為什麼在短短5年時間，平臺拍賣房「斷供房」數量較2015年同期激增3倍？（圖片來源：FRED DUFOUR/AFP via Getty Images）
【看中國2020年12月30日訊】一年一度的「冬至」剛剛過去，中國的樓市也到了「黑夜最長，白天最短」的時間。而我一直在關注的、代表著中國樓市風向標的法拍屋數量，可以說也是讓人不安心。
一
12月16日，據《中國證券報》報導：平臺拍賣房數量漲幅較2015年同期超三倍。
阿里拍賣數據顯示，目前平臺拍賣(變賣)房源為1342850套。年內截至12月14日的房源為272979套，2015年同期為87879套，5年時間增幅超三倍。
以北京為例，瀚海數據研究院數據顯示，今年前11個月，北京有4909套法拍房進入市場，較往年年均500套左右的數量實現倍數式增長；成交總價218.99億元，平均折扣7.9折。
可以說，這些數字都釋放出的是一種不祥的信號，畢竟這些法拍屋的前主人，基本上都是因為經濟原因，主要是因為債務無法償還導致房子被迫拍賣的。法拍屋的數量飆升趨勢基本釋放的就是經濟惡化的信號，就像對標標準普爾的恐慌指數是一樣的。
那我們一起看下，什麼是法拍屋？導致法拍屋數量上升的原因主要是什麼？
所謂「法拍房」，指的是：當債務人（業主）無力履行按揭合約或無法清償債務時，而被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得資金滿足債權，在此過程中，遭到拍賣的房子就是所謂的法拍房。
通俗來說，就是房主欠的債太多，只能被迫「棄房斷供」的房子。為什麼今年法拍房會猛漲呢？最大的原因就是—破產的單位增多、另外還不起房貸的人越來越多了。
法拍房的來源主要三類：涉刑——比如腐敗官員房產；訴訟——比如房貸斷供的；破產——清算企業的資產處置；這幾年，第一類涉刑事房產的數量不大，經過了2012-2016年的大反腐，這幾年貪官房產上拍的比例一直在下降。
但是，破產企業資產清算的比例一直在上升。尤其是房地產公司的破產，一個公司破產往往會帶來上百套甚至上千套房屋的上拍。和以往不同的是，往年的開發公司破產往往是出於逃避債務和後期維權的「假破產」，然而今年在三道紅線的影響下，開發公司「真」破產的情況非常多。比如，我們一直認為房地產形勢不錯的杭州，今年就有三家比較重量級的開發公司破產。
杭州華達房地產開發有限公司，杭州祐康置業公司，浙江中鐵房地產集團。其中浙江中鐵房地產集團還有部分的國資背景。這三家公司破產，帶來淘寶上千套房屋的上拍，另外杭州祐康置業總部大樓就是被淘寶拍賣的。
房產拍賣量激增的另一個原因就是疫情，由於疫情影響，很多服務業尤其是旅遊，影視、餐飲、酒店等行業的員工在今年收入基本上是絕收，也造成了月供無法支付，意思就是說，很多棄房斷供的人，就是一般的家庭。因為月供還不上，棄房斷供，房子被銀行收走，然後走上司法拍賣程序。還有可能一些人拿房子抵押去做生意，業主因為民間借貸拿房產抵押，錢還不上，就只能強制拍賣，比如，因為特殊原因被沒收個人全部財產。
所以，2020年對於房產拍賣來說，是豐收的一年。但是，2020年，對於很多行業打工人來說，卻是異常悲傷的一年。
二
我們要探討的問題是：為什麼在短短5年時間，「斷供房」激增3倍？
一個主要原因是因為過去5年房價上漲過快，間接導致居民負債率大增。從2015年3月開始，一線城市房價累計漲幅達到44%，二線33%，三四線城市整體也有33%。部分熱點新一線城市、環都市圈三線以下城市，中西部棚改大省的地市，翻倍的比比皆是。從京滬深到省會，從地市到縣城，從都市圈到城市圈，從高鐵到地鐵，從新一線到三四線，從低首付到高槓桿，從地王到千億巨頭，短短几年時間，眼花繚亂。
看看安徽合肥當地的斷供後的法拍屋信息（網路圖片）
居民負債率，就是在這個過程中不斷推高的。房價越長，大家追漲借錢買房的人就越多，有些是買房自住，也有不少利用高槓桿來投機。
按照相關數據，去年底中國的居民槓桿率已經達到了65%。如果按經濟學家李奇霖之前的統計，把分母換成城鄉調查口徑的居民可支配收入，結果有點誇張：目前居民槓桿率高達105%，比美國、日本還高，與法國持平。
在2013年到2018年，住房貸款佔家庭債務比重高達55.6%，多套房負債的佔比逐年遞增，以2017年-2018年為例，多套房的住房貸款佔比從62.9%上升至65.9%，超過了首套房貸款，貢獻了60%的住戶部門消費貸款增量。顯然，越來越多的人加入到了買房行列中，只要能買到房子，揹負再多房貸也在所不惜。
不光是購房者越來越狂熱，就連上市公司們也開始「不務正業」了。3743家上市公司中，有1826家上市公司持有投資性房地產，佔比超過48％，合計持有市值達13340億元，投資性房地產均值也是不斷攀升。
值得注意的是，2018年，這個數字還是12190億元，僅2019前三季度，9個月的時間，就增長了1000多億元。1000億是什麼概念？把百元大鈔全部鋪開，相當於1670個標準足球場的面積，堆起來重量能達到1150噸，層層疊加，按照3米的大樓層高，高度可達30000層。
當樓市成為投機「資金池」，大量購房者在沒有財力支撐的前提下買房，一旦收入不及預期，棄房斷供自然會成倍增長。
三
拍賣房源增多，還有一個大背景：不良資產處置。
據第一財經報導，根據監管要求，今年全年，銀行系統計畫處置不良資產3.4萬億元左右，目前上半年已處置1.1萬億元，僅佔全年的三分之一左右，由此足見下半年不良資產處置的壓力。正如銀保監會高層在前段時間接受採訪時說：「預計今年全年銀行業將處置不良貸款3.4萬億元，比去年的2.3萬億元加大了力度，明年的處置力度會更大，因為很多貸款延期了，一些問題明年才會暴露出來。」
後半句是重點：因為很多貸款延期了。
今年很多人在上半年沒有收入，但人人都背著房貸，收不抵支的情況下，出現不良貸款很正常，把這些不良資產處理掉，就成了穩定金融體系的重要任務，這也是「斷供房」激增的原因之一。因為槓桿率高，因為收入下降，自住的人很多房貸幾乎也耗盡了家庭可支配收入，而投機的人，極端的甚至利用全家人的信用卡額度來借貸炒房，槓桿遠遠超出了自身的承受能力和收入水平，都是在拆東牆補西牆，疲於應付。
斷供的房子越來越多，法拍屋三年翻五倍，在今年暴增，說明樓市寒冬已經來了。與斷供的法拍房增多結伴而來的，是房價下跌的城市越來越多了。
在上個月的70城房價統計中，下跌一年的城市排名前十有：牡丹江，南充，鄭州，天津，貴陽，北海，太原，湛江，煙臺，青島。北方城市佔據大半江山！
從各城市歷史高點至2020年10月，20個城市房價距最高點調整幅度均在10%以上，其中9城市房價距最高點調整幅度均在15%以上，廊坊房價下調幅度最大，達46.9%，基本腰斬了。青島下跌23%，天津下跌了22%，石家莊、濟南下跌了18%，北京下跌了15%。這些房價大跌的城市基本上也是在北方為主。
過去5年以來，很多購房者都對房地產形成了堅不可摧的「信仰」，認為買房就是能賺錢，持有房產就能跑贏通脹，實體生意難做、創業艱難，還不如把身家都投入到樓市中，借錢也要買房，房價再高也願意接盤。這樣的「漲價幻夢」，在不斷湧現的「斷供房」面前，會被擊得粉碎。特別是這兩年很多城市的房價停止上漲，甚至開始橫盤，而在北方很多城市，二手房已經呈現出普遍下跌的趨勢。
說了這麼多，主要意思就是說，如果房價上漲，高槓桿是有存活的空間的；但是一旦房價停止上漲，甚至下降，預期就開始改變，那些高槓桿炒房的資金可能就會退潮。收入的下降和房價的下跌就會形成剪刀差，這是槓桿斷裂，棄房斷供現象增多的主要原因。
而更關鍵的是看明年，畢竟今年雖然受到疫情的衝擊，但是很多家裡還是有存款的，房貸還可以維持。但是一旦到了明年，如果收入狀況還不改善，失業問題不得到緩解，那麼很多家庭的存款將耗盡，斷供的大軍可能會更加洶湧，所以明年對廣大房奴們來說才是更艱難的一年。除非你想辦法保住工作，多掙錢，否則可能將面臨斷供，讓自己一輩子心血買的房子成為法拍屋的風險。
而就在今天，放出來消息，北京寫字樓的空置率已經創下了十年來的新高。說明北京的商業環境在急劇惡化，這也反應了北京的製造業水平的衰退和居民收入的下降。而北京的二手房掛牌率非常高，價格下降已經高達10%以上，成為四個一線城市的冠軍。
所以，天津房價大滑坡之後，唯一一個房價還在苦苦支撐的北方經濟十強獨苗，看來房價在明年是很難保住了。北京的房價失守，完全可以成為媲美法拍屋暴增的樓市風向標。
一切就看明年了！
