【看中國2017年7月25日訊】根據前幾天的媒體報導，說在廣州，購房三成首付已經基本快絕跡了，現在開發商都在逼客戶用全款。
消息是這麼說的，同樣一個樓盤開盤，售樓小姐都會問一句，您是怎麼付款，如果全款就可以給您往前排，如果是走房貸或者是公積金貸款，那麼只能往後排了，能不能買到您心儀的房子這事就不好說了。另外，貸款人群中也有劃分，付的首付越多的，排名越是靠前。你以為有首套房資格，你以為可以享受3成首付和利率優惠，對不起，你以為的並不是你以為的。現實很殘酷，這種3成首付的，開發商的售樓小姐根本就不愛搭理你。你問他為什麼？他告訴你房子賣的太火了，所以當然會先考慮付款形式好的，這樣方便快速回籠資金。
但真的是這樣嗎？銷售好不好這個事可能得區別對待，在樓市最火的去年，當時就爆出一條新聞，說深圳稽查朗泓．龍園大觀樓盤，號稱日光碟，一天賣出千套房源，但結果一查才發現當天才賣出441套，根本就不是什麼開盤即售罄，這種新聞比比皆是，所以開發商為了銷售總會製造各種各樣的噱頭，讓你大腦充血，告訴你樓盤正在被瘋搶，因為他知道，只要把你放跑了就再也沒機會了。那麼為什麼還不考慮首付3成的呢？這只能說開發商目前的回款壓力巨大，而且銀行對於房貸越來越謹慎。即使賣給你了，也未必能辦下來貸款，或者說不確定要等多久才能拿下來貸款。這有可能會浪費掉他的機會成本。所以對於貸款的客戶，特別是高比例貸款的客戶，先把這些人往後排。這些購房者有點像雞肋，食之無味棄之可惜，當然是等全款的高比例首付的這些人買完之後，最後再想到首付3成的人。
這其實一直是開發商的策略，並不是新出現的。開發商之所以有捂盤惜售的勇氣就是因為他們有很多關係戶，也就是一些金融公司，在新盤開盤後，通常都有很多金融公司大比例的購房，說是購房其實就是抵押，把房子抵給了金融企業，然後承諾每年10%左右的利息，他就這麼一邊賣，一邊抵押，這樣開發商就快速回款了，在這中間被人全款買走了當然是好事，沒人買也無所謂，反正最後都會被抵押回款，然後進入二手房市場，慢慢賣。隨著房價只漲不跌，這個手段屢試不爽。而金融公司也覺得這個東西很靠譜畢竟有房子在手裡壓著，所以就把這個變成8%左右的理財，賣給大爺大媽們。於是皆大歡喜。但僅限於是房價上漲。一旦房價不漲了，就相當於開發商每年要虧掉10%。當然買理財的大爺大媽也會發現金融公司可能跑路了，因為他們拿到的房子，雖然很值錢，但資產處置相當麻煩。
如果申請法院執行基本能打六折，因為法拍房是不能貸款的，需要在幾天內就交全款，而且要求購房人承擔所有的稅費，甚至差額所得稅，也就是說現價減去當年購買價的20%，如果現在1,000萬，當年買才200萬，那麼也就是說800萬的20%，是160萬。所以背著抱著一邊沉，購房人沒拿到多少實惠。這種房子非常難執行，所以到時候會相當麻煩，十有八九在民間金融買理財的投資者，也要承擔房價下跌的風險。別覺得這事跟您無關。老齊就經歷過2015年河北某開發商就這麼玩脫線了，結果很多民間金融上門要賬，開發商說我拿房子抵債行不行，大家異口同聲的說不行。這個處理起來實在是太麻煩了，搞個一年半載的也不見得賣得掉。
所以，這就是房地產的鏈條，所有的假設都是建立在房價一直漲的基礎上的，一旦房價不漲了，將暴露巨大的問題。他已經通過層層槓桿把風險放大了很多，而現在就是這麼一個風險時刻，因為銀行已經明顯在撤退了。銀行故意把貸款時間做長，把手續複雜化，這就逼著開發商去找全款的，去找民間金融接盤。而民間金融的錢又來自大爺大媽，銀行逐漸在撤出，個人在接盤。現在從貸款數據來看，個人住房貸款增速在回落，在貸款中的佔比在下降。很顯然是刻意為之。但目前也有個結構上的問題，這些房貸目前都投入到了三四線城市，這並不是一個好信號，相比於一二線，三四線的流動性更差，其實給金融帶來的風險也更大。
