【看中國2020年9月9日訊】最近，中國國內樓市的大消息不少，今天就和大家好好分析一下。畢竟，樓市是目前國人家庭裡比重最大的資產，不管是在國內還是在國外的華人，都非常關注。而我一直也是緊跟國內樓市的動向，收集的資訊比較全，分析算是非常誠懇的。
看完這篇分析，我相信大家對目前中國樓市的政策和未來走勢會有一個非常全面深入的瞭解。
一
我們先來說一下樓市的幾個大事件。第一件事是在之前講到的，住建部和央行所確定的房地產企業債務的「三道紅線」。按「三道紅線」標準測算，以2019年末的數據為基準，銷售排名前50位的房地產企業中，均未超過警戒線的有11家，超過1條警戒線的有15家，超過2條警戒線的有8家，超過3條警戒線的有15家。其中，在全國最頭部的12家企業中，「三道紅線」中位於紅檔的是中國恆大、融創中國、綠地控股，所以大家要特別注意這三家企業的房子，未來可能降價的空間比較大，不降價的話千萬不要買。
第二件大事是8月26日，住房和城鄉建設部在北京召開部分城市房地產工作會，貫徹落實黨中央、國務院關於房地產市場平穩健康發展決策部署，分析當前房地產市場形勢，穩妥實施房地產長效機制有關工作。調子還是老調子，房住不炒，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，保持調控政策連續性穩定性，沒啥新意。然而，最大的看點就是參會城市的名單，這裡面釋放的信號很多：「瀋陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等城市政府及所在省（自治區）住房和城鄉建設廳負責同志參加會商。」
就在一個半月前，同樣主題的會議也在北京召開，只不過那一次參會的名單是：北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、瀋陽、成都、寧波、長沙。
首先，從中釋放出的信號是這些城市都是2020年房價漲得很快的熱門城市。按照「誰冒頭就打誰」的調控政策，這些城市可能危險了。其中成都和瀋陽出現兩次，應該是調控的重點。
其次，三線城市和房價較低的城市也開始從緊調控了。我們看長春、銀川、唐山、常州這幾個城市，雖然政治級別來說高低不同，地域也完全不同，從經濟實力來說也是高低不齊，但都是2020年房價快速上漲但經濟表現都一般的城市。這裡面最典型的就是唐山，在全國最權威的的中國國家統計局70城市房價統計中，這個城市的房價漲幅同比排名中已經連著10次奪冠了。
所以，中共高層這次釋放出的信號就是，調控樓市不僅調控深圳這樣絕對價格高、漲幅大的城市，而且要調控那些絕對價格不高、不起眼的城市，還有那些三四線城市。那些認為三、四線城市房價沒有泡沫，不用擔心房價下跌的人要注意了。
二
說到三線城市房價的調控，最近無錫出臺的提高購房首付比例的措施在全國引起了掀然大波。畢竟，比起限貸限購限售這些常規手段來說，提高首付比例還是猛藥。我們來看一下無錫的情況。
8月30日一早，無錫房價調控的新聞就在全國被廣泛報導。主要措施包括：1、二套房首付比例，由40%提升至60%。2、圍堵假離婚買房渠道。夫妻離異後2年內買房，按離異前家庭在本市市區範圍內擁有住房套數計算。3、個人住房轉讓增值稅征免年限，由2年調整到5年。
8月30日，江蘇無錫市全面升級樓市調控（網路圖片）
在穩地價上也出了幾條措施，比如增加土地供應，住宅用地在去年基礎上增加供應不少於50公頃，比如對購地資金來源開展穿透式核查，防止開發企業盲目加槓桿放大市場風險。
為什麼三線城市無錫會首先在全國推行提高二套房的首付比例？因為無錫房價上漲太猛。2020年1月，無錫擠入全國二手房價格同比漲幅TOP 10榜單中，到現在連續七個月登榜，每個月都有無錫。而且截至目前，無錫二手房的價格漲幅仍然一路上升，絲毫沒有收斂跡象。
2020年上半年，無錫30幅涉宅地塊成功出讓，面積約210.12萬方，總金額達446.57億。
和2019年同期相比，成交面積上漲74.23%，成交金額增長112.7%，樓面均價上漲12.3%。新房、二手房價格上漲過猛，地價上漲得太厲害……在房住不炒的大政策下，這樣頂風作案的行為顯然是不允許的。年初火爆的深圳都被拍熄火了，無錫當然也不會例外。
無錫的調控釋放著一個極其重要的信號：下半年到年底前，穩樓市、穩房價、穩地價，高層的態度絲毫不會含糊，槍打出頭鳥，誰出風頭就打誰，毫不猶豫。這也意味著更多、更密集的調控政策已經在路上。
我們看一下今年7-8月那兩個月裡各城市調控升級的政策，就能感受到樓市調控的力度：7月2日，東莞調控升級，禁止捂盤惜售，房價漲幅嚴格控制在5%；7月15日，深圳調控升級，名下無房但有商貸、公積金貸款記錄的，住宅首付比例不低於50%，非住宅首付比例不低於60%；7月15日，內蒙古調控升級，停止向購買第三套及以上人員發放公積金貸款；7月17日，吉林省將公積金二次房貸利率，上調為首套的1.1倍；7月20日，杭州收緊房貸政策，有房或有過往按揭記錄的，公積金貸款首付必須60%以上，加上之前的人才購房限售5年；7月23日，南京，不低於30%的房源優先供無房家庭認購，追溯離異2年記錄；8月4日，海口，嚴禁滯後網簽，嚴禁捂盤惜售；8月30日，無錫，二套首付比例上調為60%，嚴禁假離婚買房……
短短兩個月內，就有11個城市或省份接連出臺了不同程度的調控升級政策。很明顯，在今年這個特殊年頭，高層對於房地產領域並沒有絲毫的心軟和手軟，而且比以往任何時候都要敏感和謹慎。因為他們知道，中國房地產的泡沫不能繼續吹了，地產泡沫會導致金融危機，同時會吸乾實體企業的最後一點資金。
三
8月16日，銀保監會主席郭樹清在《求是》雜誌撰文指出：「房地產泡沫是威脅金融安全最大的灰犀牛」。蓋上這頂帽子，等於給房地產又狠狠潑了一盆冷水。
未來樓市泡沫會不會越吹越大，能不能擠出泡沫？這是很多投資者最關心的問題。以前我從貨幣發行以及房地產總值和美歐日的對比來分析了中國樓市存在的泡沫，今天就從租金收益和持有成本兩方面來深入探討一下。
買房一直都會遇到兩個問題：房價是否有泡沫以及房價會不會跌。之所以備受熱議，是因為這兩個問題是矛盾的，但卻偏偏在天朝是神奇的存在了。
大家都知道，衡量樓市有沒有泡沫的通用指標是：租金收益和持有成本。我們把錢存在銀行理財，年化收益有4%，從銀行貸款買房子，5年期LPR是4.65%，所以我們持有房產是有成本的。同一套房，你用自己的錢買，你的持有成本就是4%，如果你是貸款買房就是4.65%。而對於租金收益而言，一線城市的租金大概是1.5%，二線及以下城市稍微高一點。那麼很容易得出：你買的房正在倒貼錢。
你可能會問，既然天朝房價存在泡沫，那為何不主動降利率來解決？
縱觀世界各大國，日本的房貸利率是1.5%，香港的房貸利率是2%，全世界論房貸利率，比中國高的還真沒幾個。不降利率的一大原因是很多人炒房的熱情仍然很高，仍然沉浸在過去十年房價翻倍上漲的發財夢中，仍然堅信著有錢就買房的「樸素真理」。
但事實是，從2016年以來很多城市的房產投資，在扣除利息等持有成本後，房價上漲的收益是跑不贏通脹的，很多人買房壓根就不看收益，而是跟風。我認識一對做實業的夫妻，十年來賺了不少錢，後來看到樓市火爆，在2018年買了幾套房子，現在發現只有降價才能脫手。其他投資也虧損不少，好在還有一些家底，現在已經在甩房辦移民了。
要知道，所謂改革開放以來累計受過高等教育的不足7000萬，沒多少人學過經濟學知識，所以這部分人對宏觀調控的反應往往是遲鈍的。可以說高達99%的中國人，買房壓根不看什麼收益率，就是跟風和盲從，根據經驗判斷。羊群效應，2018年之前是一窩蜂買，估計以後就是一窩蜂賣了。
中國購房者槓桿之高是出名的。槓桿就是負債，高槓桿就是高負債。這些年金融業的不節制發展，也順勢的製造了一批高槓桿賭徒。很多家庭都是將可支配收入的90%以上投入到房產上，而且不管是購房的首付還是高槓桿炒房。渴望買房暴擊、暴富的人是高槓桿賭徒的第一個群體。
2016年那一輪房價暴漲，在刺破很多人「勞動賺錢買房」幻想的泡沫之後，也讓很多人深信「買房是普通人致富的唯一途徑」。於是，各種高槓桿操作隨之而來——信用卡/信用貸籌集首付、高評高貸降低首付、裝修貸/網貸等籌集月供，我說過有年收入40萬的人，利用信用卡購買1000多萬的房產，年還貸80多萬的這種極端例子…這些人本以為就此成為人生贏家，沒曾想遇到了最嚴的樓市調控，加上最差的經濟斷崖，所以今年以來各種斷貸斷供，法拍屋數量飆升就是很好的證明。
四
最近，「2020中國財富論壇」於8月22日-23日在青島召開，朱雲來出席作了演講。朱雲來的背景就不需要我多說了，大家應該都知道。他的講話信息量和準確度應該是非常大、非常高的，關於房子的講話，和當年馬雲說的「房子如蔥」有異曲同工之妙。
參加「2020中國財富論壇」的朱雲來警告：高價買房將來可能賣不出去…（網路圖片）
他說，看看現在房子蓋了這麼多，其實根據國家統計局的年鑑，按人均30平米計算，中國的商品房已經足夠十億人居住。而中國目前城鎮人口只有七億，這意味著中國目前空置的住房足夠三億人居住，多蓋了三億人住的房子。他認為，炒房人最終會發現持有房產不划算，持有的房產不增值，只有利息的消耗，維修的消耗。房產最終需要剛需來接盤，屆時房價將下跌至剛需族「兜裡有多少錢就可以買多少錢的房子」的地步。
可以說，他的這個說法和馬云「房子如蔥」如出一轍。大家覺得現在和以後剛需的口袋裡會有多少錢呢？究竟會是什麼時間跌到位？我覺得我們都可以看到的。
他還說，追求短期利益的人看不清長期的結果，所以大家會有習慣性的預期，覺得房子總是在漲價的，因為你覺得房子在漲價，所以每個人以前拚命買房子，從而強化了房子的自我漲價預期。
最終有人會意識到，你買了這個房子，其實將來賣不出去，因為你真正需要的大眾，他的那個基礎收入沒到，他不可能買。他確實想買，但是不可能買，最終時間長了你會發現，買了這個房子沒有意義，而且還有很多利息的消耗，維修的消耗，和其他各種消耗，這樣你資產持有不增值，連還房貸都有問題，最終可能就是被迫放棄，把它打折賣掉，那時候價格會下來。這個折扣取決於未來經濟的景氣程度和剛需的收入。到那時候，價格會調整到絕大多數需要買房子的人兜裡有多少錢，就出多高價的地步。更高的價格他們出不起，除非搶錢去。
記得前幾年，東北的鶴崗幾萬塊錢一套的「白菜價」房子刷屏了國內外的自媒體，大家都像看什麼一樣圍觀。而今年以來，很多城市幾萬塊錢一套的房子都開始出現了，比如，江西外賣小哥7萬元在雲南個舊市買了套房就在網上引起了欣然大波，近60萬人在網上看他買房直播，跟帖都有4000多條，非常火爆。
此外，遼寧阜新城南米家區一套正在掛牌出售的面積為56.02㎡的2室1廳住宅，其所在的樓棟共計有7層，這套住宅位於6層，售價僅為2萬元人民幣，折合成每平方米的價格僅為357元。這再次刷新了人們的三觀。
不管你說這些房子所在的城市資源枯竭也好、人口流失也好，也不管你說這些房子是在不起眼的四、五線城市也好，在北上廣深同樣的房子需要上千萬的情況下，你在這裡2萬、7萬就可以買到，能不被這樣的場景震撼嗎？
中國450萬億市值的房子超過了美國日本歐洲樓市價格的總和，而其經濟總量只有三個大經濟體的三分之一，大家說說這樣的樓市有泡沫嗎？如果未來強行推行賣房只能收數字貨幣，中國樓市的堰塞湖會潰口嗎？誰能確保中國多出的三億人可以住的房子不會變成鶴崗、阜新和雲南個舊的白菜價的房子？誰敢說未來北上廣深的房子不會暴跌踩踏、跌成新的白菜價？
一切皆有可能……
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