【看中國2016年12月2日訊】一輪接一輪的房價調控，終於算是把火爆的房地產行業給按住了，既然病情控制住了，我們就有必要也有時間去分析一下，房價上漲的要素是什麼？哪些因素導演了中國房價沒完沒了的暴漲，最重要的是，讓我們有個參照物。起碼知道未來房價是不是還要上漲，又或者已經出現了趨勢性的拐點。
2016年初的信貸井噴造成了2016年的房價上漲(網路圖片)
首先，貨幣問題，很多人都將房地產的暴漲形容為貨幣問題，貨幣發的多，樓市就暴漲，這有沒有道理？我們看一張圖就知道了，2016年初的信貸井噴造成了2016年的房價上漲，這是很明顯的，而之前還有過相應的類比，2009年的信貸井噴，造成了當年的房價上漲，反倒是房價進入2012年後就相對平靜了，雖然也在小幅上漲，但總體並未出現過購房潮。所以這個因素完全成立。
海通證卷研究所
為什麼2013年和2014年房價控制的好，貨幣上也能解釋，M2跟房子的銷售成正比，我們看到中國的幾個購房高峰，高房價成災的血淚史，都有M2的影子，《蝸居》這本著名的小說就是在2007年寫的，主要反映的是2005-2006年房價暴漲的故事，而2009年-2010年就不用說了，在06年的基礎上房價翻了一倍，之後2013年小漲了一下，但幅度都不大。然後就是2016年了，房價的幾波大牛市跟M2的貨幣供應量是息息相關。
那麼結論來了，M2的底部拉升，對於房價來說就是災難，而相比M2，信貸的井噴更是如此。信貸只要超過了1.5萬億，就是一個非常不好的徵兆。
其次，當然一個巴掌拍不響，光一個因素也不足以推升房價，搞成這麼大的泡沫，比如我們都知道的某位房企知名大佬。他判斷房價永遠看漲的依據就是土地，只要土地供給少了，房價轉年就會大漲，他最近說，房價還要漲，因為2012年和2013年連續兩年土地的供給大幅下降，促成了2013年的小陽春，那次的幅度還不如這次的大，這次是負的30%,前兩年是20%，所以現在不供給土地，只壓需求限購限貸，並沒什麼用。15個月可能都難以堅持，明年8-9個月後，可能某些地方的政策就要鬆動，然後就是報復性反彈。其實這麼說是有道理的，最典型的例子就是重慶，同樣的貨幣政策，同樣的信貸和M2，為什麼重慶房價就漲不起來，還不是充足的土地供給放在那裡對沖，所以直到現在我們說暴漲的一二線城市數個遍，也沒有重慶的身影，而重慶的經濟增速超過10%，位列全國第一。
很多人說只有房地產才能救中國經濟，沒錯！今年房價暴漲確實帶動了經濟將近10個百分點，但這種虛假的繁榮實則沒什麼用，甚至是一種有毒的GDP，不過為了粉飾太平，不過是自己騙自己而已。反而是重慶這種經濟增長很快，房價又不高的地方，經濟增長的質量要更高一些。
第三，全球經濟環境，2008年後全球進入了QE時間，所有國家的利息都在大幅下降，而相比之下中國的利息還是比較高的，而經濟在4萬億的刺激下，出現了一個打雞血的表現，然後熱錢就開始驅動，大量流入中國，這些熱錢賭定人民幣不斷升值，然後瘋狂採購各種人民幣資產，這其中優質的房產成為他們主要炒作的對象，而這其中北上廣深等一線城市為主，所以我們說房價高，房價貴，基本上都是指著這幾個城市說的，在絕大多數城市，房價還沒過五千元，不但不貴，甚至有點便宜。但全球流動性的盛宴已經結束，隨著美國加息臨近，各國的國債收益全部開始走高，無一倖免，而人民幣也開始加速貶值，大量熱錢撤出中國。而今年的房價暴漲給了他們一個歡送宴，就相當於讓人家吃好喝好然後臨走還帶份禮物那種。
第四，也是房地產上漲因素中，一個被人忽略的地方就是預期，討論貨幣討論土地供給，都是實在的因素，但預期這個東西則沒法反應，但正因為預期被不斷強化，房地產已經成為了一種金融產品。換句話說，他之所以能夠上漲，跟需求沒多大關係，而是大家覺得他能漲，而且會一直漲。就像去年相信股市能在改革春風中漲到一萬點一樣。房地產被嚴重金融化了。而任何被金融化的東西，都有可能在預期的推動下造成波動，甚至造成特定時間的嚴重短缺。比如食鹽這種東西，才2塊錢一袋，可以說要多少有多少，但在核電站爆照污染海鹽的謠言傳播下，北上廣深這些大城市竟然一度食鹽斷供，不得不說是一個奇觀，那會不會現在的房價也是這個問題呢，在土地稀缺供給不足的謠言下，讓房地產出現短暫的供給失衡呢？我覺得肯定是這樣的，比如我們之前調研的河北石家莊的房子，去年七千至八千擺在那都爛尾了沒人要，今年一萬五千元大家都搶？你說這裡面有多少剛需？有多少預期驅動的投機因素。十有八九都是跟風炒的。
所以綜合來看，影響房價這波暴漲的因素有很多，現在看貨幣控制住了，世界流動性也已經發生大的逆轉，這都是確定因素，但土地供給還是出奇的少，有人說這是地方政府為了壟斷以後再賣高價，所以擠牙膏。這種因素肯定存在，但為什麼會如此，如果真是緊俏商品，他完全可以定高價然後多賣，真的緊俏貨價格受數量影響應該不大才對。一旦增加供給，土地價格就下降，那說明價格彈性很大，所以也許他們自己更清楚已經供應了多少土地，這些土地其實早就夠用了，甚至早就已經夠用了（一個城市有多少房子，通過水電煤氣的接入，地方政府肯定知道，但就是不說，為的就是保護預期），而之所以擠牙膏供地，只不過是在小心呵護著市場預期，知道房地產已經強弩之末，氣若游絲，所以越到最後越是謹小慎微，換句話說地方政府也那房地產當股票在炒。而他的對手盤，就是一個個掏空三代積蓄來買房的購房人。所以事情簡單了，當所有的房價上漲變數都已經逆轉的時候，土地供給是地方手裡唯一能保護房價預期（也是自己飯碗）的武器，期望能夠等到上漲變數再次變回來的一天，或者等到房地產稅的推出，徹底改變自己的收入結構。因此這麼看，最好的一廂情願就是房價不漲不跌，成交量萎縮，然後爭取改革的時間。
