【看中國2017年10月26日訊】為什麼說資產價值都是「測不准」的？賣的一定就是師傅，買的就一定是徒弟嗎？什麼是折現率？如何確定折現率？房子還可以投資嗎，某某資產還能買嗎？為什麼這樣提問永遠得不到適合你的答案？
你常常會聽到有人提出這樣的問題：某某老師，房子現在還可以投資嗎？某某產品我現在能買嗎？
甚至在資本市場上，很多人熱衷於玩「猜心」遊戲：未來四季度，什麼東西最令大機構青睞呢？基金們現在都抱團了什麼品種呢？甚至每次社保基金、證金公司的增持、減持，都會引起一陣騷動和嘩然，假如某家公司被證金公司減持了，似乎一夜之間整個世界都不好了，這個公司的前景似乎也因此突然就一片灰暗了。可是真的是這樣嗎？
為什麼會有以上這些問題被提出？為什麼會有以上的諸多誤解屢次發生，這背後的原理在於不理解交易的本質。
交易這個行為，有買就有賣。表面看來，會賣的是師傅，因為「師傅」一定是懂行的，看出了一些問題存在，因此才會脫手；而作為對手的買方，一般是不懂行的萌新，因此就難逃「接盤俠」的命運。表面看來，邏輯似乎確有道理。但是往深裡一琢磨，你會發現，這個說法有很大的漏洞。
「萌新」被「老炮」忽悠一次情有可原，但是騙我可以，注意次數！如果每次交易的結果都是老炮得利萌新接盤，那麼從長期來講，就不會再有傻乎乎的萌新出現，因此也不會再有交易行為發生。但是從人類歷史來看，交易行為不僅沒有中止，反而是繁榮發展到了今天，這又作何解釋呢？
一個機制得以長期穩定存在，那一定是因為它能帶來多方雙贏的結果，交易在很多情況下其實都是雙贏的。經濟學上認為，交易的基礎來自社會分工和比較優勢，我們都拿彼此有優勢的東西來交換，最後每個人的情況通過交易都變得更好了。
遠古時代，獵人打獵，農民種田，他們拿兔子來交換漿果，每個人都得到了自己能力得不到的東西，因此每個人都變得更好了。這裡面就不存在老炮和萌新。
再比如，李嘉誠曾經拋售過上海的商業地產，大家心想，接盤的人是誰？他是不是傻？而時過境遷，中國經濟成功觸底，樓市基本穩定，大家回過頭來又說，李嘉誠是不是傻？為啥要賣掉？
其實這兩撥人沒人傻，而且通過一筆交易實現了雙贏。對於李嘉誠來講，商業地產的預期回報率是4%，假如他在英國發現了一個預期回報率8%的資產，那麼他這筆交易就是賺的。而對手方，也許持有了一大堆虧錢的垃圾資產，那麼能找到一個核心商圈4%的商業地產，對他來講也是喜事一樁。
每個人，基於不同的知識結構、能力圈雷達、資金成本、風險偏好、可投資期限等，能投資的資產都是有限的，我們只要在自己的雷達範圍內，尋找回報、期限、風險水平最適合自己的，就是成功的好投資，而根本不用把時間和精力浪費在猜心遊戲上去揣摩對方的想法。
在金融交易中，我們以上羅列的諸多要素，最重要的要素是資金成本。用金融術語來講，也就是折現率，或者有人管它叫預期回報率。
大家知道，給一個金融資產進行估值，主流的辦法是自由現金流折現。即使你能準確評估資產未來帶來的全部現金流，但是把這筆錢折合成今天的價值，其中最重要的因素——折現率，怎麼確定呢？它往往是千人千面。
因此，對一項資產、一棟大樓、一家公司，最後每個人估計出來的價值都完全不同，關鍵就在於，對每個人來講折現率——你的資金成本，都是不同的。因此，任何一個資產都不存在一個普世的公允價值，正因為每個人貨幣的時間價值就是不同的。
有人在股東大會上問過沃倫．巴菲特：請問您是怎麼設置折現率的？巴菲特說，無論利率鬆緊，他一律使用10%的折現率。
為什麼巴菲特不像那些精確計算的金融專業人士，甚至諾貝爾經濟大師們，一會兒算算利率，一會算算風險，一會加個溢價，一會再折一點。為什麼他就使用10%作為折現率而且一直不變呢？因為長期來看，美國資本市場的回報率，就是年化10%左右。作為一個以美國市場為主的職業投資家，那麼錢交到他的手裡，能獲得的長期回報底線就是10%，因此對巴菲特來講，他的資金的機會成本就是10%，這就是他的折現率，也是他能接受的最低回報率。即使現在美國無風險利率降到零，巴菲特的折現率還是10%。
對於你我來講，一項投資至少要有4%以上的預期回報率才有投資的基礎價值，因為每個普通人的折現率水平就是4%——這是銀行理財的水平，也是你我的資金成本。因此，對於股東權益回報率低於4%的公司，基本上多數你就無需予以考慮了，因為這種公司就是在毀滅股東的價值。
明白以上原理，你也用不著再去玩猜心遊戲了。社保減持，也許基於它相對比你更高的資金成本，減持只是因為找到了收益更好的資產。但是對你來說，接手可能這依然還是一樁划算的投資。投資很難給出具體的建議和指導，因為每個人的資金成本、預期回報、資金的可支配時間長短、對波動的容忍度，都是完全不同的，因此，「房子現在還能投資嗎？」，「某某資產現在還能買嗎？」這種問題就像是小馬過河，即使做出回答，答案也未必對問者有利。
提問之前，首先要自問的是，我的資金成本是多少？我心中預期滿意的回報是多少？我要投資多長的期限？我能接受多大程度的價格波動和起伏？
當這些問題已經自我回答完畢，剩下來的，就是擴大自己的能力圈雷達，去找到屬於你自己稱心如意的好資產。
