【看中國2017年4月26日訊】最近，安信證券首席經濟學家高善文在北大光華高層管理論壇上拋出「房地產存貨去化即將結束」的觀點頗引人關注。支撐其觀點的理由是：2016年以來，漲價潮從一線城市逐步擴展到二線城市，並開始擴散到一部分三線城市。
聯繫到跌宕起伏的2016年房地產市場：地王頻出，房價暴漲，樓市調控政策不斷升級，這些現象的出現似乎說明瞭當下應該增加房子供應，而不是去庫存。但是，房價暴漲是否就意味著房地產去庫存即將結束？當前中國的房地產庫存究竟有多大？哪些類型的房子庫存更嚴重？
去庫存任務真的即將結束？
高善文在北大光華高層管理論壇上稱，2016年以後存貨的去化轉入了一個極其明顯的加速過程，而這一加速過程在2016年下半年以後已經進入到存貨去化的末期。
得出這個結論的理由是：2016年以來，漲價潮從一線城市逐步擴展到二線城市，並開始擴散到一部分三線城市。這表明房地產市場開始出現非常明顯的供求失衡壓力，並且供求失衡壓力還在擴散。這非常清晰地顯示出房地產市場的去存貨過程開始轉入末期。
「漲價非常劇烈的城市存貨處在非常低的水平。在大多數城市，存貨水平現在正在快速下降。」高善文說，「房地產存貨去化即將結束，表明制約經濟發展一個非常重要的壓力正在枯竭。」
4月25日，《中國經濟週刊》報導，住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌說，「這種觀點有失偏頗。2016年中國房地產總體庫存減少了3.2%，其中住宅庫存下降了11%。今年前3個月庫存同比減少了6.4%，其中住宅庫存下降了15%。從數據看，去庫存任務很艱鉅」；「不要因為一二線城市房價上漲庫存不足，就說去庫存任務即將結束或者完成了，當前的去庫存任務依然很重。」
中國的房地產庫存到底還有多少？
中國國家統計局4月17日公布的數據顯示，3月末，商品房待售面積68,810萬平方米，比2月末減少1,745萬平方米。其中，住宅待售面積減少1,643萬平方米，辦公樓待售面積增加3萬平方米，商業營業用房待售面積減少84萬平方米。
「從數據上來說，我們的庫存量依然很大，還有6.8億多平方米。對大部分房屋供需比偏高的城市，尤其對庫存積壓嚴重的三四線城市來說，去庫存任務依然艱鉅。」顧雲昌說。
業內人士透露，庫存量有多種統計口徑，目前主要有兩種：一是統計局給出的待售面積(指竣工一年以後沒有賣掉的房子面積)；另一種是指已經開始銷售的房子的面積，「從銷售到竣工差不多得一年時間，加上竣工一年沒有賣掉的房子，共兩年時間，這個庫存數據遠比統計局公布的大得多。所以，當前中國的實際庫存量還很大。」
商業地產去庫存任務更艱鉅
中共中央文件主要提的是住宅地產的庫存，並沒有提商業地產的庫存。但是，隨著電商與現代物流業的發展，傳統商業模式受到較大衝擊，商業營業用房待售面積不減反增，去庫存壓力依然很大。
中國國家統計局發布的今年1—3月份房地產統計數據顯示，和去年同期相比，庫存總體下降了6.4%，住宅庫存下降了15%，而商業地產的庫存不僅沒有減少，反而增加了，其中辦公樓增加了11.6%，商業營業用房增加了6.2%。
顧雲昌稱，「現在去庫存工作有一個現象值得關注，就是總體庫存在下降，特別是住宅的庫存比例下降得比較快，但商業地產庫存壓力依然很大。商業地產的庫存應該引起我們的高度重視。」
統計數據顯示，1—3月份中國的住宅待售面積是39,082萬平方米，商業地產的待售面積是19,802萬平方米，從數據上看，住宅的待售面積遠高於商業地產的待售面積，但是，顧雲昌提醒：「由於房地產銷售量中住宅佔比很高，而商業地產銷量佔比低，因此，總體看，商業地產的庫存比住宅還嚴重，也更可怕。」
