近年來，中國住房空置率備受市場關注。（圖片來源：Bill Perry/Adobe stock）
【看中國2018年12月25日訊】近年來，中國住房空置率備受市場關注，並被認為是判斷住房市場發展趨勢的關鍵因素。隨著中國住房擁有率的逐年提升，住房空置率也逐年增加。研究機構的報告顯示，中國住房空置率為21.5%，高過全球多數國家。而這些空置住房佔用了超過10萬億元的信貸資源，既浪費了貸款資源，也蘊含了金融風險。在房價下跌時，若大量空置住房集中入市，必然對住房市場造成衝擊。
三線城市空置率不容樂觀
西南財經大學中國家庭金融調查（CHFS）與研究中心的最新報告顯示，根據2017年中國家庭金融調查的數據，城鎮家庭住房擁有率為90.2%，其中，城鎮家庭多套房住房擁有率為22.1%，而城鎮地區住房空置為21.4%。據估算，2017年，中國城鎮住宅市場空置的住房數量總數為6500萬套。
分區域看，當前中國二線和三線城市空置情況更為嚴峻，空置率明顯高於一線城市。數據顯示，2017年二線城市、三線城市空置率分別高達22.2%和21.8%，遠高於一線城市的16.8%。從變化趨勢來看，2015-2017年間二線城市空置率大幅上升，三線城市空置率略有上漲，一線城市住房空置持續下降。數據同時顯示，商品房的空置率在所有住房類型中位居第一，且呈持續上升趨勢，達26.6%。
對於二線城市空置率增長速度超過三線城市、以及一線城市空置率下降的原因，中國家庭金融調查（CHFS）與研究中心主任甘犁指出，2015-2017年間，二三線城市商品住宅銷售均大幅度上漲，但是三線城市由於棚改加速，拆遷比例明顯高於二線城市，所以二線城市空置率增長速度超過三線城市。而一線城市空置率下降是因為新增住房與人口增長基本相當，但是仍然存在1.4%的家庭被拆遷。
值得注意的是，一線城市戶籍家庭一線城市購房比例逐年下降，二三線城市購房比例上漲。甘犁認為，這一方面源於二三線城市建設對於一線城市戶籍家庭的吸引，另一方面也反映出一線城市住房價格過高對於其家庭購房的擠出。
「綜上，即使存在一線城市戶籍家庭跨線購房的行為，但考慮到其家庭基數較小，三線城市購房區域升級的行為將進一步加劇三線城市住房過剩的情況。」甘犁說。
房價下跌空置房更易受損
空置住房佔用了大量的住房貸款，與無空置住房的家庭相比，有空置住房的家庭有更高比例的住房負債，同時，未償抵押貸款的平均水平和增長速度更高。
CHFS最新數據顯示，2013年至2017年，無空置住房的家庭平均未償抵押貸款增長率為8.4%，從23.7萬元增長到25.7萬元。而有空置住房的家庭未償抵押貸款增長了25%，從32萬元增長到40萬元。截至2017年底，全國住房抵押貸款總餘額達到22.9萬億元，相當於2018年國內生產總值的27.9%。據估算，2017年，有空置住房的家庭未償抵押貸款佔抵押貸款總額的47.1%，預計規模為10.3萬億元。
甘犁指出，空置住房佔用了大量的住房貸款，既浪費了貸款資源，也蘊含了金融風險。與此同時，在市場出現波動的情況下，若大量空置住房集中入市，必然對住房市場造成衝擊。
CHFS數據顯示，在當前房價下，現值低於購買成本的空置住房比例為5.6%，略高於非空置住房比例的5%。如果房價下跌5%，空置住房遭受損失的比例將加速上升到12.2%，而非空置住房遭受損失的比例僅上升到7.8%。如果房價繼續下跌，遭受損失的空置住房比例將會加速攀升，明顯高於非空置住房遭受損失的比例。隨著房價下跌50%，約42.3%的空置住房將遭受損失，比非空置住房遭受損失的比例高出近14.7個百分點。
甘犁還指出，當房價下跌幅度小於20%時，空置住房資不抵債比例接近於非空置住房的比例，最高不超過6.7%，情況不是特別嚴重。然而，當房價下跌超過20%時，住房資不抵債的比例會迅速上升，空置住房的上升速度也會比非空置住房更快。當房價下跌30%時，空置住房和非空置住房的資不抵債比例將分別上升到13.6%和10.7%。隨著房價下跌40%，空置住房和非空置住房資不抵債的比例將加速上升到23.5%和18.7%。
值得注意的是，2013-2015年間住房價格下調期間，擁有三套及以上住房的空置住房家庭出售住房的比例是非空住房家庭的近乎兩倍，對市場造成的下行壓力更大。
