中國住房發展報告提出，推出房地產稅實行漸進方案。（圖片來源：Fotolia）
【看中國2018年12月17日訊】12月11日，中國社科院財經戰略研究院發布了《中國住房發展報告（2018—2019）》，報告提出：推出房地產稅，實行漸進方案，只對新交易住房啟動徵收方案，即住房家庭一旦交易將統計其全部住房面積，並按照起征點開徵，不交易的住房暫不徵收。如果真能這麼做，對於剛需和對低收入群體將是一個有效的保護。而對於投機炒房，甚至多套房的持有者將是一個滅頂之災。
房產稅一直就是一個非常熱門的話題，這將關係到未來大家的財富，甚至是家庭的命運，所以大家都很關心，從目前的一些建議建言，還有一些官員的表態方面，我們能看到，房產稅可能會有這麼幾個趨勢。
首先，按照核准價格徵收，也就是說你的房子值多少錢，你說了不算，是人家說了算。換句話說，你要交多少稅，也是人家說了算。這就有一個可能，那就是房價跌破核准價，比如當年金融危機下的底特律，房子1000美元就賣，甚至還有白送的，就是因為交不起稅了，每年房產稅都要幾百上千美元。所以他很可能會淪為徹底的負資產。
其次，應該是以家庭為單位，按照人均面積徵收，每人給出一定的免征額，中國財政科學研究院，公共收入研究中心主任張學誕建議，國家統一制定人均免稅面積的幅度範圍為40平方米-60平方米，這與我們之前的預期基本一致，具體給多少，可能會因城施策。每個城市會不同，比如在人均住房緊張的地方，比如北上廣深杭，可能會按照下限，也就是40平米來免征，而在三線城市可能會給出60平米。
之所以這麼預判，是因為兩點，第一全國人均住房面積就是40平米，這是統計局的數據，第二，上海之前試點房產稅，給的免征額就是60平米，結果失敗了，基本收不上來稅，也沒有效果。所以我們這次應該會吸取這個教訓。這樣的免征面積其實已經很寬鬆了，在一線城市，三口之家住120平米的房子，都不用交稅了。基本保護了剛需。甚至改善需求也保護了。當然如果要超出面積，就要徵稅了，甚至會給多套房，甚至居住大面積豪宅的徵收懲罰稅率。所以這麼看，房子至多2套，第三套其實被徵稅，甚至被徵收重稅是很可能的。
第三，不主動收，但交易會作為結算窗口。這就是社科院的建議，也跟我們之前的預期一致，在交易環節補齊。如果這個房子你一直住，那就不用交稅，如果你還想賣，那麼就要去交稅。這樣會大幅降低徵稅的成本，不用再去上門追繳，而是坐在房產交易大廳就可以了。
算是個可行性的辦法，也保護了剛需，如果你一輩子不交易，那麼也就不用交稅，當然乍一看好像也鼓勵了富人，比如有的富豪一套豪宅別墅上千平米，他也不想賣，那麼一輩子也可以不交稅。但其實，如果跟第二條結合，在免征面積以內的房子是真的不用交稅，超出一點那麼只是超出部分交稅，如果你自住也可以先不交。而富豪的大別墅，超出面積就比較多了，那麼懲罰稅率可能就比較重了。
這時候你即使不交易不交稅，那麼稅也是在累積的，也就是說最後你的大豪宅要辦理繼承的時候，可能會突然發現，要交的稅甚至比房屋總價還高了。所以也就是說，你頂多住到死。之後這房子就不歸你了。繼承也是交易，繼承也需要補稅。日本就是這樣，現在很多年輕人，都放棄了繼承老人留下來的房產。因為那不再是資產，而是變成了負債。
第四，因城施策，每個城市的情況不同，大框架不變，但具體的免征面積，甚至稅率都會根據具體的情況來定。如果一刀切，那麼北上廣深就受不了了，一套房子動輒500-1000萬，每年讓你交1%，那也是每月大幾千塊錢，這絕大部分家庭肯定接受不了。
第五，未來肯定要徵收，但時間還不確定，這個事一向推進緩慢，所以2019年能見到一審稿，當年討論修改，2020年能推出來在一些城市落地，都算是相當快的進度，稍微一拖，就得2021年，甚至2022年。所以別太樂觀。
第六，會考慮土地出讓金的問題，應該會有年限的折算。避免重複徵稅。至於產權，房子是有產權的，所以對房子徵稅，本身沒有法理上的問題。只是土地是使用權而已。這個使用權以後也會延長。
綜合來看，目前房產稅的態度，還是盡量保證剛需和自住，特別是合理面積下的剛需和自住需求，所以有一套房的沒必要擔心這個，有兩套房的也不用在意，即使讓你交稅，也會很溫和，應該不會超過物業和供暖的錢，所以不疼不痒。
總體來說，對二套房不會懲罰的，因為如果對二套房開始打擊，那麼一個城市的房租價格將會迅速上漲。帶來更大的麻煩，但是三套以上的投資性住房就要注意了，一旦面積超標，套數超標，到時候懲罰稅率，稅率可能會有質的提升。
賣房的時候統一收取，這會造成賣家的成本差異巨大，比如同樣的房子，A是自住房，所以價格200萬，B是二套房，多年未交的房產稅要20萬，而C是四五套房，可能房產稅就將近100萬，如果你是買主你買誰的，買主肯定只出最低的200萬，所以房產稅賣家只能自己承擔，否則你高於市場價賣肯定是賣不掉的。你多套房沒辦法跟人家自住房競爭。所以到時候多套房在手裡拿的越久，你就越是賣不出去。越賣不出去，你的資產損失也就越大。
