房地產市場再度迎來金九銀十季節,迎來密集調控。(圖片來源:Getty Images)
【看中國2017年9月24日訊】目前，中國房地產市場再度迎來金九銀十季節，傳統的行業旺季。而實際上，今年以來，伴隨地產去庫存，加槓桿，降首付等措施的出臺，在一二線等主要城市房價出現飆漲，尤其是上海、深圳的房價，漲幅翻倍。
在此背景下，須知，上海、深圳等超級大城市實際是限購沒有被放開的情況下發生的。一線城市的房價引爆二線城市地產激情，杭州、武漢、天津等紛紛上揚，在此背景下，部分城市再度使出調控政策。但是行業旺季來臨，老調控辦法有用沒有？還是一個問號。
但是有一個城市GDP增速在全國居前，而房價卻維持溫和上行節奏，沒有出現其它城市的瘋長，這個城市就是重慶，有重慶官員認為：目前全中國大約有13萬多個房地產公司，按13億人口折算，平均每萬人就有一家房地產公司，每3,000戶居民就攤一家房地產公司。而在重慶，在3,100家房地產公司中，95%的房地產開發、建設以及銷售，都集中於500家公司。也就是說，剩下的1,600家公司，實際上就是空殼。重慶也一樣。過去這些年，形成了3,100個房地產公司，全市人口3,100萬人，也是平均每萬人一個公司。在這一情況下，3年關掉1,500個。
開發商的確到了做減法的時候，全國13萬家房地產公司，每三千戶居民就有一個，這的確太誇張了。要麼合併、要麼轉型、要麼變成空殼公司，要麼註銷，這是未來的方向。小的房企，將因為沒有規模優勢逐步淪為項目公司，最終消失。目前央企的房地產企業在合併，民間的大房企（比如恆大和萬科）也在合併，不做大，只能等著被人收購，或者死亡。
中國國有土地部門在進行土地開發招投標時，一拍可以拍出一平方米3萬、5萬，那麼這個房子建起來之後肯定就會變成一平方米8萬、10萬，因為一般房價都是地價的兩到三倍。問題是，買土地的房地產商的資金來源，其實是要預警的。比如說一塊地拍了20億、30億的資金，如果你的資金來源100%是信託資金，那麼其背後就是15%的利息。如果你的資金來源是高利貸，那麼20億的地價，5年後就可能會變成50億，你把房子建起來後，50億就會變成100億。其結果就是，這個房子要麼壞帳，要麼資金鏈斷裂，要麼就是不良炒作，房價炒到天上去。
在此方面，重慶目前執行的一項制度是：任何房地產商參與拍賣土地，都要對其資金來源進行審核，只要一經查實是資金來源中涉及高利貸，就取消其競拍資格，這樣就可能避免很多問題的發生。
比如，中國國有土地部門在進行土地開發招投標時，一拍可以拍出一平方米3萬、5萬，那麼這個房子建起來之後肯定就會變成一平方米8萬、10萬，因為一般房價都是地價的兩到三倍。問題是，買土地的房地產商的資金來源，其實是要預警的。否則，這個房子要麼壞帳，要麼資金鏈斷裂，要麼就是不良炒作，房價炒到天上去。
今年3月中共政府「兩會」期間，重慶官員曾提出了兩點看法：第一，首付貸是房價瘋漲的重要推手；第二，如果用加槓桿的方式為樓市去庫存，會給經濟帶來巨大風險。如果用加槓桿的方式去庫存，會給經濟帶來巨大風險。美國次貸危機源頭就是零首付，房價也就沒頭沒腦地一兩個月、三個月暴漲了30%、50%。這和去年股市高槓桿造成的3,000點到5,000點的後果是一樣的。隨後，有關方面禁止了首付貸。
隨著房價不斷攀升，管理層對樓市的憂慮在上升。但從熱點二線城市出臺的調控措施來看，地方政府普遍不願意讓樓市迅速冷下來。這兩種矛盾的心態同時存在，相互交織。但理性派官員的觀點，將逐步佔上風，全國性的政策調控或許正在醞釀。最遲明年1月，樓市將有明顯的降溫。
重慶樓市供應量非常大，人口增長一般，所以這個城市房價上漲不太明顯。從投資角度看，至少三五年內效率不會太高。
北京、上海、深圳樓市正在接近「美元頂」，美元頂也就是說在未來三五年之內，以美元計價可能不會有太大漲幅了。是否會出現「人民幣頂」，關鍵看政策、貨幣供應量和利率。四季度，人民幣貶值壓力會比較大。馬上到來的四季度，或許是比較激進的炒房客降低槓桿的最後時機，如果遲疑或者繼續加槓桿，很有可能被薅羊毛。目前熱點城市這種瘋漲態勢，很難持續到12月以後。
