【看中國2021年2月19日訊】2020年之前，深圳的樓市調控「手術」都是針對新房，比如說新房實施備案價，對買房資格進行限制，因為去年年初深圳出現過「眾籌打新」買新房，搶到新房轉手賣出就賺500萬這樣天方夜譚的事情。所以去年的樓市調控，打擊的基本都是購買新房的行為。
而就在今年2月上旬，深圳住建局對二手房也限價了，併發布了深圳3595個住宅小區的成交參考價格，直接為二手房交易制定定價的參考標準。
深圳市住建局建立二手房成交參考價發布機制的通知（網路圖片）
和目前市場成交價相比，深圳政府發布的二手房成交指導價基本上都打了5-8折，導致深圳很多二手房交易網站上把挂出去的二手房全部都下架了，成為奇觀。比如，人盡皆知的華潤城市場成交價在18萬/平米左右，政府指導價13.2萬/平；深圳灣恆裕濱城成交價已超過30萬/平米，政府指導價也只有13.2萬/平，基本上連腰斬都不止。
這個二手房指導價的依據是什麼呢？其實就是根據周邊新房備案價，或者是之前的二手房網簽價格。
深圳市政府在解釋二手住房成交參考價格形成依據的時候也作瞭解釋。解釋文件中說，深圳市房地產和城市建設發展研究中心在調查分析基礎上，以二手住房網簽價格為基礎，參考周邊一手住房價格，綜合形成全市住宅小區二手住房成交參考價格，並按照市域全覆蓋、區域網格化原則，以住宅小區為區域網格單元，發布全市3595個住宅小區二手住房成交參考價格。
華潤城四期在2020年底開盤時，新盤限價就是13.2萬/平，所以政府對二手房的指導價也定在了這個水平，基本可以說這次定價主要是參照周邊一手房的價格來制定的。
因為新房二手房價格嚴重倒掛，很多人買了新房後就去以二手房的名義倒賣出去，出現了巨大的套利空間，所以去年年初的投資打新非常狂熱。這種情況不僅出現在深圳，在全國很多其他城市裡都出現過。
那朋友們可能會問，如何消除套利空間？
這個其實並不難，正常只有兩種方式：第一，取消新房限價，讓新房漲價，追上二手房的價格；第二就是讓二手房降價，向新房比較低的價格靠攏。如今看來，深圳當局選擇了第二種方式：限制二手房，就是讓二手房降價，向新房價格靠攏。所以，2月9日深圳貝殼網上二手房連放盤價都沒有了，估計是政策剛剛出來，系統還在調整數據。
現在的問題是，市場實際成交價和政府指導價相差這麼遠，政府指導價會對實際成交價有強制性的影響嗎？是不是意味著之後市場就必須按政府指導價對二手房進行交易呢？當然不是，至少目前還不是，中國政府還沒有蠢到以政府人為制定的價格來干預市場交易價格這一步。如果真這樣就回到了過去計畫經濟的定價機制了，會帶來價格的混亂，後果不堪設想。
個人認為，參考價格對於中介和二手房賣家而言，意義不大，因為只做參考的價格，只強調引導而不強制。說句實在話，沒有二手房賣家會真正放在心上，多數二手房買家也不會以此作為絕對標準要求對價格進行限制。賣方市場的狀況不會改變。
這個指導價的關鍵是看銀行的房貸。銀行會按照什麼價格去評估來放貸款呢？銀行到底是選擇哪一個價格來評估呢？但如果這次的參考價對銀行按揭產生影響，那就有助於壓低二手房房價。因為一旦銀行貸款以此作為貸款的價格參考，就會按照參考價發放貸款。那以高於參考價的成交價達成交易的房子，就只能提高首付，買家的資金成本會陡然提高，對買家的現金流要求也越來越高。這對於限制二手房房價，是有作用的。
如果是按政府的指導價評估，就是明顯的降槓桿了，勢必對深圳房價構成影響。那會不會引發一些高槓桿的人資金鏈斷裂呢？
說白了，如果銀行以此來執行，相當於在金融上抓住了二手房的七寸。房地產短期看金融，搭配近來大城市對於銀行房貸的嚴格審批和控制，深圳的二手房市場一旦沒有了金融這個「源頭活水」，想必會涼一陣子了。
當然，這一切能不能實現，得看深圳的調控決心以及是否能嚴格執行。深圳的樓市，是一個全靠槓桿撬動的市場，各種經營貸、抵押貸，全款買房再貸款7成出來去打新的現象比比皆是，而且很多都是北方南下的資金和外地的資金。因為在幾個一線城市中，深圳的商品房是最緊缺的，有炒作的空間。如果二手房跌價，跟新房價差縮小，沒有了套利空間，投資者的月供壓力大，而這兩年買入的房子又限售賣不了，不知道最後會怎麼樣。
在深圳，月供沒有上十萬，就不算是一個成功的投資客，很多炒房者都是靠高槓桿撬動的，都是從銀行貸款滾雪球。打擊投資客是沒有問題的，但同時也傷及到了剛需，銀行在執行的時候會不會考慮到傷及無辜而首鼠兩端，有所顧慮？可行性有多大？比如華潤城一套82平米的2房，最後市場真實成交價是1500萬，原來首付是3成，450萬，可以貸1050萬，但政府指導價只有1082萬，如果銀行按照這個價格來評估，那就只能貸757萬，也就是說實際上的首付要出1500-757萬=743萬了，比原來多了293萬。這樣一來，首套就不是首付3成了，直接變5成了。
這對剛需來說，購房壓力陡增，直接買不起，接盤的人就少了。當然，炒房者的資金成本也會快速提高。假如說銀行按照政府指導價評估，那我敢說這對深圳樓市百分之百有影響，相當於直接給樓市降槓桿。所以，這一次對二手房的限價最終對於市場影響的大小，取決於銀行會不會按政府指導價來評估發放貸款。
深圳近期出臺的樓市新政如果成真，對於樓市的打擊可說是致命的（圖片來源：Adobe stock）
試想，如果深圳出臺這個政策，假如銀行還是按市場價評估發放銀行貸款，放貸金額還是很大，起不到壓水閥的作用，那出臺這樣的政策又有什麼意義呢？所以，就我個人的觀點來看，這次政策的出臺，不可能是強行對二手房進行價格限制，將二手房在市場價基礎上打5-8折，而非常可能是為銀行壓縮貸款提供依據，這樣，很多人的首付就要從3成增加到5成了，這對於深圳樓市打擊可以說是致命的。
深圳樓市新政的官方文件裡也說了，這次二手房成交參考價格的作用，就是要引導銀行合理髮放二手房貸款，防控個人住房貸款風險，穩定市場預期。完整的說法是這樣的：「發布二手住房成交參考價格有利於加大二手住房交易信息公開力度，引導市場理性交易，引導房地產經紀機構合理發佈掛牌價格，引導商業銀行合理髮放二手住房貸款，防控個人住房信貸風險，穩定市場預期。」
只有按照市場房的理性價格發放銀行貸款，個人住房信貸風險才可以控制。否則，實際價格只有100萬的房子，如果銀行按照200萬的評估價來發放貸款，到時出現房價下跌，購房者選擇斷供的話，銀行的壞賬就是金融炸彈了。
深圳市政府這次制定的指導價，可能就是深圳房價的合理位置，也就是目前市場價格的5-8折。深圳市政府就是要通過提高房貸首付來打壓房價，最終讓房價降低成為預演的自我實現。
