日本人買下紐約最有代表性的建築洛克菲勒中心和美國人最驕傲的產業好萊塢影片公司，尤其是日元大幅度升值使得日本人極其富有，大舉向海外投資。泡沫程度的嚴重性可見一斑。隨「國富民強」，大量新資金沒有去處，只好集中和積聚在稀缺的土地上，造成土地和房屋的含金量越來越高，價格和泡沫與日俱增。
在所有有關房地產泡沫的記憶中，日本20世紀80年代後期開始的泡沫經濟無疑是最為深刻的。這次歷時數年的泡沫經濟對日本政治、經濟乃至社會生活都造成了深刻的影響，以至於整個90年代被稱為「失去的十年」。
二、房地產泡沫的結構特徵
商業地價上漲傳導至住宅用地：首先是商業用地價格上漲，然後是住宅用地價格上漲，其在泡沫之前，商業用地價格漲幅高於住宅用地。由於興起在東京商業中心建寫字樓的需要，引起東京商業用地價格急劇上升。
從1986年到1987年，東京中心的商業地價率先大幅度上漲，隨後這一上漲趨勢蔓延到臨近地區和其他大城市，同時也推動了東京住宅工和業用地價格的上漲。
1986年日本全國地價平均上漲率為2.8%，住宅用地為2.2%，商業用地為4.1%，同年東京的各類用地地價的平均漲幅為41%，住宅用地上漲幅度為41.5%，商業用地漲幅為52%。1987年全國總用地地價的平均上漲率為85.7%，住宅用地為102.5%，商業用地為59.5%。
到1990年地價上漲趨勢趨於穩定，土地政策的實施使得地價出現回歸。1995年全國地價比1994年平均下跌4%，住宅區下跌2.6%，商業區下跌9.8%。價格波動劇烈、持續時間長：從房地產等資產價格波動的劇烈程度來看，日本80年代末以來的泡沫經濟比同期其他發生房地產泡沫的國家都更為嚴重。
以房地產價格為例，根據OECD發布的第68期《世界經濟展望》的數據統計，日本泡沫經濟時期以住宅地價為代表的真實房地產價格在1985∼1990年間的五年裡增幅(75%)，僅次於西班牙1987∼1991年的房地產價格增幅(120%)，高於英國(60%)和瑞典等其他OECD國家的價格膨脹水平。
而且其房地產價格的跌幅則是最大的(超過40%，其他OECD國家最多隻有30%)。從房地產泡沫持續時間來看也是OECD國家中最長的。其中房地產泡沫膨脹期達16個季度之久，泡沫破裂後價格下跌持續期達56個季度(從1991年1季度∼2005年1季度)。2007年底，六大城市土地價格僅相當於1991年高點的27.7%；絕對價格也只相當於25年前，也即1982年的水平。
三、總結：兩次泡沫，兩個結果
總結來看，從日本房地產市場的週期性演變歷史來看：日本在20世紀60年代後期∼70年代前期和80年代後期分別經歷了兩次週期性波動。雖然兩次週期波動中，房價均經歷了快速的上漲，但從後期的調整來看，無論是房價調整的幅度，還是調整持續的週期都存在明顯差異。
70年代前期，房地產價格在73年達到頂點後，受第一次石油危機的影響，曾在74年出現小幅回落，但此後不久便重回上漲路線。然而80年代後期的那一次，房地產價格急劇上漲，於90年衝到頂點後便開始一路下滑，此後整個90年代一直處於長期大幅下跌局面。
第一次週期性調整幅度較小，原因在於城市化與收入增長為真實住房需求提供了穩定的基本面支撐，使得房價在短暫的下調後，重返上升週期。這裡的原因是：首先，雖然20世紀70年代日本經濟處於高速增長向穩定增長的過渡時期，增長率也有明顯下滑，但仍遠遠高於其他發達國家，日本仍有一定的增長潛力，而且到1986年，日本成為僅次於美國的世界第二經濟大國。
其次，雖然20世紀70年代日本的城市化速度已從高位開始回落，但城市化進程仍以平衡的增速逐步推進，也正是在這一時期，日本城市化達到拐點。
從數據上觀察，1947∼1965年的近20年間，日本城市化率由33.1%提高到68.1%，年均提高1.94個百分點，年新增城市人口約228萬人。進入70年代之後，日本城市化節奏達到高峰後開始以較平穩的速度進一步推進，到1985年時，城市化率已經達到76.7%的歷史高點。
因此，在這兩個基本面因素的支撐下，雖然當時石油危機的外生衝擊所引發的通貨膨脹使一部分投資性資金進入市場並助推房價，但由城市化與經濟增長所驅動的真實住房需求仍佔有相當比重，這也使得70年代的房地產市場總體上尚處於可控的範圍之內。
也正是基於同樣的原因，也使得房價在經歷短暫的外生衝擊又迅速調整到原有的上升週期。整體上這次「上升—高位回落—再上升」的週期性調整所持續的時間僅為三年左右。
第二次週期性調整幅度較大，持續的時間較長，原因在於城市化已經尾聲，真實需求基本釋放完畢，投資性需求主導的房地產市場極容易隨著流動性和利率的變化而出現大起大落。
這裡的原因是：首先，20世紀70年代後期，城市化率達到高點，同時由於住房需求在70年代的大規模釋放，因此對住宅的剛性需求開始逐步回落，房地產市場開始失去基本面的支撐，投資性需求逐步居於主導地位。其次，寬鬆的貨幣與金融條件使投資性需求所引發房價加速上漲。
20世紀80年代，日元的升值與日本的金融自由化引發國際資本的大規模流入；同時，日本為了擺脫貨幣升值對出口競爭力的傷害，開始實施寬鬆的貨幣與低利率政策，這進一步使得成本低廉的資金進入房地產市場。更為重要的是，房價的上漲使房地產的抵押價值增大，銀行的放貸規模也不斷放大。
從數據上看，從1981到1989年時間裏，日本銀行對不動產的貸款規模增速平均接近20%，因此，內外流動性一起助推房價，泡沫水平難以維持。因此，在投資性需求主導的情況下，貨幣政策的突然收緊使得這部分需求快速離去，市場經歷劇烈的波動，由於不存在基本的需求支撐，房地產市場進入漫長的調整過程。
日本兩次房地產價格飆升期在後期調整方面從時間和深度上存在較大差異，其原因既在於兩者所處的經濟發展階段不同，也在於引發房價上升的需求結構不同，因此通過兩者的比較我們可以得知，即便房地產市場出現過熱，其後期調整的深度有可能隨著當時經濟發展所處的階段和需求結構的轉換而發生變化。
四、日本房地產泡沫破滅的直接與間接原因
1。泡沫破滅的直接觸發因素
房地產泡沫之所以破滅，房價下跌，其直接原因是供需發生了逆轉。
日本政府從緊的政策所引發的股市，房市的下跌使得先前靠不動產抵押取得貸款的企業的資產大幅縮水，進而牽連到公司股票的大幅下跌，使得企業在資本市場的融資日益困難。而此時在貨幣市場，銀行因為企業抵押給它的不動產價值的迅速縮水而變得更為謹慎，處於銀行資產安全的考慮，各銀行紛紛逼迫借款企業提前償還借款。
據統計，企業的直接融資量在1990年以後，以50%的速度縮減；不動產貸款總量限制政策又使得銀行的放貸同比縮減85%，由9.5萬億日元降至1.4萬億日元；1991年，破產企業增加，破產企業負債總額增長5.7倍，由1.2萬億日元升至8萬億日元；外部融資（新增不動產貸款+直接融資）與倒閉企業負債總額的差額由1989年的35.2萬億日元，下降到1991年的0.8萬億日元，到1992年變成了-1.6萬億日元。
企業此時不可能再從銀行借到資金來償還舊債，因而只能變賣手中的土地和持有的股票。另外對於某些企業拖欠償還借款的問題，日本的銀行則自行變賣借款企業的抵押不動產，來保證銀行資產的安全，這無疑又加大了短期內土地的供給，使得以前所囤積的土地得到大量的釋放。
另一方面，日本政府採取的從嚴的貨幣政策，使得企業的借款成本上升，打擊了企業借款炒房的積極性。同時由於企業抵押資產價值的日益縮水，也使日本的銀行擔心企業的償債能力而不願放貸給企業，這不但打擊了企業借款炒房的熱情，同時也造成了企業的正常經營借款通道因為銀行的惜貸而被封死，其後果導致了大批企業由於日常的運營資金不足而倒閉。
資本市場方面，由於企業資產的縮水，其股票價格大跌，使得投資者對企業的信心下降，投資者紛紛拋售企業股票，企業試圖增發新股進行融資的通道也被打斷。貨幣和資本市場的雙重打擊，使得企業沒有資金去投向房地產，市場對土地的需求大幅萎縮。而土地的供給卻在短期內猛增，供求瞬間發生逆轉，直接導致了房地產泡沫的破裂。
總之，兩方面的原因使得有效需求和有效供給發生了逆轉直接導致了房地產泡沫迅速破滅。
2。泡沫破滅背後的深層次因素
日本房地產泡沫的破滅及後來長期處於低迷狀態，有其更深層次的原因，主要是需求方面的增長空間有限，需求無法消化大量供給，使房地產市場長期低迷。
從城市化方面來考慮，日本的城市人口早在50年代就已經達到總人口的60%左右，根據美國地理學家諾瑟姆1975年提出的理論，城市人口佔比在70%以後屬於後城市化階段，城市人口開始呈下降趨勢，而在60%到70%這一區間，增速是非常緩慢的。
到2008年日本的城市人口才達到極限狀態，23年來僅增長了約6%，年均增長約0.25%，加之日本人口基數不大，使得年均新增城市人口並不多，這直接導致日本房地產的發展缺乏強有力的需求支撐，所以日本房地產泡沫破滅房價下跌以及其後很長的時期內，由於需求增長有限而長期低迷。
再從人口結構來看，日本社會的人口老齡化問題也非常突出。按照聯合國的標準，65歲老人佔總人口的7%以上，該地區即視為進入老齡化社會。按照這一標準，日本在1970年老年人口已達到7.07%，已經進入老齡化社會，到2000年日本老齡人口佔總人口比重增至17.36%，老年人口比重在不斷上升，意味著社會中的年輕人比例在減少，而年輕人是日本社會主要的工資收入者和購房需求團體，年輕人比例的下降造成對房屋的需求降低。
所以在城市化進程接近尾聲的情況下，日本社會人口中真正有購房需求的年齡階層又在不斷萎縮，雙重因素導致了日本房地產市場自泡沫破滅後的長期低迷。
