【看中國2020年8月28日訊】很久沒有談香港話題了，很多香港和臺灣的朋友提議分析一下香港的經濟情況。那麼，今天我們專門談一下香港的資產價格，主要是講樓市，同時也順帶說一下最近中國內地城市房價下跌的事情。
一
最近，蘋果公司的市值超過2萬億美元，成為全球關注的熱點事件。而就在8月25日，港股第一的阿里巴巴總市值超過了5.7萬億港幣，第三的美團逼近了2萬億港幣，成為中文媒體報導的焦點，大有向蘋果和美國叫板的意思。這種暗戰只要是中國人就明白——你們蘋果牛，我們的阿里和美團代表的香港資本市場也不差。你們制裁得再凶，我們馬照跑、舞照跳，香港還是一片繁榮。
但是，在這種明爭暗鬥的背後，掩蓋不住的是香港的氣短。我們看一下，同樣是受到疫情衝擊，美國道•瓊斯指數和香港恆生指數都是從29000多點的高點栽下來，道指現在已經反彈到了28300多點，而恆生指數才反彈到了25500多點，兩者的距離一目瞭然。就算中國資本在香港拉抬股市，港股也是疲軟無力，說明資本對兩地的信心是不同的。
前段時間美國取消了香港出口到美國的特殊待遇，將以前的香港製造統一標注為「中國製造」。這意味著對香港商品入關檢測更加嚴格，同時對中國加征的所有關稅全部都適用於香港，一年香港出口美國數千億美元，如果加征關稅，香港明顯是吃了大虧。近日就有報導說林鄭當局希望美國能夠同意使用「香港中國製造」。這個消息可以說是大快人心，這說明港共政府是被打疼了。當然，正如網友所說，香港製造是被港共政府自己給毀掉的，當然不能怪美國。
國安法之後，香港的資本外流是呈現加速的，新加坡已經取代香港成為月度最大的外匯存款目的地，香港很多金融指標都開始被新加坡超越。而日本正在出臺針對香港金融人才的移民新規，吸納香港金融人才，試圖取代香港的亞洲金融中心地位。所以，香港的人才和資本流失也是暗流湧動。
伴隨著人才流失的，當然就是賣房移民這個話題。記得之前有資料將1997年和現在做了一個對比。當時也是香港人的一個移民潮，只是那時很多人是將房子留在香港出租，沒有賣掉；但是現在這波移民潮，很多香港人都是賣房移民，比如國安法要出臺之前，很多香港人搶購出國的機票就是典型的證明，這也說明很多港人對香港未來的絕望。
6月初，美國駐香港領事館曾經以上百億的價格拋售美國駐港澳總領事館宿舍洋房，華誼兄弟董事長王中軍以近2.2億港元的價格出售了自己位於中半山富匯豪庭的兩戶相連豪宅。這些其實都是做空香港房地產的行為。
只是不是普通的做空。我們看一下香港市民是怎麼做的。
二
自國安法推行以來，特別是自從7月初香港爆發第三波疫情後，樓市也是暗潮洶湧……中介挂出的房子售價一降再降，甚至出現了罕見的「虧本甩賣」。在許多人眼裡，投資磚頭基本是一筆穩賺不賠的生意，但誰會想到牛冠全球的香港房子也有成為賠錢貨的一天，大有1997年大跌腰斬的架勢。
最近一個月，香港房產市場上的二手房成交量比之前有所回升，但成交價卻慘不忍睹！好多案例都是以賣家虧本收場，最慘的一位虧了近1000萬！
港人對香港未來的信心崩塌導致不計後果賣房移民，衝擊香港樓市（圖片來源：PerfectLazybones/Adobe Stock）
根據統計，這個月至少有16套房子業主虧損賣出，平均每兩天就有一筆賠錢生意，而且橫跨各種戶型，納米樓、豪宅無一倖免。
大埔的比華利山別墅大家聽說過嗎？豪宅中的豪宅。坐擁吐露港海景，真正的風水寶地，而且私密性強，吸引了不少明星買家，堪稱明星小區。但今年的情況非常慘烈，比華利山的別墅賣一棟虧一棟，至今共賣出15套，但其中有12套都是虧錢賣的，最多的一個人虧了30%。
就在這兩天，一套面積約2115平方呎（大概是200多平米）、正對吐露港的海景豪宅成交，但成交價只有2280萬港幣。要知道原業主當初可是花了約3069萬買入的，持貨9年不賺反虧，光帳面價就虧了789萬元，如果再加上中介佣金、手續費、稅等，虧損至少945萬。總之，最近成交的豪宅幾乎都是大幅度虧損收場，房子有多貴就能有多虧！
再比如愉景灣的一個複式單位，原業主在2015年以2970.5萬的價格買入，最近出手價2150萬，5年下來，賬面價就已虧820.5萬元，如果把手續費啥的都加上，分分鐘破千萬。不過這位業主是真有錢，據說是一位內地人，內地海外都有房子，愉景灣這套房子就是買來度假用的，但最近香港封關嘛，他也沒辦法來香港度假了，空著也是空著，那就賣出去吧……
當然，最厲害的還是下面這套，赤柱富豪海灣最近一套房以7000萬出手，2013年買入價7880萬，7年虧了880萬！而加上雜項及代理佣金共虧約1200萬！我個人認為，從2013年到2018年這五年，香港的房價整體是上漲的。從2019年「反送中」運動開始，特別是今年國安法以來，房價是在加速度下跌的。這些虧損上千萬都要出手賣房的人，說白了就是對香港的經濟失去了信心。
不只是虧錢甩貨，還有人剛買房一年多，寧可多交10%的房產稅，都要把房子給賣出去。有個狠人是2018年初買的馬鞍山雲海，也是高檔小區，出了名的風水好。買時1060.6萬，現在980萬賣出，最慘的是他買房還沒夠3年。按照香港目前的政策，買房不到3年就轉手，需要支付額外的印花稅，簡稱SSD，最高稅率是房價的20%。這位業主買房已經兩年多了，需要再交10%的印花稅，也就是98萬，但是他還是決定賣房。其實他再撐6個多月就不用多花這100萬了。
寧可多交100萬的稅，也要早點賣房，一般只有兩種情況，要麼是賣家急等錢用，要麼就是賣家非常不看好未來一年的房價，怕房子越跌越低，所以選擇及時止損。我覺得兩者的可能性都有，比如現在香港的局勢急劇惡化，很多人都是在緊急移民海外，所以拋房速度會加快，急著賣房套現，因為大家都在拋房，所以房價急劇下降，就出現了後面一種情況，大家跟風拋房止損。要知道在1997年到1998年，香港的樓市是大跌了60%的。
像這種情況最近真的沒少發生，半個月內已經有3位業主是交了SSD虧本轉手的。除了這些虧本賣房的，最近香港樓市上銀主盤、撻訂潮、退租潮……全都出現了。
三
「銀主盤」，大家知道什麼意思嗎？
簡單說，就是一個業主向銀行貸款買房後，如果突然停止向銀行還款了，斷供一段時間後銀行就會走法律程序收回房子，再拿到市場上拍賣，這種房子在香港就俗稱為銀主盤（說白了就是銀行收回的房子），也就是之前講到的中國的法拍屋。近年來，上線的法拍屋的數量也是翻倍了，其中大部分都是房價跌得太厲害直接斷供的。一旦斷供，之前的首付和已還的月供就都打了水漂，這可不是小數目！如果不是因為實在還不起，或者房價跌得太厲害，一般人都不會這麼幹。
就拿最近北角成交的一個豪宅來說吧，業主也是一個內地人，房子應該是買來投資用的，2018年以2861.2萬購入，並向銀行貸了款。可能是受疫情影響，這位業主的資金鏈出現問題，突然停止向銀行還款。銀行收回房子後重新拍賣，只賣了2160萬，虧了701.2萬元，兩年間貶值25%，這位業主怕是有錢也不想再供了……
銀主盤其實也是反應樓市下跌的一個指標，而最近香港出現的銀主盤還真不少，北角、何文田、銅鑼灣……都有。
和這些上千萬的虧損比起來，接下來要說的撻（ta）訂潮、退租潮，那就是小意思了。
在香港買新樓盤時會先交一部分訂金，一般是10%，一段時間內再付完尾款。但因為最近樓市太慘，不少業主交了訂金後看著自己的房子逐日下跌，對香港樓市也沒啥信心了，紛紛選擇放棄！換句話說訂金不要了，尾款也不給了，俗稱撻訂。
就拿最近的大埔海日灣來說吧，當初買的時候房價是475.6萬，買家先交了10%的訂金，也就是47.56萬元，剩下的錢等收房的時候付清，不過前兩天買家已經放棄訂金終止交易了。這位還只虧了40多萬，這個月內最慘的有一個人，直接放棄了112萬的訂金。大家想想，為什麼他們有這麼大的決心，就算100多萬的訂金都不要，都要退訂。除了對未來香港樓市極度悲觀，找不出第二條理由。
當年，香港樓市在亞洲金融危機和大量廉價房入世的衝擊下，到2004年時，最高已經跌去七成，這也是香港樓市有史以來跌的最慘重的一次。無數投資香港樓市的人血本無歸，無數人的資產一夜變成負數，無數人破產，其中就包括香港明星鐘鎮濤，據說鐘鎮濤在樓市上共計虧損超過2億元。
然而，這次危機比1997年更大。1997年只是金融危機，但這次首先就是大量香港人對香港的信心動搖了，對香港未來極度悲觀，恐慌帶來的移民潮，香港人不計後果賣房移民，衝擊香港的樓市。大量的拋盤湧現，就有了現在香港人虧損千萬都要甩房的壯觀場景。其實這已經意味著香港樓市已經開始崩盤了，香港房價的腰斬之旅已經開始！而樓市是香港金融穩定的基礎，在阿里巴巴和美團港股市值創新高的表面繁榮之下，各路資本已經在奪路而逃，香港的金融和經濟正在被捲入崩盤的漩渦！這也是香港在失去貿易自由港和國際金融中心地位後，回歸漁村的最好證明。
所以，香港朋友們現在要做的就是，盡快甩掉手裡的香港資產，包括房產、股票、債券等，能拋盡量拋，現在逃或許還只是虧損10%，明年再逃可能就只剩下了10%。而中國的朋友在香港有賬戶和大額存款的，盡量轉出香港，未來香港極可能進行外匯管制，港幣和美元脫鉤。現在轉出來的可能還是美元，晚了可能就出不來了，只能取得港幣或者是人民幣！大家可以自己斟酌。
四
以前，中國吸引的外商投資，有70%是經過香港進來的。香港資本的撤離，也必然帶動深圳、廣州乃至整個內地的資本撤離潮，香港樓市的崩盤，也必然會給廣東樓市帶來巨大衝擊。不說其他的地方，就拿深圳來說，現在深港兩地已經很難分家了，算是連成一體。很多香港人在深圳買房、在深圳工作，還有很多深圳人在香港買房、讓孩子在香港上學。
這些年深圳房價飆漲，很多住宅、商業房產的持有人都是香港人或者香港資本。一旦香港樓市、股市、匯市等資本市場垮塌、撤離，這些資本和家庭除了拋售香港的資產外，必然也會連帶拋售深圳的房產。深圳的商用住宅本身就才100多萬套，就算拋售個1-2萬套，都能形成很大的衝擊。
深圳樓市在前段時間受到嚴打後現在已經出現下降的趨勢，這個趨勢其實正好與香港國安法實施後樓市崩盤的趨勢是吻合的，撤離的很多都是香港本土的炒房資本或者是經過香港進入深圳炒房的國際資本。
而深圳是一個典型的外地人炒房的城市，高槓桿高泡沫絲毫不比香港遜色，深圳樓市出現棄房斷供潮。過去的一年裡，深圳的法拍房數量激增60%，未來棄房斷供的現象會更多。一旦深圳房子因為大量香港資本拋售而大跌，北上廣一線城市也一定保不住，房價會跟風大跌，最終引發全國樓市的崩盤。
這還只是樓市資金，如果港資和海外資本通過香港持有的中國股市、基金、債券等其他資產被一起拋售，極可能引發整個中國的資產垮塌，在新增億萬人失業的大背景下，這樣的連鎖反應基本是多米諾骨牌，後果相當嚴重！
所以，現在中國政府保香港資產，製造香港資產穩定的假象，說白了就是金融維穩。他們的目的不僅是在保香港，保自己的面子，也是在保整個中國的資產價格，防止資產價格重估帶來的金融危機。
但是，中共再強也無法和經濟的大趨勢對抗。中共強推的國安法，基本給香港判了死刑。香港的貿易中心、金融中心都保不住，香港的大規模資本外逃也不會停止，樓市目前開始的坍塌只是第一步，股匯債樓四殺才是香港崩盤的高峰。很明顯，中共不可能同全世界的資本對抗！就算有限的外儲全部砸進去，可能也是杯水車薪，無力回天。
香港這個金融山海關一旦淪陷，整個中國的資產價格都將坍塌，中共會帶上14億中國人為香港陪葬——這可能就是中國人的宿命吧……
