【看中國2018年5月12日訊】「南京搶，南京搶，南京搶完杭州搶；杭州搶，杭州搶，杭州搶完成都搶，成都搶，成都搶，成都搶完重慶搶。
70後急，70後急，70後急完80後急；80後急，80後急，80後急完90後急；90後急，90後急，90後急完你看著都著急。」
親愛的朋友們大家好，剛才播報的，是近期中國樓市的最新資訊。
看到這條資訊的剛需們可能都會有同樣的一個疑問：說好的「房住不炒」呢？
1、搶房何嘗不是炒房？
的確，從2016年底開始，「房住不炒」就是中央對中國樓市訂下的主基調，一直沒改過。
它的意思已經說得非常明白了，就是「房子是用來住的，不是用來炒的」，而且各地政府也都懂，房價不漲是絕對的紅線問題。
然而近期無論是成都還是重慶、武漢等地，都頻現搶房熱潮，限購的地方有人搶，不限購的地方也有人搶。
近期，無論是成都還是重慶、武漢等地，都頻現搶房熱潮……（圖片來源：Getty Images）
之前，「五一」假期大媽是飛到海外瘋搶奢侈品，而現在都改成了在國內亂飛搶購新房，也許這就叫做「消費的升級」。其實，海外買奢侈品和國內買新房是一樣的，無論是免稅還是限價，其本質都是打折。
拿這段時間最火熱的成都高新區西苑項目來說，這個樓盤精裝修的均價才是14000∼16000元/平米，而附近的二手房房價達到了3萬左右。
因此，新房相對整個市場的折價率就達到了50%。是個人都能想明白，只要把新房買來，轉手一賣就賺了一倍的差價，簡直是無風險暴利投資！
於是，當地居民瘋了一樣地把自己房子掛到網上，然後去排隊搶購新房，雖然是12705人搶購229套房，中籤率已經逼近了個位數，但是也抵擋不住他們的發財夢。
為了提高「中獎概率」，他們不惜把躺在炕頭上還能動彈的爺爺奶奶都拉過來排隊，即使是冒著風雨，也要揮舞著鈔票把新房給攻堅下來。
當然，搶新房的都號稱自己是剛需好同志，舊房一賣，新房一買，天衣無縫，符合剛需的一切政策條件，有何不可。但是他們真的是剛需嗎？
恐怕這時候，真的剛需們只有躲在角落裡含淚默默數著湊不夠的首付的份兒吧。尤其是引進的剛畢業大學生，連搖獎的機會都拿不到，何況買房？
限價助漲了炒房的火焰，這是鐵打的事實，其實這也不是偶然，而是多方博弈必然的結果。
2、房價倒掛的本質
其實，從2016年10月第一波大規模調控開始，「房住不炒」這四個大字就穩穩得壓在了所有城市的頭上。大家紛紛響應號召，16個城市簽下軍令狀，拍著胸脯保證絕不過「漲幅紅線」，一定要把房價給壓下來。
這道紅線，北上廣深四大一線城市是嚴格遵守了，因為這些城市的房價已經漲得翻倍，需求大規模釋放，但是其他城市卻不是這樣的，有的城市還沒來得及漲。
例如，起漲最慢的省會城市成都，當初的中心區最高房價只有1.6萬元，所以按當時的軍令狀要求，房價最高也不能超過這個限度。
但是一線限死以後，需求外溢，熱錢流入了二線城市，同時拉動了本地真實的購房需求，房價一路上漲。
軍令狀當頭不是兒戲，是務必要完成的，面對房價上漲的勢頭怎麼辦呢？想來思去有且發現只有一條路可走，就是對新房市場出臺限價令。
大家都知道，二手房市場是無法做到價格管控的，因為即使有人挂1億賣房，只要有人願意買，就算是有效成交。而新房不同，政府可以管控開發商，如果把開盤價限到紅線以下，就可以達到市場房價不上漲的目的。
所以限價之後的這批開發商成了最苦逼的一群人，高價拿地低價出售，有的連本兒都賺不回來。天不塌就死撐著捂盤不售，天要塌了就響應號召拿出幾十套做福利給大家分了，甚至很多公司都把資金鏈拖崩了，所以衍生出來了茶水費、車位費、帶看費等等。
結果，大家就看到了現在的現象，成都新舊房價嚴重倒掛，產生了極大的套利空間，人們趨之若鶩，搶房似趕集。
3、被政策破壞的樓市平衡
其實樓市和大自然生態是一樣的，它需要一種動態平衡。例如在一片大草原上生存著狼和羊，你不能因憐憫之情把狼都給殺了，那麼導致的結果就是羊的生存能力迅速退化，繁衍氾濫內部競爭，最後導致大規模死亡。
就像這次，限價直接把一方壓死了，那另一方就肯定會出問題，要知道供需雙方之間一直存在著相互抑制的作用。
樓市平衡一直存在著一個公式：新房+二手房=剛需+投資+投機
其實，政策中限購和限貸已經把右方的（投資+投機）大部分凍結了，剛需和剛改成為了市場的主力軍。而限售政策造成新房二手房無法出售，看似降低了交易流動性，抑制了投資需求，但同時也迫使市場二手房供應量大幅減小。再加上限價政策的出臺，開發商捂盤不售，新房供應量也大幅減少。
價格源於供需關係，需求不變，新房二手房供給側大幅減少，導致供需失衡，房價肯定會上漲。
那麼，為什麼北上廣深的房價可以用政策壓下來，而成都這些城市不可以？
其實這個之前已經講過了，一是，北上廣深是第一波房價大漲的城市，房價已經處於高位，透支了市場大部分需求；二是，政策打擊了周邊的炒市，大部分區盤房價暴跌，影響了所有購房者預期，業主主動下調房價拋盤避險。
所以，政策這東西調控的只能是炒市，而不是樓市。對於有真實需求的樓市，是越限制房價越漲。
所以說，要想實現房住不炒、房價不漲，唯一方法就是改變購房者預期。
4、如何改變購房者預期？
說實話，中國的樓市已經太過狂熱了。十年前，國家出了政策，人們想著是怎麼去大幹一場，而現在，政策一出所有人想的是怎麼去大炒一場，先買幾套房再說。
最有意思的莫過於前幾天朝鮮宣布改革開放，丹東的房價一晚上暴漲了50%。就像當年炒雄安一樣，人們都沒好好讀文件明白這個地方是幹嘛用的，就敢去買房，實屬有些病態。
其實，無論是搶房還是炒房，歸根結底就是所有人都堅信「房價永遠上漲」的神話。拿旁邊日本東京來說，在東京核心區二三環的房子才賣5∼6萬/平米，而北京同樣的地段，老破小就達到了8萬多。但是東京的人均收入是遠超於北京的，而且房價收入也遠低於北京，兩者結合一看，北京相對於東京是一個巨大的房價泡沫。
那為什麼東京房價能這麼健康呢？
這個筆者之前在談到日本樓市崩盤史時講過，就是日本人在90年代的時候炒房崩盤了，十年的經濟災難深深地改變了日本人對房地產的認知。
那段歷史是整個民族的悲哀，斷供跳樓者比比皆是，年輕人見證了老一輩人用一輩子的心血供養一套房子，最終還落得個一貧如洗的下場。正所謂「一朝被蛇咬十年怕井繩」，對於房子，日本人再也不敢賦予它投資屬性。在這種心理暗示下，房價的漲幅常年低迷，手裡的錢不管做什麼，都比房子增值得快，而年輕人也更願意租房住，市場趨於理性。
這就是心理預期的作用。
其實從中國房地產歷史上也能看出來，「買漲不買跌」心態下的剛需，每次房價一漲，就跑出來買房，只要房價一跌，就全部消失在人海之中。所以，要想真正的實現「房住不炒」，永遠抑制住房價的上漲勢頭，政策是不行的，即使是立竿見影的提高房貸利率也無法影響到人們對房價上漲對預期。
唯一的方法只能讓中國房價來一場槓桿坍塌式的大跌，一定要跌到一部分人槓桿斷裂，一定要跌到一部分人跳樓自殺。
但是，政府會這麼做嗎？
5、無法捅破的泡沫
要知道，讓房價崩盤是很容易的，但是崩盤之後如何收場則是一個值得思考的問題。
就目前來看，房地產產業所涉及的經濟體量幾乎綁定了整個經濟體的根本。房價一崩，所有背槓桿的購房者全部解套拋盤，供給激增，房子一文不值，而之前揹負幾百萬的高槓桿和一文不值之間的落差就不是舉旗鬧事的那麼簡單了。
政府無法救市，房地產牽帶的整個產業鏈就會崩潰，從而會直接引發金融系統性風險，談何「大國崛起」？所以，地方政府只能用限價令這種方法來拖，雖然是掩耳盜鈴式的無奈之舉，但是只要新開樓盤價不突破紅線，就等於房價未漲實現了軍令狀的承諾。
而中國房地產目前走的路也只能如此，用限價令控死新盤，用限售封死流動性，提高利率對沖槓桿，用利息壓垮炒房客，只要時間夠長，絕對會有炒房客不堪重負選擇拋盤。當投機客全軍覆沒了就會釋放大量供給，房子不再成為稀缺資源，樓市自然會橫盤或是下行，然後對接今後的租賃市場，同時對房地產稅的出臺也是較好的接軌基礎。
但是，在這裡還要再加一點，就是一定要讓一些地方產生下跌的趨勢和現象，雖然這個度很難把握，但起碼可以讓人們明白投資是有風險的，而不是認為樓市就是絕對高回報的利益場。不然，等大家都把房價炒破了，那時候將是整個民族的悲哀，覆巢之下，焉有完卵？
其實，無論看多看空樓市，我們都要給「房住不炒」投上最衷心的一票，因為它保障的是純剛需的生活基礎，也是一個國家真正崛起的必備因素——只是，為什麼過了這些年才突然間大徹大悟「返璞歸真」，想到了房子的最原始最基本功能：「房子不是用來炒的」？……
剛需才是整個房地產市場的生命力，否則像香港那樣，所有年輕人都被關在了「籠子裡」——誰又願意看到這一幕呢？
