5年期貸款利率首次下調。（圖片來源：alswart/Adobe Stock）
【看中國2019年11月22日訊】自打LPR銀行端的貸款報價利率形成機制以來，每月的20號都很重要，代表著貸款利率可能隨時調整，特別是這個月，之前我們說了，中國央行先後調降了MLF利率和7天逆回購利率，這就是告訴我們，貸款利率很可能下降。果不其然，中國央行公布11月20日的貸款報價利率為，一年期4.15%，比上個月下跌了5個基點，而更加令人關注的是五年期貸款利率，報4.8%，也下調了5個基點，而且這是5年期貸款利率首次下調。
中國央行在做這套LPR貸款利率報價設計的時候，之所以要把他分成1年期和5年期，主要就是針對樓市調控，一般情況下，1年期利率，主要以經營貸款為主，5年以內的利率，都參考這個指標，而5年期以上的利率絕大部分都是房貸了，所以單設一個5年期利率，之前幾次1年期利率調整，而5年期不變。就在8月17日，中國央行副行長劉國強，也告訴大家，房貸利率由參考基準利率變為參考LPR，但最後出來的貸款利率水平要保持基本穩定。還信誓旦旦的說，有一點是肯定的，房貸的利率不下降。一開始，5年期利率也確實挺了2個月，沒跟隨1年期利率下調，但是2個月後，5年期的LPR還是下調了，這也就意味著，房貸利率也會相應降低。
最先高潮的其實是中介，各種狂歡已經溢於言表，因為歷史上，只要央行降息，都是刺激樓市的開始，往往一輪樓市上漲，都是從降息降准，放鬆限購這樣明顯的樓市政策開始的，2008年，2012年，2015年皆是如此。只要金融端一放鬆，不出一年樓市就會大漲。那麼這次會不會也出現同樣的劇情呢？對此，我們由這麼幾點判斷。
1、5年期LPR調降，意味著金融端的樓市調控不會再緊了，結合之前，中國央行第三季度貨幣政策運行報告裡刪除了房住不炒的表態，表明央行在樓市調控方面，已經開始收手。不再做針對性的部署。不得不承認，這對樓市來說，確實是個好消息。主要是心裏層面的影響更大。
2、新房貸減少，老房貸不變。新買房的，每月每百萬房貸，之前是要還5276元，利率調整後，還5246元，減少30元，如果以30年計算，總計房貸減少1萬元左右。對於一般家庭的實際影響微乎其微，幾乎可以忽略不計。
3、央行對於樓市的調控，不再繼續緊縮，但也不意味著就此放鬆，目前還是以保持樓市穩定為主，樓市已經出現了回落的趨勢，所以央行也就不再加碼。不過窗口指導估計依舊存在，也就是說，各地的利率上浮還依舊會保持。只要利率還是上浮的，沒有出現折扣利率，那麼金融端的調控就還依舊存在。
4、限購，限貸，限制流動性，將成為日後調控的重點，樓市方面，新房銷售這塊會有明現的政策傾斜，貸款額度也會明現偏向新房買賣。二手房這塊，貸款會越來越難，二手房貸款的比例也會很低。特別是一線特大城市，和二線頭部城市，受到地區指導價的影響，二手房評估值很低，首付通常都要6-7成以上。如果做高評高貸利率就會很高，還會產生很多的中介費用。所以現在二手房的貸款有很多限制。大面積的總價高的二手房，已經非常難以變現。
換句話說，現在樓市是只能進，不讓出，買新房簡單，賣二手房難，這樣做是可以保證經濟增長，也不至於讓樓市因為交易火爆，而出現大漲。新房有限價，二手房往往是最容易漲價的地方，所以只要嚴格控制住二手房的貸款，這塊就很難漲起來，這其中認房又認貸這個政策起到了關鍵的作用，歷史上只要取消認房又認貸，房價肯定暴漲，所以從目前來看，只要限購限貸還在執行，樓市還尚不至於失控，小陽春可能會出現，但這只是針對新房銷售的，而二手房很難走出現在的困局。對於大家來說，有一點一定要想明白，新房只是你的買入價，二手房才是你的賣出價。二手房這邊變現困難，炒房也就變得無利可圖。
所以，儘管央行開始調低樓市利率，但我們的態度依舊不變，
第一，剛需的，等不了2年必須買房的，那就盡早地買，否則萬一樓市再漲一波，你的心態會完全崩潰。
第二，改善的，非剛需自住的，除非見到2015年的價格，否則能不買就別買，2015年發生在這輪暴漲之前，當時的價格偏高，但是現在已經過去了4年，當時偏高的價格，現在已經變得合理，如果房價退回到2015年，其實就可以買來自住了。大家不要覺得不可能，多關注法拍房吧，很多法拍房已經跌倒這個價格了。其中應該會有撿漏的機會。但是也要提醒，法拍房你必須實地調研，現場查看後再拍，遇到糾紛，法院是不負責任的。
第三，自住求改善的，其實換租是個很好的辦法，把你的小房子租出去，加點錢租個更大的，位置更好的房子，其實花不了多少錢，一個月可能幾千塊錢就夠了，何必要先付幾百萬，然後每月再還好幾萬，並且要持續30年呢？算算帳就清楚，買房改善相當不划算。
第四，投資的，全國上下幾乎沒有可投資的區域，世界慣例租金回報率，也就是一年房租比上當時的房價，只要低於5%，那麼房產就不再值得投資。就算中國特殊，低於3%也是極限了，3%以下回報率的房子，都不具備投資價值。而現在普遍的回報率都已經跌到了2%。所以投資的就別想了。買進去容易，市值也能漲，但是想再變成錢，可就麻煩了。
