【看中國2016年07月19日訊】若以二手房交易量超過新房交易量作為進入存量房時代的判斷條件，不難發現，中國房地產市場正同20世紀80年代的發達國家一樣，逐步進入了存量房時代。
民生固收分析師李奇霖今天發文稱，目前來看，一線城市率先進入存量房階段：
從住房市場來看，北京和深圳近五年存量房銷售面積佔總銷售面積的比例都在55%以上，也就是說存量房銷售總面積五年來都超過新房銷售面積，而上海的存量房銷售面積佔比快速上升，在2015年已高達60%。
他在文章中指出，有三個主要驅動因素導致中國樓市加速進入存量房時代：
人口結構轉變、住房需求飽和及城鎮化趨緩，壓縮了新增住房需求，推動了存量房時代的進程；房地產持續開發投資的動力不足，以及政策上去庫存導向，客觀上加速了以存量房交易為主的房地產銷售模式；同時，O2O思維融入房地產中介行業，推動了行業內的資源整合，數據共享和大數據分析加快了供求信息的匹配效率，推動了存量房市場的繁榮。
需求端驅動存量房時代的因素
1）勞動力佔比下降，同時拉低剛性需求及改善性需求
住房需求可分為兩類，一是剛性需求，主要是受傳統觀念影響，出於結婚等原因購買房屋，且多為首次購房。二是改善性需求，主要是出於追求更高的生活品質而購房。據新華社調查顯示，我國首次購房的人均年齡約為27歲，而改善性需求主要集中在中年人（35-44歲），這部分人群處於勞動力（15-59歲）結構的中間部位，是勞動力的主力軍，他們大多已購買第一套住房且已生活多年，又經過多年的工作，有了一定的積蓄，既具備二次購房的要求又具有購房能力。
不論是剛性需求還是改善性需求，其需求的主要群體都為勞動力人口。而隨老齡化的加劇，我國勞動力人口佔比逐漸下降，一方面，會使得剛性需求及改善性需求的群體縮減，進而拉低需求量，另一方面，勞動力佔比減少又意味著社會撫養比（=青少年及老年人口總數/勞動力人口）提高，撫養負擔的加重又會使得其經濟狀況變得拮据，進而拖累改善性需求。此外，老齡化的加劇及養老保障的不完善，又可能迫使更多的老年人選擇以房養老，這意味著房地產市場上存量房的供應會增加。
從我國2003-2014年的數據可見，25-29歲年齡段的人口佔比與商品房銷售面積大體上是保持一致的，在人口佔比上升的階段，商品房銷售也快速增長。同時，勞動力數量的佔比變化的大體趨勢也與商品房銷量變化趨勢相吻合。
2）住房需求飽和及城鎮化趨緩戶均住宅套數約1.08套，人均建築面積近50平米，住房市場已近峰值。據國家統計局估算，2015年我國家庭戶均擁有住房約為1.08套，從其他國家的經驗來看，戶均擁有1.1套住房以後，住房市場就已經接近峰值。另一方面，中國社會科學院發布的《社會藍皮書：2016年中國社會形勢分析與預測》的調查顯示，我國有近兩成家庭擁有兩套以上的住房，且人均建築面積為50平米，和其他國家相比，這一數字已經不低。而人均住房面積又是改善性需求的主要影響因素，所以，預計未來改善型需求的增量也會放緩。
城鎮化進程放緩，住房需求後勁不足。城鎮化率用以衡量一個地區城鎮常住人口佔該地區總常住人口的比例，而住房是遷入城市最需要解決的問題。因此，較高的城鎮化率增速反映了快速增長的城鎮新增人口數量，進而擴大了城市的住宅需求。反之，城鎮化進程減緩則意味著每年城鎮新增人口數量的下降，從而使住房總需求增速放緩。
從數據上看，我國城鎮化率增速和商品房銷量增速的趨勢也大致吻合。建國以來，隨戶籍制度的鬆動，流動人口數量大幅增加，進而推動了我國的城鎮化進程迅猛發展，1996年城鎮化率增速一度接近5%。2015年我國城鎮化率已達56.1%，增速已降至2%左右。而根據《國家新型城鎮化規劃（2014—2020年）》，到2020年城鎮化水平預計達到60%，年均增速在1%左右。所以，預計隨城鎮化進程的持續減速，住房需求不僅會進一步萎縮，同時，其後續也難有回升的動力。
供給端驅動存量房時代的因素1）銷售預期下滑，房地產開發投資趨緩。房地產市場經歷了近十年的高歌猛進後，住宅投資總額近兩年穩定在6.4億左右，且2015年住宅開發投資總額僅增長了0.38%，刷新歷史新低。隨著今年5月房地產銷售數據放緩，房地產開發投資的悲觀情緒進一步上浮。而投資的趨緩帶來的直接影響是房地產開發的減少，進而使得新房的供應減少，間接推動存量房時代。
2）政策去庫存導向，限制新增建設用地總量。《國土資源「十三五」規劃綱要》提出，將實行建設用地總量和強度雙控措施，逐步減少新增建設用地計畫，控制單位國內生產總值建設用地強度。《綱要》中也指出，要盤活存量建設用地，提高存量建設用地供地比重。
頂層設計明顯有去庫存指向的同時，對於北上廣等一線城市，政策趨向於限制或者減少新增建築用地總量，進而達到減少新房供應量，盤活存量房市場的目的。上海市「十三五」規劃中提出：上海建設用地總量已到「天花板」，未來五年，新增建設用地只有約60平方公里。北京市相關部門也明確指出，五環內嚴禁新增建設用地。
而對三四線城市，政策導向於刺激內需，房地產庫存去化。由於目前我國房地產去庫存壓力主要集中於三四線城市，2015年底的中央經濟工作會議中提出「要取消過時的限制性措施」，短期內，減少甚至限制新的供應，並鼓勵開發商降價出清，以進一步刺激三四線城市的房地產需求，達到去庫存、消耗存量房的目的。因此，儘管政策導向有分層，但殊途同歸，都是以盤活存量房市場，去庫存為目標，在這一大的政策導向下，預計未來不論是一線城市還是三四線城市，其新房供應量都將減少，存量房市場將有更大的空間。
市場因素助推存量房市場擴張
O2O思維融入房地產行業是驅動存量房時代的另一原因。網際網路的介入推動了行業內的資源整合，數據共享和大數據分析加快了供求信息的匹配效率，在便捷了二手房交易流程的同時，也縮短了二手房交易的時間，進而推動了存量房交易市場的繁榮。數據顯示，線上二手房中介（如，搜房、愛屋吉屋等）的進入已對傳統經紀公司造成了威脅，以廣州為例，搜房和愛屋吉屋等地產O2O不僅銷售額持續快速增長，同時它們也日益侵蝕了原有的三大傳統中介公司（滿堂紅、合富輝煌、中原地產）的市場份額。預計未來這一趨勢仍將持續擴大，地產O2O在蠶食傳統中介公司市場份額的同時，也會催化行業資源的整合，同時，線上線下的大融合也會通過更為有效的信息匹配和便捷的服務持續推高存量房市場的需求。
二手房（網路圖片）
