衰老的香港，要命的房價，其實又何嘗不是大陸經濟現狀的縮影？（圖片來源：Getty Images）
【看中國2018年11月24日訊】香港樓市正在迎來一場「大地震」。
媒體消息顯示，一套位於香港九龍區的豪宅，去年年底開盤時業主以總價約1650萬港元買入。現在這套豪宅以1398萬港元掛在了中原地產的網站上準備出售。一年不到的時間，下跌超15%。
11月13日，仲量聯行最新住宅市場展望指出，香港住宅市場正進入調整期，2019年年底前住宅均價將下跌15%；如果中美貿易摩擦持續惡化或股市繼續下滑，住宅均價跌幅或將高達25%。
25%是個什麼概念？就是一位香港普通白領多年的辛苦收入瞬間化為烏有。
炒家開始斬倉離場，普通自住買家則因為在相對高位買入而瑟瑟發抖，現在的香港房價已經比1997年高出了63%。然而在這樣的背景下，港府還在不斷向樓市施壓：9月底的加息徹底擊碎了炒家的信心，再加上美元升值的影響，香港樓市處於風雨飄搖中其實是遲早的事情。
在香港，有房子才有一切
今時今日，香港又走到了一個樓市的拐點。只是，這一次恐怕會面臨幾十年未有之大變局。
香港樓市以及香港樓市的「預售樓花」模式已經走到盡頭，大漲自然毫無指望，大跌卻是端倪已顯。回望歷史，我們會發現，香港其實是一座被房地產高度綁架的城市。
當年董建華想推「八萬五」建屋計畫，本意當然是希望為港人提供相對寬敞的居住環境，但是既得利益者實在太強大，不僅僅是開發商，還包括部分買樓的業主、投資者，他們不堪忍受房價的下跌，更不願意自己高位買入的房子長期成為負資產，甚至不惜走上街頭抗議。
香港就此錯過一個最佳的房價降溫窗口。此後，房價一「漲」不可收拾，形成如今世界排名靠前的高房價奇觀，港人在房地產方面的執念已經達到近乎扭曲和畸形的狀況。
這一執念後來擴散至中國內地，很多人以買房為終身理財首選，港人播撒的這一輪「病毒」與內地地方政府的土地財政驅動力雙輪併進，一內一外，終於在廣闊的大地上醞釀出一波又一波的「搶房」熱潮，實為一國數千年發展歷史上從未出現之怪現狀。
香港樓市既得利益者更以環保為藉口，對於港府希望增加供應土地紓解高房價的呼籲加以反擊，使得香港以彈丸之地（1108平方公里），居然只開發了24%的土地，還有大片土地難以開發。
港府希望有所改變。2018年10月2日，明星劉德華在宣傳短片《讓下一代看見》中，倡議在香港東大峪填海造地，解決下一代的住房問題。劉德華說：「我們見過充滿朝氣的香港，我們也見過停滯不前的香港，你想下一代，見到一個什麼樣的香港？」
結果在意料之中，環保人士、議員、中產階層大罵劉德華。在他們看來，這就是翻版的「八萬五」建屋計畫，他們害怕房價下跌，他們不希望自己的利益受到哪怕一絲一毫的衝擊，他們就是要用高房價固化現有的階層壁壘。
一週後，特首林鄭月娥發表《施政報告》，其中提到填海造島的「明日大嶼」計畫，這一計畫可以解決香港1/8人口的居住問題，建設期間，最多可以給港人提供34萬個工作崗位。
與劉德華的遭遇一樣，施政報告一公布，便遭到議員和環保人士的強烈反對。香港因為樓市的博弈，陷入了某種死循環，藉口是環保，背後是巨量的房地產利益。
香港人一面自嘲香港是「李家的城」，對開發商幾盡揶揄嘲諷之能事；另一方面，積極想辦法籌錢借錢加槓桿炒樓，當年的奮鬥精神與打拼血氣在高聳的房價面前早已蕩然無存。
他們只想買樓，同時通過高房價榨取後「上車」(買房）者的血汗。
香港已然衰老是不爭的事實
時下，人們經常熱議粵港澳大灣區。不過，在這個大灣區概念中，香港的光環也正在褪去。僅就GDP的增長速度而言，香港在大灣區的同量級可比對象自然只有廣州和深圳，廣州前三季度的GDP增長速度為6.3%，深圳為8.1%，香港則低至2.9%。
今年三月份，深圳市統計局發布數據顯示，2017年，深圳全市生產總值22,438.39億元。在公布的GDP總量簡析中，深圳統計局還針對媒體報導的深圳GDP首超香港進行了回應，其表示同期香港本地生產總值26,626.37億港元，增長3.8%，按照2017年人民幣兌港幣平均匯率1.1552折算，2017年香港GDP為23,049.14億元，深港GDP尚差611億元。
1990-2016年香港與深圳GDP走勢對比圖（資料來源：深圳市統計局）
但是，按照深港今年的GDP增長速度來看，深圳超越香港是完全可能的，廣州未來也有機會超越香港，廣州在2017年的GDP為21503.15億元，與香港的距離只有1545.99億元，但是廣州前三季度的GDP增速卻遠超香港三個點，香港到底怎麼了？
昔日的東方明珠怎麼就成了不斷被超越的落寞之城？
雖然我部分同意「GDP只是考察一個城市綜合實力的指標之一，香港作為國際自由港，在金融、商貿領域的競爭力仍未削弱」的觀點，但是香港已經衰老卻是不爭的事實。
實際上，香港在金融方面已經越來越多受到北京、上海、深圳的挑戰，廣州也推出了史上最開放的金融政策，所有的一線城市都在摩拳擦掌積極拼搶，香港並沒有太多新的措施可以加入日趨激烈的競爭。
在商貿領域，廣州、上海、深圳、杭州等城市也在不斷切割香港的蛋糕，新技術以及網購、海淘的浪潮不斷改變著商貿格局。
香港人固守著樓市和金融，卻被人從高科技、網際網路的城牆上殺出了缺口。
多年以前，董建華曾提出建設「數碼港」，後來變成地產項目；「矽港」也悄無聲息。
大灣區三座領先的城市，深圳有騰訊、華為、大疆等一大串星光閃閃的名字，廣州有思科、富士康的大項目落地，還有微信、歡聚時代、唯品會等知名本地企業，香港有什麼？最顯赫的還是一連串地產商的名字。
香港，會有一個怎樣的未來？
2011年，香港的潘慧嫻(Alice Poon)女士在中國內地出版了一本名為《地產霸權》的書籍，她曾任新鴻基地產集團創辦人郭得勝的私人助理達八年之久，她在書中直斥：「地產霸權」已擴展至公用事業及零售服務業，成為香港貧富懸殊、民怨沸騰的罪魁禍首。
她支持自由市場，建議特區政府應立即改善政策，以保障市場公平，不應再縱容地產財團壟斷各大行業，阻礙香港經濟進一步發展。
但是七年過去，作者的聲音已經被淹沒在香港房價高漲的驚呼聲中。
香港應該向何處去？
誠然，香港作為國際金融中心，是外資進入中國和中國資本走向國際的重要跳板，這種優勢是深圳短時間無法超越的。深圳人也仍然強調：依然要向香港學習，特別是要向香港學習如何全面走向國際一流城市，不但要在GDP層面超越香港，更重要的是在城市文明層面超越香港。
可是，如果香港在經濟發展層面接二連三被深圳廣州超過之後，恐怕其他的優勢也會慢慢崩潰。因為一個城市的精氣神如果被徹底打垮了，又沒有能力及時糾錯，那麼，腳下就是萬丈深淵。
一方面，香港的高房價對經濟的發展造成阻礙，中小企業艱難求生，創業氛圍稀薄；另一方面，香港的人口在迅速老化，青年數量下降，出生率萎靡不振。
香港特區政府統計處2018年2月12日出版的人口統計報告顯示，2016年香港青年人數約78萬，佔全港人口的11.1%。青年人口數十年內減少近10萬人。
官方數據顯示，香港是世界上出生率最低的地區之一。可見，高房價確實是最好的「避孕藥」。
香港的未來充滿變數，發展高科技產業的最新時機或已逝去，日本在上世紀90年代房價大跌的陰霾正在迫近，更讓人恐懼的是：日本也是在1990年以後，由於人口結構的老齡化造成了一系列的經濟、社會問題。
香港，會有一個怎樣的未來？
猶記得2002年，香港經濟蕭條期間，時任財政司司長的梁錦松在宣讀他的首份預算案後，朗誦起《獅子山下》歌詞；而後，時任國務院總理的朱鎔基向香港市民深情吟誦起這份歌詞，號召香港人民發揚獅子山精神，使獅子山終成為香港精神的象徵。
今時今日，香港是否還能如歌詞中所寫那樣：
我哋大家，
用艱辛努力，
寫下那不朽香江名句。
無論如何，還是希望香港順利轉型，度過難關。
