【看中國2017年2月12日訊】六年前，國資委一紙「退房令」，至今未竟全退。早在2010年，國資委要求78家不以房地產為主業的央企清退房地產業務，僅留下16家主業為地產的央企，後這個名單增加至21家。六年多時間過去了，不僅主業為地產的央企在瘋狂發起「地王大戰」，那些屬於清退行列的央企也並沒有完全退出地產市場。央企凶猛搶地，製造地王，壟斷土地市場，土地價格飆漲，使得房地產越來越成為巨頭之間的小范圍競爭，小型開發商生存空間狹窄，正逐步被市場淘汰。為什麼「退房令」如此受關注？為什麼出現「政令」不暢、雷聲大、雨點小的現象，央企「退房令」失靈、形同虛設？為什麼央企一直不肯退出房地產業，國有資產會流失？國資委真的能管得了央企嗎？
2016年拿地支出前15名房企中，由央企和國企組成的「國家隊」佔據8席；16個拿地總額超百億巨無霸項目中，有9家花落「國字頭」。2010年國資委曾發布公文，要求多數央企退出房地產業，當時被板子打中的央企多達78家。時近7年，央企並沒有在樓市偃旗息鼓，反而似乎愈發活躍。「退房令」發出後，有一部分央企還是比較聽話的，通過股權轉讓、項目轉讓等方式退出樓市回歸主業，但仍有一部分央企賴在樓市不走，成為「地王」和高房價的推動者。那麼，國資委發布的「退房令」，為何對部分央企缺乏約束力，值得反思。
筆者表示：央企「退房令」過去六一直受到社會與輿論及民企的關注、討論、監督、譴責，特別是民企、中小房企更是羨慕、嫉妒、恨。其一是「地王」凶猛，央企製造，集中「掃地」，導致地價上漲一波高潮，民企、中小房企唯有望地興嘆。低成本融資、高成本拿地，高地價，一定程度上直接拉高房價。其二是央企倚靠獨特的政治、權力、經濟、政商地位，在信貸金融、稅收、產業、土地政策方面支配資源，讓民企、中小房企淘汰於土地市場，被迫退出房地產行業。其三是超國民待遇、壟斷土地市場、瘋狂搶地掀起地王大戰，對民企、中小房企非常不公平。其四是央企一定程度上為房價上漲起到推波助瀾的作用。
央企沒有完全執行「退房令」，反而按部就班的產權交易，歸根結底就是經濟體制弊端、「退房令」缺乏強制性、權威性、可執行性、懲罰性、具體時間表與涉及到太多利益集團、國資委業績考量、房地產暴利、央企資產配資需求與貪婪逐利、職工安置難。其一是經濟體制中國有經濟佔主導地位，這就是「政令」的有形之手與市場的無形之手難以形成有機統一。其二是「退房令」帶有指導性、政策性、命令性，並非法律規定，沒有強制性、權威性、可執行性、懲罰性、具體時間表。並且沒有誰去監督「退房令」，更加沒有一套成熟的配套措施與監管系統，這就是執行不力、監管不嚴的根源。其三是國資委與其他部門及央企之間，包括央企股東之間涉及到太多利益集團。其四是房地產業務作為央企主要利潤來源，國資委需要業績。其五是房地產既是「老虎機」，也是「印鈔機」，沒有哪家央企不喜歡房地產的，因為房地產好比「提款機」。其六是央企資金實力雄厚，有涉足房地產業務的強大的物質基礎與條件，融資成本低，利潤空間大。央企可以通過以項目帶房地產業務，從地方政府手中拿到很多優惠政策。這就是典型的最好資產配置與貪婪逐利。其七是一旦退出房地產業務，大量的職工面臨失業，需要龐大的資金與住房安置及再就業崗位等，暫時無法解決。國資委「退房令」也就很難真正發揮作用、產生效力了。房地產調控，也就在各方的共同對抗下，很難出現明顯效果了。
「退房令」這條「指令」本身的約束力極為有限，國資委在法理上的「軟肋」，為央企打擦邊球留下灰色地帶。按照法律意義嚴格來說，‘退房令’是2010年3月18日下午國資委召開新聞發布會上宣布的，這條‘命令’不是以部門規章形式發出的，是否以規範性的紅頭文件形式發出不得而知，也並非國務院、全國人大或者常委會以法律、法規發出的文件。因此，它的強制性較弱。而法律位階較高、較為重要的國有資產管理活動法律規範是《企業國有資產監督管理暫行條例》，其中規範了國資委作為國務院直屬特設機構的行政職能，是代表國務院履行出資人職責、負責監督管理企業國有資產，這裡的‘出資人’看成《公司法》中的股東，‘國家隊’的股東是國家，國資委就是它的代言人。
國資委真的能管得了央企，顯然是缺乏底氣的。國資委頒布的「退房令」在法理上定位模糊，即使「退房令」就此夭折，央企在地產界的大手筆動作依舊遭到了「口誅筆伐」。出臺比「退房令」級別更高的「約束力」，這才解決的根本問題。在豐厚的利潤回報面前，部分央企扎堆地王、並就此實現了做大做強。從市場經濟主體的角度來看，央企有這種逐利行為是合理的，但另一方面，央企的特殊性在於它並不只是市場經濟主體，還應該更多地承載宏觀經濟的命脈，應該在公共事業領域造福於民。因此，央企的經營行為不能單純按市場規律而為，也應該受到政府主管部門的行政調控。
整體而言，央企房企的整合過程，推高了地價，也逼迫著房地產行業的洗牌，房企兩極分化的格局愈發明顯。中海與中建地產重組完成後，再與中信地產住宅板塊業務合併，增加了其環渤海及珠三角等區域的一、二線城市的土地儲備，鞏固並提升了其千億開發商的地位；招商地產因為母公司資產的注入成為招商蛇口，成為當時中國最大市值開發商。樓市集中度在進一步提高。央企「隨行就市」放心搶地，「退房令」最後期限迫在眉睫，行業整合在所難免，央企被迫忽略短期內的開發成本，「拚命拿地」以便增強自己在整合大戲中的砝碼。，央企製造，成為「地王」收割機。
