政府工作報告代表著整個樓市調控的風向。（圖片來源：Cifotart/Adobe Stock）
【看中國2019年3月7日訊】最近，正在開兩會，政府工作報告中，我們特地的留意了關於房地產的相關表態，代表著整個樓市調控的風向。
首先，報告提到，深入推進新型城鎮化，堅持以中心城市引領城市群發展。什麼是新型城鎮化，也就是關注發展質量，做到城鄉統籌，產業互動，生態宜居，和諧發展。主要區別於原來的造城運動，以及人口流動性強等特點，一方面讓農村人口流向城市，安居在城市，另一方面要疏解特大城市人口，形成人口反向流動，給二三線城市創造發展的空間，不能讓城市之間貧富差距過大，窮的窮死，富的撐死。所以這條就是告訴我們，特大一線城市，仍然會限制人口流入，而二線省會城市可能會成為吸引人口的主力，現在上面希望，人口往二線城市流動，帶動城市群發展。所以估計很多城市可能會以爭搶人口為名，放開限購。人口大戰，即將上演。當然房價也是一個城市吸引力的重要組成部分，如果房價太高，反而會制約人口的持續流入，所以這也是一個雙向選擇。
其次，更好解決住房問題，落實城市主體責任，改革和完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩發展。注意，這次沒有再談房住不炒，而是強調了住房市場體系和保障體系，要促進平穩發展，換句話說，這就意味著對於房地產的雷霆手段，已經告一段落，未來更看重的應該是平穩。而不再是調控。這說明上面的態度，已經開始在改變。那麼如果上面不再堅持打擊了，下面會怎麼做呢，特別是一些房價已經開始明顯回落的地方，可能會逐漸的放開調控政策。這應該是一個重大的信號。起碼告訴大家，不希望房價再暴漲，但也同時不希望房價跌。
第三，城鎮老舊小區量大面廣，要大力進行改造提升。繼續推進保障性住房建設和棚戶區改造，保障困難群眾基本居住需求。注意這裡的重點是棚改繼續，這個是之前定下的任務，基本要干到2020年，但已經不再提貨幣化安置，而是把老舊小區改造提了出來，說明已經不用棚改去庫存了，現在的棚改跟幾年前的棚改目的將完全不同，開始聚焦到真正的改善生活上來。所以大規模的拆遷，拆遷後給錢的情況，基本不會再出現了，這就意味著三四線城市，今年房價必然風停，並很快出現一潭死水。手上有房的已經再難變現。
第四，健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法。又提到了房產稅，但是從這個表態來看，仍然還在推進當中，那也就是說今年十有八九還是出不來，所以顯然房地產稅加快落地的可能性基本落空。反正這個事肯定是要干，也肯定會在最近5年內出臺，因為已經列入了5年立法規劃，而且還屬於第一類項目，但就不知道什麼時候能搞定。反正已經等了10幾年了，也就不在乎這一兩年了，房地產稅這事還是要慎重，畢竟是加稅，很多副作用可能不可控。所以還是應該考慮週全，從今年來看，主要任務還是穩經濟，那麼房價大跌或者房租大幅波動，對於這個任務都是不利的。
另外，除了對於房地產的表態外，宏觀經濟層面，今年還會引領市場利率下行，降低融資成本，這就意味著會是一個貨幣環境的雙寬週期，這對於房地產有明顯的推動作用，如果再加上一些二線城市藉此放開調控的話，那麼很可能房價會迎來新的復甦走勢。
最後，我們還發現銀保監會主席郭樹清在會後接受採訪的時候提到，要把居民家庭的個人債務風險降下來。結構性去槓桿的目標是要把企業的槓桿明顯降下來，特別是國有企業，同時要把居民家庭的個人債務風險降下來，特別是住房的債務，可能和買房炒房有關係，要避免觸發隱形債務，控制好增量，化解存量。也就是說，個人住房貸款增量要不斷降低，還要催促貸款人早還錢，這才能在居民端降槓桿。從銀行的角度來看，已經重點關注了居民負債風險，那麼至少在宏觀金融調控上，還是會維持力度，甚至會加強力度。
綜合來看，今年樓市會整體糾結，上下以及部委的心態已經完全不一樣，都在往不同的地方用力，樓市也必然會受到這些政策調整的影響。總體判斷上，我們還是堅持原來的觀點，一線城市和三線以下城市已經十分確定，房價穩步下跌，並且二手房成交會繼續下降。而二線城市存在明顯的變數。因城施策，可能會讓二線城市出現完全不同的走勢情況。特別是新房方面，價格波動可能會比較大。但無論如何也不再是一個好的投資機會。無論樓市還能不能漲，我們也不建議在樓市上投資了。說的更直白一些就是，能不買就別買。要置換的，賣舊買新，最好平價處理，也別再往樓市裡投錢了。
