投資商鋪，其實遠比住宅還要凶險得多。（圖片來源：Getty Images）
【看中國2019年3月11日訊】商鋪還能不能投資？一鋪養3代的想法確實已經深入人心。但是，現在這個時間點，還去投資商鋪，其實遠比住宅還要凶險得多。
首先，商鋪肯定要收房產稅，而且其實已經在收。
根據1986年出臺的房產稅暫行條例，第三條規定，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%後的余值計算繳納。具體減除幅度，由各地規定；第四條規定房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。第五條第四項規定，個人所有非營業用房產免征房產稅，換句話說，其實房產稅早就有了，只是個人住宅被免征，所以法律上不存在任何問題，但是你投資的商鋪，並不屬於非營業用房產，理應被徵收房產稅，而且是按照原值減去一部分後的1.2%計算，這個稅率還是很高的，或者要交一個月房租。
所以你的商鋪在法律上是要交稅的，只是暫時你還沒交而已。以後房地產稅法落地，這些東西肯定會重新規範，連個人住宅都要交稅，商鋪肯定是跑不了的。必然要交稅。但是大家也不必過分擔心，按照法的原則，估計應該也不會溯及既往，應該不會找後賬，頂多就是一刀切出一個時間點，之前的就算了，之後的必須要交稅。
其次，從我們現有的執行標準來看，住宅的各方面優惠等級都要高於商鋪，住宅牽扯到了民生屬性，所以住宅會有更多的政策優惠，比如免征面積，或者更高的原值扣減，但是商鋪不牽扯民生屬性，所以他的稅率可能會更高。徵收條件也會更加嚴苛，不太可能給予免征額。所以投資商鋪，從以後的稅費負擔來看，其實要遠比住宅重的多。
第三，商鋪的趨勢也正在發生逆轉，過去真的是一鋪養三代，有幾個商鋪每年收租金就很好了，但是現在商鋪的租金回報也已經不斷走低，從6-7%，一路下滑到2-3%，一方面是因為價格上漲，另一方面也是因為線下實體店，受到電商衝擊過大。現在線下開店已經很不划算，已經很少有消費場景是必須線下去完成的。所以實體店經濟正在逐漸萎縮，即便北京上海這種地，現在購物中心裏已經是大把大把的空鋪出租，而且客流量也是大幅下降。
現在阿里在推新零售，京東在推無界零售，蘇寧是智慧零售，其實說白了都是線上的電商，對線下店舖的又一次絞殺。進一步壓縮線下商業活動的場景，現在連便利店都出現了集中倒閉，比如去年全時便利店就在北京關店90家，今年又把大批資產賣給了羅森。曾經風生水起的鄰家便利店，也基本干不下去了。便利店如此，基本就是線下生意的一個縮影。那麼你的商鋪還租給誰去？
這還只是2018年，在今年幾大電商還會繼續發力，爭搶資源，有人說電商不需要商鋪嗎？他們需要，但只需要倉儲中心，以前一個方圓幾公里的地方，可能需要4家大型超市，彼此互不影響，但是如今電商接管之後，可能有一家超市就夠了，大家都網上下單，物流配送，甚至比你自己去超市買東西排隊結賬，還要更快。所以他會節省很多的面積，壓縮很多的線下場景，這種東西現在北京上海深圳已經很普遍了，未來可能會做渠道下沉，進軍三四線城市，屆時很多人的商鋪，恐怕也就更難脫手了。
還有一種問題，說商家包租，每年5%，我們只要買來，出租的問題不用管，有的會直接在總價中扣除，作為前幾年的租金返還，大家要特別小心這種事情，之前很多人都被這種包租給騙了。等你前幾年租約到期後，你再找跟你簽合同的公司，都根本找不到了，有的整個商場，商業街都早已破敗不堪，甚至都已經停業。這時候才知道上當，但是為時已晚，自己根本就不可能把商鋪租出去了。想去維權都不知道該找誰。
所以，綜合來看，商鋪投資的價值已經嚴重下降，如果你非要投資，仍然不死心，那麼一定要去找符合三個條件的商鋪，1、核心城市的核心地段，並且親自考察過，人流量巨大。2、周邊有麥當勞，肯德基，星巴克，這種國際品牌開店，對於地段是有嚴格流程篩選的，他們選定的地方，通常不會差太多。3、每年租金回報在買入價格的5%以上，而且不能是中介包租。這個可以像周邊的商戶去打聽。不要相信中介的一面之詞。
