2020年，樓市怎麼看？（圖片來源：THANANIT/Adobe Stock）
【看中國2019年12月29日訊】2020年，樓市怎麼看？一句話結論：長期有遠慮，而且不同城市，不同地區之間，差異巨大！這個判斷是怎麼得出的呢？
一說到房子，大家常常會聽到兩種非常極端、截然相反的說法。一種說房子是硬通貨，是核心資產，房價永遠漲！而另一種說法，是大手一揮說房價不行了，泡沫太大了！
那麼到底哪種說法才正確呢？其實你會發現這些說法都是拍腦袋，房子多的說房價永遠漲，房子少的說房價不行了。這叫做先射一箭出去，然後在箭周圍畫上個靶子，這麼干顯然拿不了奧運金牌啊！
樓市是漲還是跌，它背後其實是有非常明確的三個東西來共同決定的：租金、利率和情緒（偏好）。
既然大家最關心的是明年、眼前的事情，那麼我們就首先來關注，對樓市大盤影響最大的因素，就是利率。
當你看到加息了，整個市場利率抬高，那麼往往資產價格會下跌，樓市股市債市，往往誰也跑不了。
如果看到降息，那麼從做實業的到搞投資的，大家都開心，因為資產價格會上升。
2020年，不管從國際國內的環境來看，都有進一步寬鬆的空間。首先說中國國內。任何一個經濟體，增速逐漸放緩，利率都會慢慢下降。背後的道理非常簡單，當一個經濟體賺錢的機會整體減少，那憑什麼讓你把錢存在銀行躺著不動也能拿到高收益呢？利息，就是貨幣的回報，當增速下來了，貨幣的回報也要下來，對應著就是降息。
2019年，我們多次提到中國央行的一個新的貸款機制改革，叫做LPR。通俗來講就是，以後降息，央行就不再聲勢浩大地官宣了，而是交給銀行們讓評委老師們自主打分。既然都下放自主定價了，其實就是給了金融機構適度放鬆的空間。
從年內這些制度改革，以及年底資本市場投資者情緒的回升來看，大家其實都預計了2020年市場利率至少不會緊，大概率是個比較溫和的環境。利率就好比是天氣，如果氣溫合適，那麼萬物生長，2020年天氣（利率）好，那麼股市樓市大環境，面臨的壓力就會比較小。
從海外的情況來看，現在全歐洲都是負利率。也就是說你把錢存在銀行，銀行不僅不給你利息，還要倒收錢問你。也符合我們上面說的，如果你經濟不行，那麼連貨幣給你的回報都是不足的。海外這些流血流淚的資金，現在抓狂的要尋找一個有錢賺的出口。每月監測的數據顯示，歐美的錢，每個月在巨量進入中國的債券市場。當這些海外的錢進入中國，錢的供應量加大，客觀上會拉低貨幣的回報，也就是說，市場利率可能會降。
就像上面說的，降息就好比下雨，甘露滋潤萬物生長，資產價格小荷才露尖尖角，慢慢生長。這就是我們覺得，短期無近憂，最重要的原因。
如果你目光長遠，那麼對房子來說，長期最核心、最關鍵的因素，其實不是利率，而是——租金。
不同於那些不可再生的大宗商品，也不同於那些主觀價值的藝術品，房屋資產和公司（股票），都是絕佳的價值投資的標的。如果你把房子看成一家公司的話，那麼這家公司產出的利潤現金流，其實就是它的租金。是租金決定了房屋的長期價值，到底是漲還是跌。
在資本市場上，利潤越高、也就是越賺錢的公司，市值越高，給你的回報越大，而它賺不賺錢、賺多少錢，取決於公司是不是會競爭，是不是比對手幹得更好，是否能夠給社會和大家帶來好處。只要你不斷給大家帶來好處，大家就會讓你更賺錢。
說回到房子也是完全一樣的。租金越高的房子，在市場裡往往越值錢，長期來看，房價的漲幅，其實就是由租金漲幅來決定的。而租金，就好比是房子的利潤，它能不能上漲，其實取決於房子，是不是能給大家提供更多的好處。
比如說，房子旁邊通了高鐵、地鐵，房子旁邊有很多能提供就業的大公司，房子旁邊新建了學校和醫院。當一個地區越是發展，這個地區的房子就能給大家提供越多的好處，於是就會有越多人願意搬過來工作、就業，於是租金就上漲。你給社會好處，社會就給你利潤。
再比如，那些搶人大戰的城市和行政區，往往租金會上升，這就會推動當地的房價長期上漲；而那些人口不斷流出的城市，租金下跌，房價也跟著跌，你再怎麼降息都沒用，照跌不誤。當你不能給社會和他人提供好處，那麼就不能享有高利潤，房租下跌、房價下跌。
從長期來看，長遠最大的隱憂，是中國的人口數量。
中國現在快速進入老齡化，老齡化已經被寫入了新的國家戰略當中。2019年預計新生兒的出生數量大概只有1,100萬，2016年的時候尚有近1,800萬，當未來的主力人群，人口減少，這意味著大多數城市，人口一定是流出的。人口流出，租金下降，房價下跌，這個規律大概率對未來多數城市成立。而那些少數的中心城市、核心城市、能夠打造起未來優勢的城市，仍然會持續吸引人口流入。
一個比較有意思的發現，是我們在第四次經濟大普查中發現的小趨勢：東部地區在變成財富中心和消費中心，而中西部地區在變成就業中心和生產中心。這種格局的變化，其實在隱隱帶來人口流動的方向變化，說白了，當部分中西部的城市給的好處和優惠足夠多，它就能吸引更多的人口，而這些地方的房子，也會帶來租金上漲、房價上升的雙擊效應。
說到這裡，邏輯就比較清楚了，房價是不是永遠漲，背後要看這個房子是不是能一直給別人好處。霍華德馬克斯講過一個故事，他還真統計到了一個有數據可查的最古老的房產，坐落在荷蘭阿姆斯特丹最繁華的運河區。這個有400多年歷史可查的老房子，房價永遠漲，價格確實翻了一倍，只不過用了350年，折算下來年化漲幅僅0.2%。
不是房子和資產不行了，而是荷蘭的經濟和阿姆斯特丹，在如今的全球競爭中不行了。
當你不能給人們提供更多的好處，沒有更多人需要你，因而就無法享有長期的超額利潤和回報，對房租租金和房產回報，道理完全一樣。
